تثير خطة فريدي ماك لدخول سوق الأسهم المنزلية آراء متباينة

بيتر فان جيلديرين، الرئيس المشارك لشركة Global Securitized في TCWقالت شركة إدارة الأصول العالمية الرائدة، إن هذا يعني أنه من المحتمل أن يكون هناك منتجان جديدان وفريدان تم الكشف عنهما من جانب الوكالة: مشتريات قروض CES ومنتج تحويل مخاطر الائتمان ذي الصلة المصمم لتحويل بعض مخاطر CES الخاصة بالوكالة إلى مستثمرين من القطاع الخاص.

“في سوق الإسكان الحالي، الذي يتميز بارتفاع معدلات الرهن العقاري، وانخفاض المعروض من المساكن، واستمرار ارتفاع أسعار المنازل على أساس سنوي، يواجه المقترضون الحاليون خيارات محدودة للوصول إلى حقوق ملكية منازلهم، خاصة بالنسبة للعديد من أصحاب المنازل الذين اشتروا منازلهم أو أعادوا تمويلها “خلال فترة انخفاض معدلات الرهن العقاري،” كتب المتحدث باسم فريدي ماك تشاد واندلر في رسالة بالبريد الإلكتروني إلى سكن واير للإعلان عن برنامج القروض المخطط له.

“كما أن إعادة التمويل النقدي التقليدي اليوم قد يشكل عبئا ماليا كبيرا، لأنه يتطلب إعادة تمويل كامل رصيد القرض المستحق بسعر فائدة جديد، وربما أعلى بكثير. تقترح شركة فريدي ماك شراء قروض عقارية ثانية مغلقة على العقارات التي تمتلك بالفعل الرهن العقاري الأول لها حتى يتمكن أصحاب المنازل من الاحتفاظ بنفس سعر الفائدة على الرهن العقاري على رهنهم العقاري الأساسي. وهذا يوفر لأصحاب المنازل بديلاً فعالاً من حيث التكلفة للوصول إلى الأسهم في منازلهم.

أثار هذا الإعلان على الفور انتقادات من جمعية التمويل المهيكلة (SFA)، التي تضم حوالي 370 مؤسسة عضوًا تشمل الوسطاء/التجار والمستثمرين ومصدري الأوراق المالية ومختلف الوسطاء الماليين ووكالات التصنيف والمزيد.

“لا أفهم ما هي مشكلة فريدي ماك، وأنا على يقين تقريبًا فاني ماي قال مايكل برايت، الرئيس التنفيذي لـ SFA، “إن الشركات التي يجب أن تتبعها – تحل، لأن السوق الخاص يملأ هذه المساحة بالفعل”. “لقد تم ملؤها بكفاءة متزايدة على مدى العامين الماضيين ولديها خطط لمواصلة القيام بذلك.

“لذا، يبدو الأمر أشبه بغوريلا تزن 800 رطل تدعو نفسها إلى الغرفة وتقول: “أوه، نريد ذلك أيضًا”.”

وفيما يتعلق بدخول فاني ماي المحتمل إلى سوق الامتياز الثاني، قدمت الوكالة التعليق التالي إلى HousingWire: “تراقب فاني ماي تعليقات السوق عن كثب وستواصل العمل مع FHFA وفريدي ماك حسب الاقتضاء، بشأن أي تطورات مستقبلية. “

السوق المتنامية

منذ نهاية الأزمة المالية العالمية قبل حوالي 15 عامًا، تم توريق أكثر من 100 ألف قرض من الدرجة الثانية بقيمة إجمالية تبلغ حوالي 8.7 مليار دولار في سوق العلامات التجارية الخاصة، “منها 4.5 مليار دولار من القروض الاستهلاكية الشاملة” [closed-end second liens] التي تخضع ل [Freddie Mac] الاقتراح”، وفقا لتقرير صدر مؤخرا عن وكالة كرول لتصنيف السندات (كبرا).

