الصفقات خارج الشبكة: اتجاهات الملكية المتعثرة ورؤى السوق
في سوق الإسكان الذي يعاني من قيود العرض، أصبح مجرد التوصل إلى صفقة في مزاد حبس الرهن أمرًا صعبًا، ولكن هذه الصفقات تميل إلى أن تكون متاحة بسهولة أكبر في الأسواق أو الأحياء التي تقع خارج المسار المطروق.
قال بول ليزيل، المستثمر العقاري المقيم في فلوريدا، عن الأسواق التي يركز فيها بشكل أكبر على الاستحواذ على العقارات الاستثمارية في عام 2024: “إنه أمر غريب بما فيه الكفاية في الولايات التي يغادر فيها الناس”. تشتري ليزيل في المقام الأول العقارات المتعثرة المملوكة للبنوك (REO) في المزادات، ويقوم بتدريب المستثمرين الآخرين في جميع أنحاء البلاد على فعل الشيء نفسه من خلال أكاديمية REO Auction Academy الخاصة به. “إنه يعتمد بشكل كبير جدًا على السوق في الوقت الحالي.
“ما زلت أركز على تلك الأسواق ذات المخزون المنخفض للغاية (للبيع بالتجزئة). وتابع ليزيل: “أرى ما إذا كان بإمكاني الحصول على صفقة هناك”، مستشهدًا بالضواحي النائية لمسقط رأسه في فيلادلفيا كمثال. “إذا حصلت على شيء ما فستكون حرب مزايدة (عندما أبيع)”.
رابط الخريطة الحرارية
اتجاهات المزاد على الصعيد الوطني
على الصعيد الوطني، تعمل أحجام مزادات العقارات المتعثرة بأقل من نصف مستويات ما قبل الوباء، وقد ارتفعت الأسعار في تلك المزادات مع احتدام المنافسة على المجموعة المتقلصة من العقارات المتعثرة للشراء.
تُظهر البيانات الواردة من Auction.com، والتي تمثل ما يقرب من نصف جميع مزادات حبس الرهن على مستوى البلاد، أن حجم مزادات حبس الرهن في الربع الأول من عام 2024 بلغ 49٪ من مستواه في الربع الأول من عام 2020 – أو 51٪ أقل من مستوى الربع الأول من عام 2020. بلغ حجم مزاد REO في الربع الأول من عام 2024 38٪ فقط من مستواه في الربع الأول من عام 2020، وفقًا لبيانات Auction.com.
في هذه الأثناء، بدأ متوسط العرض الفائز مقارنة بقيمة ما بعد الإصلاح في الانتعاش على الصعيد الوطني بعد انخفاض قصير الأمد في نهاية عام 2023 – سواء بالنسبة لمزادات حبس الرهن أو مزادات ريو. القيمة بعد الإصلاح هي القيمة السوقية المقدرة للعقار الذي تم إصلاحه بالكامل. تحتاج معظم العقارات التي يتم بيعها في مزادات الرهن ومزادات REO إلى تجديدات كبيرة، وهي بعيدة كل البعد عن أن تكون في حالة تم إصلاحها بالكامل.
بلغت نسبة السعر إلى القيمة للعقارات المباعة في مزاد الرهن في الربع الأول من عام 2024 58.8%، ارتفاعًا من 57.0% في الربع السابق وارتفاعًا من 54.1% في الربع الأول من عام 2023. بالنسبة لمزادات REO، كانت نسبة السعر إلى القيمة 57.5 ٪ في الربع الأول من عام 2024، ارتفاعًا من 55.0٪ في الربع السابق وارتفاعًا من 56.0٪ في الربع الأول من عام 2023.
على استعداد لخسارة المال
شهد المستثمر العقاري في منطقة أتلانتا توني تريت تقلص حجم مزادات الرهن وارتفاع الأسعار في مزادات الرهن في سوقه. في جورجيا، تتم جميع مزادات حبس الرهن في خطوات المحكمة المحلية.
وقال: “عدد قليل جدًا من الأشخاص الموجودين في القائمة الأصلية… وصلوا فعليًا إلى المحكمة”، مشيرًا إلى أن هناك الكثير من المستثمرين المهتمين بشراء العدد المحدود الذي وصل إلى المزاد. “عندما يصل هؤلاء إلى درج المحكمة … سوف يشترونها.”
قال تريت، الذي يملك شركة Tritt Realty، إنه تحدث مؤخرًا إلى مستثمر محلي آخر اشترى عقارًا في مزاد حبس الرهن. كان هذا المستثمر على استعداد لخسارة المال في الصفقة فقط لإبقاء طاقم البناء الخاص به مشغولاً.
