شركات الأسهم الخاصة والتأمين تتراكم على القروض العقارية السكنية
وبعد عامين من الطلب المحدود، بدأت شركات الأسهم الخاصة والتأمين في زيادة مخصصاتها للقروض العقارية السكنية لأسرة واحدة. ويبدو أن هذا التدفق المتزايد للأموال مدفوع بتعزيز العوامل الكلية التي تفضل الرهون العقارية السكنية على أصول العائد الأخرى مثل القروض العقارية التجارية (CRE) والقروض التجارية (C&I). وتؤدي تدفقات الأموال القوية هذه إلى تشديد هوامش الائتمان، وارتفاع الأسعار، وزيادة التركيز على مصادر أصول جديدة.
يشير مستثمرو الرهن العقاري إلى عدة عوامل تؤدي إلى زيادة الطلب على الرهن العقاري في البيئة الحالية، بما في ذلك: نهاية دورة رفع أسعار الفائدة الحالية، والدعم الحكومي للمقترضين، والمعاملة الرأسمالية التفضيلية من قبل الهيئات التنظيمية المالية، وزيادة السيولة والقدرة التمويلية للرهن العقاري الأصول والعوائد المتفوقة المعدلة حسب المخاطر في سوق حيث يمكن لمستثمري الرهن العقاري العثور على قروض منخفضة القيمة إلى القيمة (LTV) تحمل عوائد تتراوح بين 2.0 إلى 4.0٪ فوق SOFR.
يؤدي هذا الطلب المتزايد إلى تشديد فروق الائتمان بالنسبة للعلامات التجارية الخاصة، وعمليات توريق RMBS غير التابعة لإدارة الجودة؛ زيادة أسعار مجموعة واسعة من قروض الرهن العقاري بما في ذلك الثواني، واتفاقيات ملكية المنازل، والقروض المرحلية، وقروض التوثيق البديلة؛ والمعاملات الاستراتيجية بين المستثمرين والمنشئين.
الدعم الفيدرالي واستقرار السوق
ومع اختتام بنك الاحتياطي الفيدرالي لدورته الأخيرة لرفع أسعار الفائدة واعتماد موقف “أعلى لفترة أطول”، بدأت القروض العقارية السكنية في الظهور باعتبارها أصولاً متفوقة معدلة حسب المخاطر. وهذا الاستقرار في السوق يجبر العديد من المستثمرين على المدى الطويل، بما في ذلك البنوك وشركات التأمين، على زيادة مخصصات الرهن العقاري الخاصة بهم مع تقليل المخصصات للعقارات التجارية وإقراض الشركات.
ويبدو أن إعانات الدعم الفيدرالية المقدمة للمستهلكين الأميركيين ــ بما في ذلك من خلال الإعفاء من ديون الطلاب والمقترحات الأخيرة لدعم أقساط الرهن العقاري الشهرية ــ توفر تعزيزاً ائتمانياً كبيراً لقروض الرهن العقاري. ويصبح أصحاب المنازل المستفيدون من هذا الدعم أكثر قدرة على الوفاء بالتزاماتهم في السداد، وبالتالي تقليل مخاطر الائتمان بالنسبة للمقرضين. علاوة على ذلك، تؤدي بيئة أسعار الفائدة المرتفعة المطولة إلى انخفاض معدلات إعادة التمويل، وهو ما يؤدي إلى إطالة مدة التدفقات النقدية التي يمكن للمستثمرين توقعها من هذه الأصول. ومع احتمال قيام بنك الاحتياطي الفيدرالي بخفض أسعار الفائدة في المستقبل، فمن المتوقع أن ترتفع قيمة هذه التدفقات النقدية الممتدة، مما يجعل الاستثمارات طويلة الأجل في الرهن العقاري السكني أكثر جاذبية.
المزايا التنظيمية والمقارنة
وتحظى القروض السكنية للأسرة الواحدة بمعاملة جذابة بموجب الأنظمة المصرفية وأنظمة التأمين، بما في ذلك السياسات المحاسبية الجديدة المتعلقة برسوم رأس المال القائمة على المخاطر.
وبما أن القروض السكنية تتلقى رسوم رأسمالية أكثر جاذبية على أساس المخاطر مقارنة بالفئات الأخرى من القروض – مثل CRE – فإن شركات التأمين والخدمات المصرفية تدرك أن الرهن العقاري السكني يمثل تخصيصًا أكثر كفاءة لرأس المال مقارنة بفئات الأصول الأخرى. وهذا يؤدي إلى استراتيجيات جديدة للميزانية العمومية للمستثمرين من المؤسسات.
