رأي: لمعالجة التحيز العنصري في ضمان الرهن العقاري، قم بإلغاء درجة الائتمان
وعلى حد تعبير مارك توين، فإن التاريخ قد لا يعيد نفسه، لكنه له قافية. اضطرت صناعة الرهن العقاري في الولايات المتحدة مؤخرًا إلى تذكير نفسها بهذه الحقيقة عندما وجد تحليل أجرته شبكة سي إن إن أن أكبر اتحاد ائتماني في البلاد، البحرية الفيدرالية, لديها أكبر تفاوت في معدلات الموافقة على الرهن العقاري بين المقترضين البيض والسود مقارنة بأي مقرض رئيسي. وأشار التقرير، الذي صدر في ديسمبر، إلى أن الاتحاد الائتماني الفيدرالي البحري وافق على أكثر من 75% من المقترضين البيض الذين تقدموا بطلبات للحصول على رهن عقاري تقليدي جديد لشراء منزل في عام 2022 مقابل أقل من 50% من المقترضين السود.
وكما هي الحال دائماً، فإن الخطوط الحمراء ــ الجهد المتعمد والمنهجي الذي تبذله البنوك والحكومة الأميركية لرفض القروض العقارية المقدمة للأميركيين من أصل أفريقي وفصل المدن الأميركية ــ تلوح في الأفق في الخلفية. لم يتم حظر هذه الممارسة حتى عام 1968، ووجدت الأبحاث الجارية في كلية الصحة العامة بجامعة كاليفورنيا، بيركلي، أن الخطوط الحمراء تؤثر على المجتمعات غير البيضاء حتى يومنا هذا في شكل تلوث الهواء، واضطرابات الصحة الإنجابية، وعدد أقل من المرافق الحضرية .
هل توفر صناعة الرهن العقاري إمكانية الوصول العادل إلى القروض؟
ويشير التقرير إلى أن صناعة الرهن العقاري ربما تتجاهل واجبها في منح جميع المتقدمين إمكانية الوصول العادل إلى القروض. مع تحول مشاريع قوانين الحقوق المدنية مثل قانون الإسكان العادل (FHAct) وقانون تكافؤ الفرص الائتمانية (ECOA) إلى قانون الأرض، سيلاحظ معظم المقرضين أنهم يعتمدون على خوارزميات فحص المقترض المفترضة الموضوعية لاتخاذ قرارات الإقراض. لكن النتائج تحكي قصة مختلفة.
ويشير دليل امتثال المستهلك الصادر عن الاحتياطي الفيدرالي إلى أن “الدليل على ذلك”. نية تمييزية ليس من الضروري إثبات أن اعتماد المقرض أو تنفيذه لسياسة أو ممارسة يعد انتهاكًا لقانون إدارة الإسكان الفدرالية أو ECOA.” إذا كان لدى المُقرض سياسة محايدة مفترضة تؤدي إلى رفض القروض للأشخاص المنتمين إلى طبقة محمية (أي الأقليات العرقية أو الدينية أو الجنسية) بمعدل أكبر، فقد تشكل هذه السياسة تمييزًا في الإقراض. ولإثبات أن السياسة ليست تمييزية، يجب على المُقرض أن يُظهر أن السياسة مبررة “بضرورة العمل”.
وفي الوقت نفسه، بددت الأدلة المتكررة والتي حظيت بتغطية إعلامية كبيرة الأسطورة القائلة بأن الخوارزميات هي جهات فاعلة محايدة بطبيعتها. لقد أدرك العاملون في مجال تحليل البيانات منذ فترة طويلة أن الخوارزميات لا يمكنها تشفير التحيز فحسب، بل تضخيمه أيضًا. على سبيل المثال، أمازون اضطرت الشركة إلى التوقف عن اختبار خوارزمية التوظيف الآلية في عام 2015 عندما أصبح من الواضح أن الخوارزمية تميز بشكل منهجي ضد النساء في الوظائف الفنية. وبعد تدريبها على السير الذاتية للموظفين الحاليين، ومعظمهم من الذكور، أعادت الخوارزمية إنتاج نفس التحيز عند تقييم المرشحين.
ويُعَد التحيز الحسابي في الإقراض العقاري مجرد مثال آخر على الظاهرة التي يسميها محللو البيانات “القمامة تدخل، القمامة تخرج”. لا ينبغي للمؤسسات التي تغذي بيانات خوارزمية الإقراض الخاصة بها والتي تشفر العنصرية البنيوية أن تتفاجأ عندما تؤدي خوارزمية النهاية إلى تأثير متباين.
واحدة من أكبر المخالفين في التحيز الخوارزمي هي درجة الائتمان سبحانه وتعالى.
