لم يبدأ تثبيت معدل الرهن العقاري في عام 2022
FHFA، في ورقتها البحثية الصادرة في مارس 2024، بعنوان “تأثير الانغلاق على ارتفاع أسعار الرهن العقاري”، حددت مدى تأثير ارتفاع معدلات الرهن العقاري في تباطؤ شراء المساكن في عام 2023. وقد طور الباحثون إطارًا لتقدير عدد مبيعات المنازل في عام 2024 بناءً على المستويات الحالية. لمعدلات الرهن العقاري. وخلصوا إلى أن التأثير الصافي للارتفاع السريع في معدلات الرهن العقاري أدى إلى انخفاض مبيعات المنازل بمقدار 1.3 مليون بين مارس 2022 وديسمبر 2023. إن صاحب المنزل الذي لديه رهن عقاري بنسبة 4٪ أقل احتمالا بنسبة 50٪ لبيع منزله عندما تكون المعدلات عند 7٪ مما لو كانت السائدة. وكانت المعدلات لا تزال عند 4٪.
استخدم المؤلفون نهجا جديدا لتحديد ما إذا كان المنزل لا يباع. وقاموا بمقارنة الرهون العقارية ذات السعر الثابت بالرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل. لا يخضع أصحاب المنازل الذين لديهم قروض عقارية ذات أسعار قابلة للتعديل للقفل لأن أسعارهم يتم تعديلها. ما لم يتم قياسه في ورقة FHFA هو كيف أنه بحلول عام 2023، كان حجم البائع قد انخفض بالفعل منذ ما يقرب من عقد من الزمن.
وبحلول الربع الأول من عام 2015، كان أكثر من 60% من أصحاب المنازل الأمريكيين الذين لديهم قروض عقارية لديهم معدلات فائدة أقل من 5%. بحلول الربع الأول من عام 2022، كان 80% من حاملي الرهن العقاري مقيدين بتمويلهم الرخيص بشكل لا يصدق. في تلك الفترة، يمكننا أن نرى انخفاض حجم البائع حيث كان لدى المزيد والمزيد من الأمريكيين قروض عقارية أقل من 5٪.
وبعبارة أخرى، لا يتعلق الأمر فقط بالفرق بين سعر الفائدة السائد على الرهن العقاري وسعر الفائدة الذي تحتفظ به، بل إنه في الواقع مجرد الحصول على صفقة رائعة حقًا. الأمر بسيط: عندما يكون المال رخيصًا جدًا، فإننا نرغب في امتلاك العقارات. كلما انخفضت الأسعار، قل عدد بائعي المنازل لدينا.
يمكننا ملاحظة هذا الاتجاه في كل من عدد القوائم الجديدة أسبوعيًا وفي إجمالي عدد المنازل غير المباعة في السوق. يتبع المخزون المتاح من المنازل للشراء اتجاهًا موسميًا موثوقًا به، مع انخفاضه في الربع الأول وارتفاعه في الربع الثالث من كل عام (باستثناء عام الجائحة 2020).
لاحظ أن الذروة والقاع في كل عام يظهران عددًا أقل من المنازل مقارنة بالعام السابق. نقوم بتضمين تفاصيل تغييرات المخزون والعلاقة بأسعار الفائدة في الأقسام أدناه. نرى نفس النمط في معدل القوائم الجديدة كل أسبوع. طوال معظم العقد الماضي، دخل عدد أقل من البائعين إلى السوق كل عام. لقد أوضحنا أدناه اتجاه السوق المتقلص من خلال إظهار متوسط عدد القوائم الجديدة في أول 14 أسبوعًا من كل عام.
وفي عامي 2020 و2021، تسارعت مبيعات المنازل بشكل كبير مع انخفاض معدلات الرهن العقاري. ومن خلال مشاهدة بيانات المخزون غير المباع، يمكننا أن نلاحظ أن الطلب تسارع أكثر من العرض في هذا الوقت. ويمكن القول إن مبيعات المساكن كانت لتصبح أكبر لو كان هناك المزيد من المساكن المتاحة للشراء: ونحن نطلق على هذا اسم السوق المقيد بالعرض. يعود جزء من تباطؤ مبيعات المنازل في عام 2023 إلى نقص المخزون. وكان هذا سوقا محدودة العرض.
في عام 2024، مع زيادة المخزون، يمكننا أن نرى زيادة في معدل المبيعات أيضًا. وهذا على الرغم من أن معدلات الرهن العقاري لا تزال في ارتفاع.
وهذا هو السبب في أن استخدام المخزون كمقياس للحجز أكثر فائدة من المبيعات، لأن المبيعات ليست مقياسًا كافيًا للطلب في سوق محدودة العرض. وفي أغلب سنوات العقد الماضي، تجاوز الطلب على المساكن العرض المتاح، مما أدى إلى كبح المبيعات ودفع أسعار المساكن إلى مستويات جديدة من عدم القدرة على تحمل تكاليفها. لم يبدأ الإغلاق في عام 2022 عندما ارتفعت الأسعار. نؤكد أن الإغلاق بدأ في عام 2014 عندما بدأت الأسعار في الانخفاض وأصبح أصحاب المنازل أكثر ترددًا في البيع.
قم بتنزيل الورقة البيضاء بأكملها هنا.