تمثل أصول CES جزءًا صغيرًا ولكنه سريع النمو من إجمالي سوق الأوراق المالية ذات العلامات التجارية الخاصة (PLS)، مع إصدار جميع الأوراق المالية المدعومة بمرحلة ما بعد الأزمة منذ عام 2020.

ومع ذلك، فإن السوق المحتملة يمكن أن تكون أكبر بكثير بمرور الوقت. وأشار KBRA إلى أنه تم تحويل ما لا يقل عن 185 مليار دولار من قروض الدرجة الثانية إلى أوراق مالية قبل الأزمة المالية.

تظهر بيانات KBRA أنه منذ بداية العام وحتى منتصف مايو 2024، كان هناك ثمانية عروض PLS مدعومة بالكامل بقروض CES، بقيمة إجمالية قدرها 3.2 مليار دولار. وذلك مقارنة بخمسة عروض فقط بقيمة إجمالية تبلغ 1.6 مليار دولار لعام 2023 بأكمله.

تم عرض الصفقات المدعومة من CES حتى الآن في عام 2024، وفقًا لبيانات التتبع الخاصة بـ KBRA، من خلال الرفوف التي يرعاها الرهن العقاري الصاروخي, جي بي مورغان و درجة سالودا.

“إن أكبر قلق نحصل عليه هو الثواني [CES loans] قال جون توهيج، رئيس قسم تداول القروض بالكامل في البنك: “إنها تمتلك منفذًا موثوقًا به في السوق الثانوية”. ريمون جيمس مكتب القروض كله ورئيس شركة ريموند جيمس للرهن العقاري.

“الكثير من شركات الرهن العقاري وحتى الودائع ترغب في صنعها [CES loans]، لكنهم يريدون معرفة الهيكل الصحيح والاكتتاب، ولا يريدون تقديم قرض قد يتعثرون فيه.

“أدخل GSEs. هذا [Freddie plan] يمكن إنشاء هيكل مشترك ودليل اكتتاب موحد للمساعدة في توحيد القطاع.

أحد المخاوف بشأن قيام شركة Freddie Mac بدخول سوق CES، وفقًا لـ Toohig وKBRA، هو أنها يمكن أن تؤدي إلى انحراف سوق PLS الحالي نحو الائتمان الأكثر خطورة.

“بافتراض أن كلتا الشركتين كانتا نشطتين في مشتريات CES، فإن ما يقرب من 60٪ من CES نشأت وتم توريقها في سوق PLS اليوم ربما كانت مؤهلة للحصول عليها. [the] البرنامج المقترح لـ GSEs، “تقارير KBRA. “… قد ينتهي الأمر بسوق PLS بحصة أكبر من CES مع سمات ائتمانية أكثر سلبية ومن المرجح أن تصبح أكثر تركيزًا مع منتجات خط ائتمان حقوق ملكية المنازل (HELOC).”

وقال برايت إن اقتراح فريدي CES من شأنه أن يساعد أصحاب المنازل على استخراج حقوق ملكية المنازل، مضيفًا أنه لا يرى كيف ينطبق ذلك على المهمة الأساسية للوكالة المتمثلة في المساعدة على “توفير ائتمان ميسور التكلفة لمشتري المنازل ذوي الدخل المنخفض والمتوسط”. وشدد على أنه “إذا كان هناك أي شيء، فقد يكون ذلك سلبيًا لمهمتهم الأساسية”.

وقال برايت: “من وجهة نظري، لم يوضحوا فشل السوق الذي يحاولون حله هنا”. “وهكذا، يبدو الأمر وكأن مجموعة منهم يريدون المزيد من حصة السوق، بالطبع، والمزيد من الأعمال.”

يشعر برايت بالقلق أيضًا من أنه في بيئة أسعار الفائدة المرتفعة الحالية، حيث يكون جزء كبير من السوق مقيّدًا بأسعار فائدة أقل من 4٪، فإن توسيع الوصول إلى تمويل أسهم المنازل عبر فريدي (وربما عبر فاني أيضًا) لن يؤدي إلا إلى تقليل عدد مالكي المنازل. من المرجح أن يبيعوا منازلهم.