وسرعان ما توسع المقرضون في استخدامهم لنتائج الائتمان المحوسبة في السبعينيات والثمانينيات، ومن عجيب المفارقات أن ذلك كان لحماية أنفسهم من دعاوى التمييز. يشير الخبراء إلى أن نظام التسجيل الائتماني الموضوعي المفترض لا يزال يعاني من التمييز المتعمد منذ عقود مضت. إن الاعتماد بشكل مفرط على النتائج الائتمانية يؤدي في واقع الأمر إلى تحيز المقرضين ضد مجموعة كبيرة من مشتري المساكن المحتملين، بما في ذلك المشترين الأجانب، والمشترين الأصغر سنا، والمشترين من عائلات ذات معرفة مالية منخفضة، والتي تفتقر غالبا إلى تاريخ ائتماني قوي في الولايات المتحدة.
ولتجنب التمييز ضد هذه المجموعات، يحتاج المقرضون إلى إلغاء درجة الائتمان والبدء في النظر في التدفق النقدي. إن الاكتتاب في التدفق النقدي هو نهج شفاف يعتمد على البيانات وينظر إلى مقاييس السلوك المالي الأساسية للفرد. العوامل الرئيسية التي ينظر إليها اكتتاب التدفق النقدي هي أرصدة مقدم الطلب، واتجاهات التدفق النقدي، ونسبة الإنفاق التقديري إلى الأساسي. إن اكتتاب التدفق النقدي يضع التحقق من الدخل في مكانه: في مقدمة العملية. من خلال النظر إلى المقاييس السلوكية لمقدم الطلب بناءً على البيانات المالية في الوقت الفعلي من بياناته المصرفية، فإن ضمان التدفق النقدي لا يتأثر بالتمييز العنصري والعمري. يتأهل الأشخاص على أساس قدرتهم على الدفع، وليس على أساس وضعهم في نظام تسجيل مبهم.
يعالج الاكتتاب في التدفق النقدي أيضًا مشكلة أخرى تتعلق بأساليب الفحص التقليدية، وهي الاعتماد المفرط على قسائم الدفع. بحسب ال مكتب إحصاءات العمل، أكثر من 10٪ من الأمريكيين يعملون لحسابهم الخاص. مع نمو اقتصادات الأعمال المؤقتة والمشاركة، فضلاً عن صعود المؤثرين على وسائل التواصل الاجتماعي، أصبح عدد متزايد من الأمريكيين يحصلون على دخلهم من مصادر غير تقليدية. يعترف نهج التدفق النقدي أولاً بدخل مقدم الطلب من جميع المصادر، بناءً على تاريخ إيداعاته المصرفية، بدلاً من مجرد كشوف المرتبات وحدها، مما يسهل على المتقدمين إثبات قدرتهم على الدفع.
مع الذكاء الاصطناعي (AI) وتقنيات التعلم الآلي اليوم، يمكن للمقرضين التحول إلى ضمان التدفق النقدي بسهولة أكبر بكثير مما يعتقدون. يمكن لخوارزميات التحقق المبتكرة والمدعومة بالذكاء الاصطناعي المتوفرة في السوق الآن تقييم دخل مقدم الطلب وأصوله وتاريخه الوظيفي وتدفقاته النقدية دون انتهاك خصوصية أي شخص. لا يظهر في الصورة أبدًا عرق مقدم الطلب أو عقيدته أو توجهه الجنسي أو الجنسي أو الحي الحالي أو مكان المنشأ.
ربما تلقت البحرية الفيدرالية الجزء الأكبر من الصحافة السيئة هذه المرة، لكن هذه المشاكل – الاعتماد المفرط على درجات الائتمان، والتوقعات التي عفا عليها الزمن بشأن التوظيف – منتشرة في جميع أنحاء الصناعة. ولتجنب أن تصبح البحرية الفيدرالية التالية، يجب على المقرضين تقييم الصورة بأكملها. باتباع نهج ضمان التدفق النقدي والمدعوم بالذكاء الاصطناعي، يمكن للمقرضين إجراء رهانات آمنة، خالية من التحيز أو مظهر التحيز، لمساعدة الأشخاص على الحصول على ملكية المنازل.
تيم راي هو المؤسس المشارك والرئيس التنفيذي لشركة VeriFast، وهي منصة للتحقق من الهوية والمالية تعمل على تقليل الاكتتاب والتكاليف مع القضاء على الاحتيال. تيم هو رجل أعمال متسلسل ومستثمر ملاك، وهو صوت مؤثر في قطاعي العقارات وإدارة الممتلكات.
لا يعكس هذا العمود بالضرورة رأي قسم التحرير في HousingWire وأصحابه.
للتواصل مع مؤلفي هذه القصة:
تيم راي في [email protected]
للتواصل مع المحرر المسؤول عن هذه القصة:
تريسي فيلت في [email protected]
