الرأي: مسائل التأمين على الملكية. هذا هو السبب.
في الشهر الماضي، أعلنت إدارة بايدن عن إحياء برنامج تجريبي تم التخلي عنه سابقًا والذي من شأنه أن يتنازل عن شرط تأمين ملكية المقرض على بعض عمليات إعادة تمويل المنازل – وهو جزء من جهد غير موجه لمعالجة القدرة على تحمل تكاليف السكن. بالإضافة إلى ذلك، شكك CFPB بقصر النظر في فوائد وتكلفة التأمين على الملكية.
من غير المؤكد ما إذا كان المنظمون الفيدراليون يتعمدون تضليل الأمريكيين بشأن المدخرات المحتملة أو أنهم لا يفهمون كيفية عمل التأمين على الملكية. والحقيقة هي أن تكلفة تغطية التأمين على الملكية قد انخفضت بنسبة 8٪ تقريبًا على مدى العقدين الماضيين بسبب الابتكار في الصناعة.
يسلط منتقدو التأمين على حق الملكية الضوء على الفهم المحدود للطبيعة الحيوية لحماية تأمين حق الملكية من خلال الإشارة بشكل خاطئ ومتكرر إلى انخفاض معدل المطالبات في الصناعة مقارنة بخطوط التأمين الأخرى. إن معدل المطالبات بنسبة 70% – وهو المعدل القياسي لخطوط التأمين الأخرى – على حقوق الملكية سيكون كارثيا على اقتصادنا. يتم قياس النجاح في صناعة التأمين على الملكية من خلال منع المطالبات في المقام الأول. يعني انخفاض معدل المطالبات أن وكلاء الملكية ينجحون في عملهم من خلال حل أي مشكلات متعلقة بالملكية وتقليل المخاطر مقدمًا – مما يؤدي إلى حماية أكبر الأصول التي ستمتلكها معظم الأسر على الإطلاق ومصدر أكبر ثرواتها بمرور الوقت.
يختلف تأمين الملكية بشكل كبير عن خطوط التأمين الأخرى. مقابل رسم لمرة واحدة يتم دفعه عند الإغلاق، يوفر التأمين على الملكية حماية لأصحاب المنازل لأنهم أو ورثتهم يمتلكون العقار. أنواع أخرى من التأمين تتقاضى أقساط شهرية أو سنوية. الحقائق واضحة: التأمين على حق الملكية ضروري لحماية أصحاب المساكن واستثماراتهم الأكثر أهمية أثناء الشراء الأولي للمسكن وإعادة التمويل ــ وهو موجود لسبب ما.
بدون بوليصة تأمين على الملكية، يمكن لأصحاب المنازل أن يجدوا أنفسهم يتقاتلون من أجل ممتلكاتهم بسبب قضايا لم يعرفوا بوجودها من قبل.
فيما يلي بعض الأمثلة الواقعية لكيفية حماية التأمين على الملكية للمستهلكين:
الزوج الباقي على قيد الحياة بدون سند
وبموجب البرنامج التجريبي الجديد، سيتم التنازل عن شرط تأمين ملكية المقرض على بعض عمليات إعادة التمويل – ولكن هذا يمكن أن يترك أصحاب المنازل عرضة للخطر. على سبيل المثال، يموت مالك العقار ويترك وراءه زوجته الباقية على قيد الحياة. إذا لم تكن الأرملة مدرجة في الفعل، فقد تنشأ مشكلات تتعلق بالملكية عندما تذهب الزوجة إلى إعادة التمويل. أثناء عملية إعادة التمويل، سيبذل متخصصو التأمين على الملكية العناية الواجبة لاستبعاد أي ورثة محتملين قد يحاولون المطالبة بالملكية في المستقبل. وهذا من شأنه أن يسمح للزوجة الباقية على قيد الحياة بالمطالبة رسميًا بملكية العقار. لن يحدد البرنامج التجريبي المقترح هذا النوع من المشكلات في محرك البحث.
IRS يخبر الزوجين: “أنت لا تملك منزلك”
بعد شراء منزلهما من شخص حصل عليه من مزاد مصلحة الضرائب الأمريكية، اكتشف زوجان أن الوكالة الحكومية قد ألغت البيع الأصلي. رفضت مصلحة الضرائب الأمريكية تسليم صك الملكية إلى أصحاب المنازل الجدد بسبب فواتير الضرائب غير المدفوعة من قبل المالك السابق. اتصل الزوجان بشركة العنوان الخاصة بهما وقيل لهما أن لديهما تغطية لهذه المعضلة. بفضل بوليصة التأمين على حق الملكية والعمل الرائع الذي قام به محترفو الملكية، تمكن الزوجان من الحفاظ على منزلهما، ولم يضطرا إلى دفع سنت واحد من جيبهما. فاني ماي لم تتم رسملتها لمعالجة هذه المشكلات، ولم يتم إعدادها لتكون قادرة على دفع هذه الأنواع من المطالبات.
