تشير إشارات أسعار المنازل إلى نمو ثابت

والخبر السار بالنسبة لسوق الإسكان هو أن وتيرة المبيعات تتحسن تدريجياً بسبب زيادة العرض. المزيد من المنازل متاحة للشراء، وبالتالي، يتم شراء المزيد من المنازل. تؤدي معدلات الرهن العقاري المرتفعة إلى إبطاء الطلب بحيث ينمو المخزون، ولكن في السنوات الماضية، كان إجمالي حجم المبيعات مقيدًا بسبب العرض المحدود. ويرتفع سقف العرض تدريجيًا وتزداد أحجام المبيعات ببطء أيضًا.

في 16 مايو، أبحاث ألتوس تستضيف ندوتها الشهرية عبر الإنترنت، حيث نتعمق في جميع اتجاهات البيانات المحلية، بالإضافة إلى المؤشرات الرئيسية لما يجب أن يحدث في بقية عام 2024. في الفيديو أدناه، يوجد رابط للندوة عبر الإنترنت. انقر فوق ذلك لحجز مكانك الآن.

تقوم Altos Research بتتبع كل منزل للبيع في الدولة كل أسبوع. غالبًا ما تتحدى البيانات التوقعات أو تتغير بسرعة كبيرة. نحن نتتبع جميع الأسعار والعرض والطلب والمبيعات وجميع التغييرات في تلك البيانات حتى تتمكن من فهم فور حدوثها. دعونا نتعمق أكثر في تفاصيل سوق الإسكان في الولايات المتحدة مع اقترابنا من مايو 2024.

جرد المساكن

يوجد الآن ما يقل قليلاً عن 600000 منزل لأسرة واحدة في السوق. وهذا يزيد بنسبة 33٪ عن العام الماضي في هذا الوقت. يتزايد المعروض المتاح من المنازل غير المباعة وسيستمر في النمو – ربما حتى شهر أغسطس.

وفي غضون أسابيع قليلة، نتوقع أن يكون لدى السوق المزيد من المنازل المتاحة أكثر من أي وقت مضى خلال السنوات الثلاث الماضية. وبحلول نهاية الصيف، يبدو أن المخزون سيعود أخيرًا إلى ما فوق مستويات 2020. لكن الأمر سيستغرق عدة سنوات أخرى من معدلات الرهن العقاري المرتفعة قبل أن يعود المخزون إلى مستويات ما قبل الوباء في عام 2019 أو قبل ذلك.

ارتفع المخزون بنسبة أقل من 1% خلال الأسبوع، وهي ليست زيادة كبيرة. ونظرًا لأن المعروض من المنازل غير المباعة يستمر عادةً في النمو حتى أغسطس، فإن هذا يوضح كيف أنه من المحتمل أن يكون لدينا 700000 منزل في السوق قبل أن يبدأ الانخفاض الموسمي النموذجي في الخريف.

في الفيديو أعلاه، يمكنك أن ترى في مخطط المخزون كيف يتسلق مسار هذا العام ويبدو أنه سيتجاوز مستويات 2020 بحلول يوليو. لاحظ كيف يرتفع المخزون بشكل أسرع من العام الماضي، ولكن قبل عامين عندما كانت المعدلات تقفز بمقدار 100 نقطة أساس كل شهر، كان المخزون يصعد بسرعة أكبر بكثير.

يوجد الآن عدد أكبر من المنازل في السوق بنسبة 83% عما كان عليه في مايو 2022. وهذه المقارنة تتقلص: بحلول يوليو، ستكون 30% فقط أكثر مما كانت عليه قبل عامين.

والخلاصة من بيانات المخزون هي أن المعروض من المنازل غير المباعة آخذ في الارتفاع، لكنه لا يرتفع بسرعة كبيرة. قبل عامين، كان المخزون يرتفع بشكل كبير، لكن هذا لا يحدث الآن. ويرتبط هذا النمو المطرد للمخزون ارتباطًا وثيقًا بارتفاع معدلات الرهن العقاري.

قوائم جديدة

كان هناك 71000 قائمة جديدة غير مباعة لمنازل الأسرة الواحدة في جميع أنحاء البلاد هذا الأسبوع. يعد هذا انخفاضًا طفيفًا عن الأسبوع الماضي ولكنه لا يزال يزيد بنسبة 21٪ عما كان عليه قبل عام. يعود المزيد من بائعي المنازل إلى السوق كل أسبوع.

كانت هناك 22000 مبيعات فورية إضافية هذا الأسبوع. هذه قوائم جديدة متعاقد عليها بالفعل، لذا لا يتم احتسابها في المخزون النشط. وهذا يجعل إجمالي عدد البائعين يصل إلى 93000 بائع لهذا الأسبوع، وهو ما يزيد بنسبة 20٪ عن العام الماضي في هذا الوقت.