وأضاف برايت: “ما نحتاجه الآن هو المزيد من الأشخاص المستعدين للانتقال وبيع منازلهم، لكنهم لا يفعلون ذلك بسبب تأثير تثبيت السعر”. “لا أرى كيف هذا [Freddie CES plan] من شأنه أن يساعد ذلك بأي شكل من الأشكال، وفي الواقع، أستطيع أن أرى كيف سيؤدي ذلك إلى تفاقم هذه المشكلة.

كرات الهوكي

لا يرى فان جيلديرين من شركة TCW أن توسيع نطاق الوصول إلى ملكية المساكن يشكل مصدر قلق حقيقي، مضيفًا أن الأمر يتعلق بحالة “النظر إلى قرص الهوكي بدلاً من النظر إلى أين يتجه قرص الهوكي”.

ويشير إلى أن المعدل المختلط للرهن العقاري المنخفض للرهن العقاري والرهن العقاري الأعلى بكثير من شأنه أن يقرب مالك المنزل من معدل إعادة التمويل، وليس بعيدًا عنه.

“لذلك، فإنه سيولد حجم المعاملات على المدى القصير [via more CES originations] وفي المستقبل، من المحتمل أيضًا أن يولد هذا المزيد من نشاط معاملات إعادة التمويل مع عودة معدلات الرهن العقاري إلى طبيعتها. “…إن صناعة الإسكان هي عمل تجاري ينتج القروض حيث لا توجد قروض يمكن تقديمها الآن، وهكذا [Freddie CES plan] ربما يمكن أن يحفز إبداعًا أكبر.

بن هونساكر، مدير محفظة يركز على الائتمان التوريق بيتش بوينت كابيتال مانجمنت – قالت شركة إدارة استثمار بمليارات الدولارات – إن خطة فريدي لدخول سوق CES، إذا نجحت، من المحتمل أن تؤدي إلى تفكيك بعض الأعمال التي كان من الممكن أن تمر عبر أسواق غير تابعة للوكالات.

ومع ذلك، وبشكل عام، فهو يعتقد أن اقتراح فريدي في معرض CES هو بمثابة مهمة للوكالة مع خلق فرص لأصحاب المنازل والمستثمرين على حد سواء.

“أعتقد أن هناك حجة قوية مفادها أنه من المفترض أن توفر المؤسسات الحكومية الصغيرة التمويل في هذه البيئة، حيث تكون الامتيازات الأولى منخفضة، وتحتفظ بحجم منخفض نسبيًا من الرهن العقاري، وربما تعيق الوصول إلى الاستفادة من ملكية المساكن للمقترضين الأساسيين من الحكومة الحكومية”. قال هونساكر.

ريان كرافت هو الرئيس التنفيذي لشركة درجة سالودا، وهي شركة استشارات عقارية وإدارة أصول لعبت دورًا رئيسيًا في المساعدة على توسيع توريق CES في سوق PLS في السنوات القليلة الماضية. وقال إنه من الصعب تقييم تأثير خطة فريدي لبدء شراء قروض CES لأن التفاصيل النهائية لهذا الجهد لا تزال قيد المراجعة وتخضع لتعليقات الجمهور.

ومع ذلك، قال إن هناك بعض المخاوف من أن توفير سهولة الوصول إلى الرهون العقارية ذات الامتياز الثاني يمكن أن “يضعف بشكل دائم سرعات الدفع المسبق” للسندات الصادرة بالفعل مقابل الرهون العقارية ذات الامتياز الأول. ويعني هذا ما يسمى بمخاطر التمديد أن على مستثمري السندات الانتظار لفترة أطول لتلقي المدفوعات من القروض الأساسية، الأمر الذي قد يؤدي بدوره إلى خفض قيمة تداول السندات.