تم بيعها ولكن ليس من قبل أصحاب المنازل
بعد أن ترك منزل لقضاء العطلات في كاليفورنيا دون استخدام لعدة أشهر، أبلغت المقاطعة أصحاب المنزل بأن العقار قد تم بيعه – لكن المالكين لم يعرضوا المنزل للبيع. كانت هذه حالة احتيال لانتحال شخصية البائع، حيث تظاهر ممثل بغيض بأنه مالك منزل وقام “ببيع” عقار بطريقة احتيالية. ولحسن الحظ، وبفضل بوليصة التأمين على الملكية، تم حماية أصحاب المنازل من الاحتيال بعد البوليصة؛ تمكن محترفو اللقب من شطب الفعل الاحتيالي من السجل. كان لدى “المشتري” أيضًا بوليصة تأمين على ملكية الصفقة، ودفعت له شركة الملكية الخاصة به سعر شراء المنزل – وهو المال الذي كان سيخسره لولا بوليصة التأمين الخاصة به. تمثل مطالبات الاحتيال والتزوير أكثر من 20% من مصاريف المطالبات والدولارات المدفوعة للمؤمنين.
ما يقرب من ثلث جميع المطالبات تتعلق بقضايا لا يمكن العثور عليها في البحث عن السجلات العامة – مما يدل على أنه لا يمكن استبدال التأمين على حق الملكية بشكل فعال بمحرك بحث آلي سيتم استخدامه في إطار برنامج التنازل عن حق الملكية.
يوفر تأمين الملكية الحماية الأساسية
الأمثلة المذكورة أعلاه بالكاد تخدش السطح عندما يتعلق الأمر بالحماية التي يوفرها التأمين على الملكية. مرارًا وتكرارًا، أنقذ محترفو الملكية المتمرسون أصحاب المنازل الأمريكيين من مصادرة منازلهم أو سرقتها أو الاحتيال عليها. سيضع البرنامج التجريبي لإدارة بايدن فاني ماي و فريدي ماك مسؤول عن حل أي مطالبات متعلقة بالملكية تنشأ لإعادة تمويل المقترضين المؤهلين – وهو تحول زلزالي في نظام تمويل الإسكان.
التأمين على الملكية لا يقل أهمية عند إعادة تمويل أصحاب المنازل. عندما يقوم صاحب المنزل بإعادة التمويل، فإنه يحصل على قرض جديد. يطلب المقرضون بحثًا جديدًا عن ملكية العقار للحصول على بوليصة تأمين على ملكية هذا القرض لحماية استثماراتهم في العقار. إذا لم يتم ذلك بشكل صحيح، فقد يواجه صاحب المنزل تحصيل الرهن العقاري السابق الذي يعتقد أنه تم سداده. وبالمثل، قد يواجه المُقرض خطر عدم حصوله على أولوية الامتياز المطلوبة.
وبموجب خطة التنازل عن حق الملكية التي وضعتها الإدارة، سيتم استبعاد المتخصصين في التأمين على حق الملكية من معاملات إعادة التمويل، مما يؤدي إلى إزالة طبقة رئيسية من الحماية ضد الاحتيال للمستهلكين والمقرضين. سيتعين على المستهلكين والمقرضين الذين وقعوا ضحايا الاحتيال في إعادة التمويل التحقيق والتفاوض على حل مع بعض الإدارات غير المحددة داخل المؤسسات الحكومية الصغيرة، وقد يضطر المستهلكون في نهاية المطاف إلى بيع الممتلكات أو حبس الرهن.
من خلال تحويل فاني ماي و فريدي ماك إلى شركات التأمين على الملكية، ستنتقل الشركات المساهمة العامة أيضًا إلى ما هو أبعد من ميثاقها إلى نشاط السوق الأساسي. حدثت الأزمة المالية لعام 2008 في المرة الأخيرة التي خاضت فيها هذه الكيانات مخاطر كبيرة لم تكن مجهزة للتعامل معها.
تتفق صناعة الملكية على أن ملكية المنازل يجب أن تكون أكثر قابلية للتحقيق وبأسعار معقولة لعدد أكبر من الأميركيين. ومع ذلك، فإن فكرة أن التأمين على حق الملكية هو بأي حال من الأحوال المحرك الرئيسي لتحديات القدرة على تحمل التكاليف هي فكرة مضللة. يعد التأمين على الملكية أمرًا بالغ الأهمية لحماية أصحاب المنازل والمقرضين الأمريكيين واستثماراتهم الأكثر أهمية.
للتواصل مع المحرر المسؤول عن هذه القصة: [email protected]
