يدعي موجز دعوى Nosalek أن شكوى وزارة العدل لا تأخذ حسومات المشتري في الاعتبار
وفي بيان المصالح الخاص بها، تدعي وزارة العدل أن التغييرات شبكة معلومات الملكية MLS (MLS PIN) المقترحة لقاعدة العمولة الخاصة بها “لا تزال تمنح البائعين ووسطاء إدراجهم دورًا في تحديد التعويضات لوسطاء المشترين. … عندما يقدم البائعون مثل هذه العروض، لا يحتاج وسطاء المشتري إلى التنافس على السعر لجذب المشترين.
وفقًا لشكيبين، فإن هذا يتجاهل حقيقة أنه يُسمح لوسطاء المشتري في 40 ولاية بالتفاوض على حسومات المشتري مع عملائهم.
في ورقة تحليل اقتصادي نُشرت على موقع وزارة العدل واستشهد بها شكيبين، ذكر المؤلف أن “الحسومات لا تختلف عن مجرد فرض رسوم عمولة أقل، وينبغي للمرء أن يتساءل لماذا يمكن للقدرة على الخصم أن تخفف من مثبط المنافسة من خلال عمولة أقل معدلات.”
وفقًا لمنشور وزارة العدل، تم حظر الحسومات في ألاسكا وأوريجون وداكوتا الشمالية وكانساس وأوكلاهوما وميسوري ولويزيانا وميسيسيبي وألاباما ونيوجيرسي وتينيسي، ولا يتم تقديم أي منها بواسطة MLS PIN.
“في الولايات التي يسمح فيها بالخصومات، يستطيع وسطاء المشتري تقليل العمولات التي يدفعها المشتري، حتى لو تم تقديم العمولة في شكل “شامل” على MLS. “إذا كان MLS PIN يعمل في ولايات لا يوجد بها حظر على الخصم، فإن سياستهم المتمثلة في نقل العروض “الشاملة” ليست في حد ذاتها ضارة بالمشترين”، كتب شكيبين.
على العكس من ذلك، يدعي شكيبين أن القواعد الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) التي تم تطبيقها عندما تم رفع الدعاوى القضائية على العمولة تعتبر مناهضة للمنافسة لثلاثة أسباب: “لقد سمحت لوسطاء المشترين بالإعلان عن الخدمات على أنها” مجانية “في حين أنهم، في الواقع، تلقوا تعويضًا مقدمًا عبر MLS التابعة لـ NAR”؛ لقد “طلبوا من الوسطاء المدرجين تقديم عروض شاملة للتعويض إلى وسطاء المشترين من أجل استخدام MLS التابعة لـ NAR”؛ و “سمحت NAR لـ MLS التابعة لـ NAR بنقل عروض التعويض الشاملة في ألاسكا وأوريجون ونورث داكوتا وكانساس وأوكلاهوما وميسوري ولويزيانا وميسيسيبي وألاباما ونيوجيرسي وتينيسي حيث تحظر قوانين الولاية حسومات وسيط المشتري.”
ويمضي شكيبين في القول بأنه إذا “تم دفع رسوم وكيل المشتري في شكل “شامل” من البائع، فلا يهم إذا كانت سنتًا واحدًا، أو 100000 دولار، لأن أيًا من المبلغين هو عرض “شامل” مقدم لأي وسيط قادر على ذلك”. لجلب المشتري.
“ما يهم هو أنه قابل للتفاوض أيضًا من خلال الخصم، حيث يكون المشترون قادرين على الاختيار بين الخدمات التي يقدمها وسطاء مشترين متعددين بناءً على شروط الدفع، والتي تتضمن خيارًا للحصول على فائض من الرسوم المقدمة في شكل “شامل” (نفس الشيء) الطريقة تتضمن الدفع من الجيب في حالة أن المبلغ المعروض لا يكفي لتعويض وسيط المشتري.)”
وفقًا لشكيبين، فإن “آلية الخصم هي المنافسة السعرية، لكنها لا يتم تسجيلها في MLS – يتم دفعها للمشتري كاسترداد غير خاضع للضريبة من قبل مصلحة الضرائب الأمريكية”.
يسلط شكيبين الضوء أيضًا على سياسة العمولة الخاصة بشركته الناشئة MLS على مستوى البلاد جيودوما، والذي يدعي أنه يسمح للوسطاء “بنقل العروض الشفافة للجنة وكيل المشتري التعاوني، بشكل قانوني”. وفقًا للموجز، فإن Geodoma قادرة على القيام بذلك في “الامتثال الكامل لقوانين مكافحة الاحتكار” من خلال السماح فقط بعرض عروض التعويض التعاوني في الولايات التي يكون فيها مشتري المنزل قادرًا على “التفاوض بشكل قانوني على خصم المشتري مع وكيل المشتري”.
بالإضافة إلى ذلك، يشير إلى أن تقديم عرض التعويض التعاوني أمر اختياري وأنه “يجب تحديد المبلغ بشكل مستقل من قبل كل محترف عقاري مع موافقة صريحة من كل بائع عقاري فردي لكل قائمة عقارات فردية”.
شكيبين ليس الطرف الوحيد الذي اعترض على بيان الاهتمام الصادر عن وزارة العدل. وفي أواخر شهر مارس/آذار، شمال غرب MLS قدمت موجزًا تدعي فيه أن تحليلها لتغييرات قواعد NWMLS، والتي تشبه تلك التي اقترحتها MLS PIN، كان “غير مطلع” و”غير مدعوم”، وأن بيان الاهتمام “يحجب أو يخطئ تمامًا، الغرض وتأثير تغييرات NWMLS.
أخطرت MLS PIN أعضائها مؤخرًا بأنها ستمضي قدمًا في تغييرات القواعد المقترحة، على الرغم من عدم حصول التسوية على الموافقة النهائية واعتراضات وزارة العدل.