ومع ذلك، يشير كرافت إلى أن هذا أيضًا يمثل خطرًا من شأنه أن يتطور إذا مرت جميع عمليات توريق CES من خلال سوق العلامات التجارية الخاصة. وهو يعتقد أن الكثير من هذه المخاطر “تم تسعيرها نسبيًا” بالفعل في السوق.

“لن يكون مفاجئًا لأي شخص إذا فعلوا ذلك [Freddie] أطلقت هذا [CES plan]وأضافت كرافت: “سيكون سعرها تنافسيًا، وستكون ناجحة في توليد قدر كبير من الحجم”.

“…هناك الكثير من الأسئلة التي يجب الإجابة عليها حول مقدار ما سيأخذه هذا الأمر فعلياً من سوق العلامات التجارية الخاصة. لكنني أعتقد أن ما سوف يفوق ذلك [concern] هو أنه سيضع في ذهن أصحاب المنازل الأمريكيين أنه يمكنك استخدام ديون الامتياز أو ديون ملكية المنازل لتتمكن من الاستفادة من أعظم أصولك. لذلك، أعتقد أنه سيؤدي إلى تنمية إجمالي السوق القابلة للتوجيه بدلاً من تقليل التوفر [of CES] لسوق العلامات التجارية الخاصة. … أنا أحب أن أحمل على عاتقهم [the GSE’s] ميزانية التسويق.”

المخاوف غير المتعلقة بإدارة الجودة

اعترضت كرافت أيضًا على القلق من أنه إذا دخل فريدي سوق CES، فإنه سيوجه بطريقة أو بأخرى الائتمانات الأكثر خطورة نحو سوق العلامات التجارية الخاصة.

وأوضح قائلاً: “أعتقد أن مخاطر الرهن العقاري يمكن تسعيرها بكفاءة… وتأمينها”. “لذا، لنقول إن غير إدارة الجودة [nonagency] سيكون إصدار الامتيازات الثانية بطبيعته أكثر خطورة، وأعتقد أن أي مستثمر خارج إدارة الجودة لن يوافق على ذلك.

تشمل القروض غير التابعة لإدارة الجودة تلك التي لا يمكنها الحصول على ختم وكالة من خلال Fannie Mae أو Freddie Mac – بما في ذلك القروض الضخمة. تشمل مجموعة المقترضين من خارج إدارة الجودة المستثمرين العقاريين، والمصلحين، والمواطنين الأجانب، وأصحاب الأعمال، والعاملين في اقتصاد الوظائف المؤقتة، والعاملين لحسابهم الخاص.

ال التبادل بين القارات (ICE) تقدر مراقبة الرهن العقاري أن هناك ما مجموعه 11 تريليون دولار من حقوق ملكية المنازل القابلة للاستغلال المتاحة في جميع أنحاء البلاد (ما تبقى بعد احتساب 20٪ من حقوق الملكية لأصحاب المنازل)، مع ثلثي المجموع مملوكة لأصحاب المنازل مع الرهون العقارية ذات الامتياز الأول أقل من 4%.

بالإضافة إلى ذلك، تمثل خمسة أسواق في الساحل الغربي – لوس أنجلوس، وسان فرانسيسكو، وسان خوسيه، وسان دييغو، وسياتل – ما يقرب من ربع الأسهم القابلة للاستغلال. القروض الضخمة شائعة في مناطق المترو هذه.

قال كرافت إنه من الصعب “التوصل إلى خاسر كبير” إذا انتقل أي من GSEs إلى مساحة CES.

وقال: “أعتقد أن هذا ربما يكون أمرًا مثيرًا للسخرية، لأن التصور السائد هو أن Saluda Grade هي إحدى تلك الكيانات التي ستتأثر سلبًا”. “في الواقع، سيكون من غير المعتاد أن نعارض تدفق المزيد من السيولة إلى سوق الأسهم المحلية”.