ومع ذلك، في عام 2022، كان هناك 105000 منزل لأسرة واحدة معروضة للبيع في الأسبوع الأول من شهر مايو. في ذلك الوقت، كان هناك المزيد من البائعين والمزيد من المبيعات. في الواقع، تم التعاقد على 28000 من هذه القوائم على الفور، مقارنة بـ 22000 الآن.

وكانت معدلات الرهن العقاري آخذة في الارتفاع، لذلك كان هناك بائعون يسارعون لإدراج منازلهم، وكان هناك مشترون يسارعون للشراء قبل أن ترتفع الأسعار أكثر.

والخلاصة من بيانات القوائم الجديدة الأسبوعية هي أنه بعد عامين من ارتفاع معدلات الرهن العقاري، يعود البائعون ببطء إلى السوق. سنستمر في رؤية عدد البائعين ينمو تدريجياً. ولكن تجدر الإشارة إلى أنه لا توجد علامة على وجود طوفان من البائعين. يمكننا أن نرى أن المزيد من البائعين يضيفون إلى المخزون، وهذا ما يكبح أسعار المنازل، ولكن لا توجد علامات في البيانات تشير إلى وجود خلل كبير في التوازن بين البائعين والمشترين قد يؤدي إلى انخفاض أسعار المنازل بشكل ملموس.

في جميع أنحاء البلاد، ينمو البائعون في كل الأسواق، لكن هذا يحدث بشكل متكرر في بعض الأماكن. لقد شاركنا كيف تمكنت فلوريدا وتكساس من تحقيق الكثير من مكاسب المخزون لهذا العام. وفي كل من هذه الولايات، تكون تكاليف السكن (بما في ذلك التأمين والضرائب) باهظة الثمن وترتفع بسرعة، لذا فإن أصحاب المساكن في هذه الولايات الأكثر تكلفة أكثر ميلاً إلى البيع.

المبيعات المعلقة

لا يوجد سوى 393000 منزل لأسرة واحدة متعاقد عليها هذا الأسبوع. انخفض العدد الإجمالي لمبيعات المنازل المعلقة عما كان عليه قبل أسبوع، على الرغم من ارتفاعه على مدار فصل الربيع كما كنت تتوقع. لا يوجد سوى 3٪ من المنازل المتعاقد عليها الآن أكثر مما كانت عليه في هذا الوقت من العام الماضي. تم إغلاق العديد من عقود الربيع في نهاية أبريل، لذلك هناك عدد أقل قليلاً هذا الأسبوع.

كان هناك 78000 عقد جديد معلق لمنازل الأسرة الواحدة. وكان ذلك مرتفعًا بنسبة 1.5% للأسبوع و11% أكثر مما كان عليه في الأسبوع الافتتاحي لشهر مايو 2023. وفي العام الماضي، كان هذا الرقم يقفز حوالي 70 ألف عقد معلق جديد كل أسبوع، لكنه أقرب إلى 80 ألف عقد هذا العام.

يبدو هذا النمو في المبيعات المعلقة الجديدة مشجعًا للغاية. لا تزال المبيعات متخلفة عن سنوات الازدهار في عصر الوباء، وحتى عام 2022 – كما ذكرنا سابقًا – حقق مبيعات أكثر مما لدينا الآن. لكن معدل المبيعات في العام الماضي كان بطيئاً للغاية لدرجة أنه لم يكن هناك أي شيء يعمل. ويعكس هذا النمو في المبيعات حقيقة أن هناك المزيد من المنازل المعروضة للبيع. لدى المشترين المزيد من الخيارات ويتم الاستيلاء عليها ببطء.

في المتوسط، تقضي المنازل ما بين 30 إلى 40 يومًا في العقد قبل إغلاق عملية البيع. يمكننا أن نرى أن النمو قد بدأ للتو في التوسع خلال العام الماضي (أي زيادة بنسبة 3% في المبيعات المعلقة عما كان عليه قبل 12 شهرًا ولكن لا يزال أقل بنسبة 15% إلى 20% عما كان عليه قبل عامين). ومع ذلك، فإن وتيرة المبيعات تأتي باستمرار أعلى من العام الماضي. ويبدو أن العديد من هذه المعاملات هي معاملات نقدية بالكامل.

لذلك، ربما لا يزال حجم شراء الرهن العقاري يرتد عند نقاطه المنخفضة ولا يظهر الكثير من النمو حتى الآن، حتى مع ارتفاع إجمالي المبيعات. بالمناسبة، يصل هذا العدد من المبيعات المعلقة إلى ذروته في شهر يونيو، لذا توقع بعض النمو القوي في المبيعات خلال الأسابيع القليلة المقبلة.