“ليس لدي منازل لأعمل فيها، ولكن لدي رجال يحتاجون إلى العمل. قال تريت إن زميله المستثمر أخبره بذلك: “لا يهمني إذا كسبت المال من هذه الأشياء”.
لقد اجتذبت منطقة أتلانتا تقليديًا عددًا لا يحصى من المستثمرين العقاريين نظرًا لنموها السكاني المستمر ومخزونها السكني بأسعار معقولة نسبيًا. وهذا يضعها بقوة على طريق جيد للغاية عندما يتعلق الأمر بالطلب من المشترين في مزاد حبس الرهن.
تُظهر بيانات Auction.com أن حجم مزاد حبس الرهن في أتلانتا في الربع الأول من عام 2024 كان عند 23٪ فقط (77٪ أقل) من مستوى الربع الأول من عام 2020. وفي الوقت نفسه، بلغت نسبة السعر إلى القيمة للعقارات في منطقة أتلانتا المباعة في مزاد الرهن في الربع الأول من عام 2024، 64.5%، وهي أعلى من المتوسط الوطني البالغ 58.8%، وترتفع من 56.8% في الربع السابق و54.0% في الربع الأول من عام 2023.
لكن تحليل بيانات مزاد الرهن للربع الأول من عام 2024 من Auction.com في 143 منطقة مترو على مستوى البلاد يظهر أن بعض الأسواق تتعارض مع الاتجاه الوطني، سواء من حيث الحجم أو من حيث التسعير.
أفضل 10 أسواق لانتعاش حجم مزاد الرهن
في حين أن حجم مزادات حبس الرهن على الصعيد الوطني كان أقل من نصف مستواه قبل الوباء في الربع الأول من عام 2024، كان هناك 21 سوقًا من أصل 143 سوقًا تم تحليلها (15٪) حيث كان حجم مزادات حبس الرهن في الربع الأول من عام 2024 أعلى من مستويات ما قبل الوباء.
كانت تلك الأسواق الـ 21 بقيادة هارتفورد، كونيتيكت؛ ميدلاند، تكساس؛ بحيرة تشارلز، لويزيانا؛ وسيدار رابيدز، آيوا؛ وهاموند لويزيانا. تقريب المراكز العشرة الأولى كانت ليكسينغتون، كنتاكي؛ ساوث بيند، إنديانا؛ هونولولو، هاواي؛ نيو هيفن، كونيتيكت؛ و(باتون روج في لويزيانا). وفي جميع هذه الأسواق العشرة، كان حجم مزادات حبس الرهن في الربع الأول من عام 2024 أعلى بنسبة 30٪ على الأقل من مستواه في الربع الأول من عام 2020.
أفضل 10 أسواق لانخفاض الأسعار في مزاد الرهن
على عكس الاتجاه الوطني، انخفضت نسبة السعر إلى القيمة في مزاد الرهن في الربع الأول من عام 2024 مقارنة بالعام الماضي في 50 سوقًا من أصل 143 سوقًا تم تحليلها (35٪). وكانت تلك الأسواق بقيادة هوما ثيبودوكس، لويزيانا؛ ريدينغ، كاليفورنيا؛ باين بلاف، أركنساس؛ يورك-هانوفر، بنسلفانيا؛ وأنيستون-أكسفورد-جاكسونفيل، ألاباما.
وكان من بين المراكز العشرة الأولى بومونت بورت آرثر، تكساس؛ أماريلو، تكساس؛ هونولولو، هاواي؛ كيب كورال-فورت مايرز، فلوريدا؛ و(جرينسبورو في كارولاينا الشمالية). وفي جميع هذه الأسواق العشرة، انخفضت نسبة السعر إلى القيمة في مزاد الرهن بنسبة 10 نقاط مئوية على الأقل مقارنة بالعام الماضي.
وشهدت كيري فوجتالا، المستثمرة العقارية في إنتربرايز بولاية ألاباما، عن كثب الفرق في النشاط في مزادات حبس الرهن في أسواق مختلفة عندما زارت دالاس العام الماضي. وقالت فوجتالا، الأسترالية التي انتقلت إلى دالاس: “إن مدينة دالاس فوضوية ومحمومة مقارنة بمؤسسة إنتربرايز القديمة الصغيرة”. مدينة صغيرة في ألاباما منذ بضع سنوات مضت ووقعت في حب الاستثمار العقاري هناك. “لقد بدأت الاستثمار في حبس الرهن العقاري في الغالب مع زوجي وتوسعت ووجدت الآن أن لدي حب للمدينة الصغيرة في أمريكا وترميم بعض المباني القديمة ومراكز وسط المدينة.”