إن الضغط الحالي في أسواق قروض CRE وC&I يسلط الضوء بشكل أكبر على مزايا الرهن العقاري السكني. تمثل قروض العقارات العقارية، التي تواجه تصنيفات مخاطر أعلى وتفتقر إلى الدعم الحكومي، مخاطر أعلى للحصول على عائد مماثل مقارنة بالقروض العقارية ذات التمويل الآمن. تتعرض قروض C&I أيضًا لضغوط بسبب الزيادات المحتملة في البطالة وانخفاض ربحية الشركات حيث يكافح الاحتياطي الفيدرالي التضخم. وتتطلب هذه القروض في كثير من الأحيان احتياطيات رأسمالية أعلى، مما يجعل الرهن العقاري السكني أكثر جاذبية بالمقارنة.
ابتكارات السيولة والتمويل
في عصر تعتبر فيه السيولة ذات أهمية قصوى، تُظهر القروض العقارية السكنية المستأجرة لعائلة واحدة (SFR) سيولة فائقة في سوق بقيمة +4 تريليون دولار. وفي ظل التدفق الأخير للسيولة الذي شهدته العديد من البنوك، تهتم البنوك وشركات التأمين بشكل خاص بخصائص السيولة الجذابة للقروض العقارية المنشأة حديثًا وذات الأسعار القابلة للتعديل. يمكن للمؤسسات تمويل قروض الرهن العقاري الخاصة بها من خلال نظام SFR من خلال نظام بنوك قروض المنازل الفيدرالية (FHLB) وبنوك مراكز المال الكبرى، مما يعزز مراكز السيولة لديها.
في حين أن الرهون العقارية السكنية التقليدية كانت تاريخياً متاحة للاستثمار المباشر فقط من قبل المؤسسات الأكبر حجماً التي تتمتع بقدرات خدمة كاملة، فإن ابتكارات السوق تسهل على البنوك المجتمعية والإقليمية والمستثمرين المؤسسيين الأصغر حجماً الوصول إلى الرهون العقارية السكنية. على سبيل المثال، تقدم شركة The Change Company، أكبر منشئ للرهن العقاري غير المؤهل في البلاد (غير تابع لإدارة الجودة)، إنتاجها من الرهن العقاري للبيع مباشرة إلى البنوك والمؤسسات الأصغر من خلال بوابتها الإلكترونية، xChange (xchangefi.com). تتيح هذه المنصة لأكثر من 400 مؤسسة مالية تصفح القروض وشرائها في معاملات القروض الفردية أو عن طريق اختيار القروض الفردية لوضعها في محفظة صغيرة للشراء. تقدم xChange خدمة هذه القروض وتزويد المستثمرين بطريقة منخفضة التكلفة للاستثمار في قروض الرهن العقاري السكني. إن إزالة الحواجز التي تحول دون دخول المستثمرين الذين يفتقرون إلى الموارد اللازمة لإنشاء مكتب كامل لأسواق رأس المال يجذب مستثمرين جدد ورأس مال إضافي إلى السوق.
الماخذ الرئيسية
ويؤدي التقارب بين الدعم الفيدرالي والمعاملة التنظيمية التفضيلية وديناميكيات السوق الحالية إلى تدفق قوي للأموال إلى القروض العقارية السكنية. ويقود هذا الاهتمام المتزايد مستثمرو الأسهم الخاصة وشركات التأمين. وهناك أيضاً علامات مبكرة تشير إلى أن البنوك والاتحادات الائتمانية تعمل على نحو متزايد على تخصيص رأس المال للقروض العقارية السكنية وبعيداً عن القروض العقارية العقارية وبطاقات الائتمان والسيارات والقروض التجارية.
يبدو أن العديد من المستثمرين يعتقدون أن سوق الرهن العقاري يمثل حاليًا فرصة فريدة للاستفادة من رسوم رأس المال المنخفضة القائمة على المخاطر، والعوائد الجذابة، والتدفقات النقدية الممتدة، والسيولة المحسنة. نظرًا لأن منتجات القروض التقليدية الأخرى مثل قروض CRE وC&I تواجه مخاطر وأعباء تنظيمية متزايدة، فإن التحول الاستراتيجي نحو الرهون العقارية السكنية يؤدي إلى زيادة الطلب وتسعير أكثر جاذبية للقروض العقارية التي لا تتبع إدارة الجودة.
في هذا المشهد السوقي المتطور، أصبحت القروض العقارية السكنية بشكل متزايد ضرورة استراتيجية للعديد من المؤسسات الموجهة نحو النمو والتي تهدف إلى تحسين محافظها الاستثمارية والتغلب على تعقيدات البيئة الاقتصادية الحالية. وبفضل منصات السوق المبتكرة مثل xChange التي تسهل الوصول إلى هذه الأصول، أصبحت القروض العقارية السكنية أكثر سهولة وجاذبية الآن لمجموعة واسعة من المستثمرين.