أسعار المنازل

متوسط ​​سعر هذه المنازل بموجب العقد هو 399,999 دولارًا. تميل الأسعار إلى التجمع حول الأرقام الكبيرة والدائرية – في هذه الحالة، 400 ألف دولار. ظلت أسعار المنازل تحوم أقل بقليل من 400 ألف دولار لمدة خمسة أسابيع حتى الآن. في مرحلة ما خلال الأسابيع القليلة المقبلة، يمكنك أن تتوقع أن الأسعار سوف تخترق هذا الحاجز وترتفع قليلاً قبل أن تبلغ ذروتها في يونيو.

يتجمع متوسط ​​سعر القائمة أقل بقليل من 450 ألف دولار عند 449990 دولارًا – وهو ارتفاع طفيف عن الأسبوع الماضي. دعونا نشرح ما يحدث هنا. إذا دخلت السوق اليوم وأردت شراء منزل، فإن متوسط ​​سعر كل شيء متاح هو 450 ألف دولار.

نقطة ذروة سعر الطلب أقل من متوسط ​​سعر المنازل المتاحة، وبالتالي فإن المنازل المتعاقد عليها ستصل قيمتها إلى 400 ألف دولار تقريبًا.

يوجد في الفيديو رسم بياني يسلط الضوء على مدى بطء تحرك السوق النشط في الوقت الحالي. وقد تم توضيح اتجاهات أسعار المنازل في السنوات الثلاث الماضية. في عام 2022 (الخط الأحمر الفاتح على الرسم البياني)، كانت اتجاهات الأسعار في فصل الربيع ترتفع بسرعة كبيرة، على الرغم من تراكم المخزون أيضًا في ذلك الوقت. كان هناك الكثير من البائعين الذين يحاولون إتمام صفقاتهم قبل أن ترتفع الأسعار كثيرًا. ولكن إذا لم تقم بإدراج منزلك بحلول شهر مايو، فقد فاتك النافذة، وبدأت الأسعار في الانخفاض بعد ذلك.

على النقيض من ذلك مع هذا العام، حيث أدت معدلات الرهن العقاري المرتفعة باستمرار إلى الحد من الطلب، وبالتالي فإن السوق النشطة بالكاد شهدت أي حركة سعرية طوال فصل الربيع. يحتوي الخط الأحمر الداكن (2024) على منحدر أكثر ضحالة من السنوات السابقة. يمكنك استخدام هذا كمؤشر رئيسي لأسعار المبيعات المستقبلية. إذا حدثت جميع المكاسب في النصف الأول من العام، فإن العام ككل لن يهيئ سوى القليل جدًا من مكاسب الأسعار.

تخفيضات الأسعار

سنغلق اليوم بتخفيضات في الأسعار. وقد أدرج ما يزيد قليلاً عن منزل واحد من كل ثلاثة منازل في السوق (33.5٪) تخفيضًا عن قائمة الأسعار الأصلية. وهذا يزيد بمقدار 80 نقطة أساس عن الأسبوع الماضي، وهي قفزة ملحوظة جدًا لمدة أسبوع واحد. من المؤكد أن تخفيضات الأسعار آخذة في الارتفاع.

لذا، فرغم صدق العناوين الرئيسية عندما تشير إلى ارتفاع أسعار المساكن بنسبة 5% إلى 7% مقارنة بالعام الماضي، فإن المؤشرات الرئيسية لأسعار مبيعات المساكن في المستقبل تتباطأ.

هناك تخفيضات في الأسعار في كل سوق، حتى في الأسواق الأكثر سخونة. وكقاعدة عامة، فإن حوالي ثلث المنازل في السوق تأخذ حصة قبل بيعها. عادة، تكون هناك قطع أقل في الربيع والمزيد من القطع في الخريف، ويمكنك أن ترى في الفيديو كيف تتجمع كل عام حوالي 30٪. هذا العام، وصلنا بالفعل إلى 33.5% ونشهد ارتفاعًا.

وإذا بقينا على هذه الوتيرة، فإن 40% من المنازل ستشهد تخفيضات في الأسعار بحلول شهر يوليو. وهذا أمر هبوطي للغاية بالنسبة لأسعار مبيعات المنازل في المستقبل. ويظهر أنه بالنسبة لبائعي المنازل اليوم، هناك عدد أقل من المشترين مما كان متوقعا. وتشهد تخفيضات الأسعار ارتفاعاً واضحاً للغاية مقارنة بالسنوات الأخيرة (وبسرعة أكبر).

من المؤكد أن تخفيضات الأسعار لبقية العام ستكون مرتبطة بالتحركات في معدلات الرهن العقاري. وفي الوقت الحالي، ارتفعت أسعار الفائدة بشكل عام، مما أدى إلى تباطؤ الطلب. ومن الممكن أن يتغير ذلك، لكنه لم يحدث بعد.