شكّل مشتري المنازل لأول مرة حصة قياسية من قروض شراء الوكالة في عام 2023
شكّل مشتري المنازل لأول مرة 55% من الرهون العقارية التي تشتريها الوكالات في عام 2023، وفقًا لـ التبادل بين القارات (ICE) بيانات eMBS، وهي أعلى حصة من نوعها في السنوات العشر التي تتبعها ICE المقياس.
جاء 47% من قروض شراء المؤسسات التي ترعاها الحكومة (GSE) في عام 2023 من مشتري المنازل لأول مرة، وهو رقم كان يتجه نحو الارتفاع تدريجيًا طوال العقد الماضي.
“منذ عام 1995، شهد ربعان فقط من العام إنشاء أقل من مليون رهن عقاري أول”، كما يقول آندي والدن، نائب رئيس أبحاث المؤسسات في شركة ICE.
“الأول كان في الربع الأول من عام 2023، والثاني في الربع الرابع. إذا نظرنا إلى الوراء، فقد هيمنت قروض الشراء على سوق العام الماضي، حيث شكلت القروض المخصصة لشراء المنازل 82% من عدد القروض المنخفضة تاريخياً. في حين أنه لا يزال سوقًا صعبًا بالنسبة للمشترين المحتملين، فقد كشفت قاعدة بيانات الأوراق المالية لوكالة eMBS الخاصة بنا أن مشتري المنازل لأول مرة شكلوا بالفعل 55٪ من جميع القروض العقارية التي تشتريها الوكالة في العام الماضي. هذه هي أعلى حصة خلال السنوات العشر التي كنا نتتبع فيها المقياس.
وفي مواجهة هذا الاتجاه، أصبحت حصة مشتري المنزل لأول مرة جيني ماي تم سحب إصدار قروض الشراء في السنوات الأخيرة حيث اعتمدوا بشكل كبير على القروض العقارية GSE.
“كان السوق الذي اشترى فيه هؤلاء الأشخاص منزلهم الأول سوقًا شهدت أسعارًا قياسية للمنازل، وتضخم الدفعات الأولى، وارتفاع أسعار الفائدة، وارتفاع نسب الدين إلى الدخل (DTIs). قال والدن: “نظرًا للتعرض القياسي لقروض مشتري المنازل لأول مرة، سيكون من المفيد مراقبة أداء هذه المجموعة للمضي قدمًا عن كثب، خاصة بالنسبة لأولئك الذين استثمروا في وكالة MBS لعام 2023”.
وسجل مشتري المساكن لأول مرة متوسطاً أعلى للدخل إلى الدخل في الواجهة الأمامية لجميع المنتجات، ولكن بشكل خاص بالنسبة للقروض العقارية التقليدية، حيث كان معدل الدخل للدخل لمشتري المساكن لأول مرة بنسبة 31.2% أعلى بأكثر من 4 نقاط مئوية من المشترين المتكررين في الأشهر الأخيرة.
تختلف DTIs الخلفية بشكل أقل بين المشترين لأول مرة والمشترين المتكررين، حيث أن مشتري المنازل لأول مرة الذين ينفقون المزيد من دخلهم على السكن ينفقون أقل على الديون الأخرى، وفقًا لبيانات اتجاهات السوق في ICE.
أسعار الفائدة واتجاهات النشأة
في حين أن إقراض الشراء سيستمر في السيطرة على أصول 2024، فإن قفزة بنسبة 19٪ على أساس شهري في نشاط إعادة التمويل بسبب تحسن أسعار الفائدة سلطت الضوء على إمكانية انتعاش قروض إعادة التمويل إذا انخفضت أسعار الفائدة، حسبما أشارت ICE.
في شهر يناير، أظهر مؤشر قفل معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا لشركة ICE أن متوسط المعدلات بلغ 6.6%. وقد بلغ متوسط معدلات الرهن العقاري ما يقرب من 7% اعتبارًا من 29 فبراير بعد سلسلة من البيانات الاقتصادية الإيجابية.
في المقابل، شكلت معدلات الفائدة/الآجال، والتي كانت غير موجودة فعليًا لبعض الوقت، 24٪ من إجمالي أنشطة إعادة التمويل لتسجل أعلى مستوى لها منذ عامين.
وتابع والدن: “لقد لاحظنا الشهر الماضي أنه إذا ظلت توقعات معدل الصناعة ثابتة، فيمكننا أن نشهد زيادة طفيفة في نشاط إعادة التمويل حول عام 2023 بحلول نهاية عام 2024”.
“حتى التراجعات الطفيفة نسبيًا في أسعار الفائدة في ديسمبر ويناير حفزت عددًا متزايدًا من أصحاب المنازل على إعادة التمويل. من الواضح أن الطلب موجود عندما تتجاوز أسعار الفائدة حدودًا معينة، وإذا كانت توقعات الأسعار الحالية صحيحة، فإننا نتوقع أن يزداد الطلب على مدار العام.
عندما يتعلق الأمر بالاحتفاظ بأعمال إعادة تمويل أصحاب المنازل، فإن الصناعة لديها الكثير من الأمور التي يجب تعويضها.
احتفظت شركات الخدمات بواحد فقط من كل خمسة من هؤلاء المقترضين في الربع الرابع من عام 2024، وهو أدنى مستوى منذ 17 عامًا. وكان أداء شركات الخدمات غير المصرفية أفضل، حيث احتفظت بما يزيد قليلاً عن واحد من كل أربعة من المقترضين الذين يقومون بإعادة التمويل، في حين احتفظ المقرضون المصرفيون بواحد فقط من كل عشرة.
“إن توفير تجربة خدمة مثالية يعد أمرًا بالغ الأهمية لعكس هذا الاتجاه، كما هو الحال مع تحديد العملاء المحتملين لإعادة التمويل والتفاعل معهم بشكل فعال. وأشار والدن إلى أنه عندما تتاح لهم الفرصة لخدمة ذلك العميل، يجب على المقرضين التأكد من أن الواجهة الأمامية للعملية سلسة أيضًا.
