هناك طلب على الأوراق المالية ذات العلامات التجارية الخاصة حيث يراهن المستثمرون على وصول بنك الاحتياطي الفيدرالي إلى الذروة
الاحتياطي الفيدرالي وأشار رئيس البنك جيروم باول في شهادته الأخيرة أمام الكونجرس إلى أن ارتفاع أسعار الفائدة من المرجح الآن أن يكون عند “ذروة دورة التشديد الحالية”، بعد الإشارة في نوفمبر من العام الماضي إلى أن بنك الاحتياطي الفيدرالي يقترب من نهاية حربه على التضخم.
بالنسبة للمستثمرين في سوق الأوراق المالية ذات العلامات التجارية الخاصة، كانت الإشارة السابقة كافية لإطلاق العنان لقارب من الأموال التي كانت جالسة على الهامش في انتظار وصول “الذروة”، وفقًا للعديد من خبراء السوق الذين أجريت مقابلات معهم مؤخرًا. سكن واير.
“لقد أشار شهر نوفمبر حقًا إلى أن [Fed’s] وقال بيتر فان جيلديرين، مدير المحفظة المتخصص في مجموعة الدخل الثابت والرئيس المشارك لشركة Global Securitized في شركة Global Securitized: “لقد انتهت حملة الصدمة والرعب”. TCW، وهي شركة عالمية رائدة في إدارة الأصول، حيث تبلغ قيمة الأصول الخاضعة للإدارة حوالي 210 مليارات دولار.
“منذ نوفمبر/تشرين الثاني، أصبح هناك قدر أكبر من اليقين لدى مجتمع الاستثمار بأن دورة التنزه قد انتهت وأن الاقتصاد لا يسقط من الهاوية، وأن سوق الإسكان لا يسقط من الهاوية.
“و حينئذ [investors] يمكن أن نبدأ في الحصول على قناعة أكبر بالمسار المستقبلي لأسعار الفائدة وفي صحة سوق الرهن العقاري.
مايكل واردن، المدير الإداري والرئيس التنفيذي لشركة إنفيكتوس كابيتال بارتنرز – أحد أكبر اللاعبين في مجال توريق الرهن العقاري غير المؤهل (أو العلامة الخاصة) عبر صندوق Verus للتوريق – هو أيضًا متفائل جدًا بشأن مستقبل رأس المال الخاص في سوق الرهن العقاري.
تشمل القروض العقارية التي لا تتبع إدارة الجودة القروض التي لا يمكنها أن تأمر الحكومة أو “الوكالة” بالختم فاني ماي أو فريدي ماك. تشمل مجموعة المقترضين من خارج إدارة الجودة المستثمرين العقاريين، والمصلحين والزعانف، والمواطنين الأجانب، وأصحاب الأعمال، والعاملين في اقتصاد الوظائف المؤقتة، والعاملين لحسابهم الخاص.
“لقد أدركت وكالات التصنيف وسوق السندات الطبيعة البكر لـ [residential mortgage-backed securities, or RMBS] وقال واردن: “إننا نكافئ ذلك بمرور الوقت بفروق أسعار أكثر صرامة، مما يسمح بتمويل أفضل، والذي يسمح بعد ذلك بتسعير أفضل يعود في النهاية إلى المقترض”.
“أعتقد أننا سنبرم 10 أو 11 صفقة هذا العام في نطاق 5.5 مليار دولار إلى 6 مليارات دولار. [in total value] – ربما أكثر من ذلك بقليل.”
وأضاف واردن أن Invictus حظيت بمشاركة متزايدة من مستثمري السندات في صفقاتها ويبلغ متوسطها الآن حوالي 40 مستثمرًا لكل معاملة، “لذا فإن مشاركتنا عالية حقًا”.
ألكسندر سوسلوف، رئيس أسواق رأس المال في الرهن العقاريوقال إن المقرض الذي يتخذ من فلوريدا مقراً له يعمل الآن على ثاني صفقة توريق ذات علامة خاصة لهذا العام. ويتوقع أن تظل الشركة على وتيرة العرض كل شهرين في عام 2024.
“بشكل عام، كما تعلمون، نحن نسير إلى أسفل التل [in the rate cycle]،” هو قال. “إنها مسألة السرعة. … يعتقد فريقنا التحليلي أننا نقترب من سوق صاعدة فيما يتعلق بالدخل الثابت [securities]”.
كيث ليند، الرئيس التنفيذي لشركة إقراض أكرا، أحد المقرضين الرائدين خارج إدارة الجودة، إن سوق المشاركة في المشاركة “صحي تمامًا وفعال، وأعتقد أنه سيتحسن.”
وقال ليند: “هناك طلب كبير من المستثمرين الذين يرغبون في شراء هذه السندات المدعومة بسندات غير تابعة لإدارة الجودة، ولكن لا يوجد سوى عدد قليل جدًا من القروض التي يمكن شراؤها لتوريقها”. “والتخفيضات المستقبلية في أسعار الفائدة تعني عائدًا أقل [for investors].
وأشار إلى أنه يمكن للمستثمرين اليوم الاحتفاظ بمعدل فائدة أعلى، ولكن بعد ثلاثة أو أربعة أشهر من الآن، قد يكون المعدل أقل بمجرد أن يبدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في خفض أسعار الفائدة القياسية.
“لذا [investors] نريد تأمين هذه العوائد المرتفعة اليوم، ولهذا السبب هناك الكثير من الطلب عليها [securities] التي هي في السوق الآن.”
التكيف التصاعدي
ال وكالة كرول لتصنيف السندات (KBRA) تقريرًا حديثًا يغطي ما تسميه RMBS 2.0 – الذي يشمل مجال الإقراض الرئيسي، وغير الرئيسي/غير القائم على إدارة الجودة، ومساحة إقراض أسهم المنازل، بالإضافة إلى صفقات تحويل مخاطر الائتمان. وكشف التقرير أن إجمالي إصدارات PLS لشهر يناير 2024 بلغ 7.5 مليار دولار، بزيادة 81٪ عن نفس الشهر من العام الماضي.
وجاء في تقرير KBRA: “نظرًا للبداية القوية للربع الأول من عام 2024، فإننا نقدر أن إجمالي الإصدارات قد يصل إلى 20 مليار دولار – وهو ما سيكون أعلى ربع إصدار منذ الربع الثاني من عام 2022 – وهو ما يتجاوز توقعاتنا السابقة بنحو 8 مليارات دولار”.
“نتوقع أيضًا أن يتبع الربع الثاني من عام 2024 إصدارات قوية تبلغ حوالي 20 مليار دولار أمريكي، حيث يؤدي تشديد الهوامش الناتجة وظروف السوق إلى عودة المصدرين إلى السوق.
تتوقع KBRA أن يصل إصدار سندات الرهن العقاري 2.0 للعام المالي 2024 إلى حوالي 67 مليار دولار أمريكي، بزيادة 22% على أساس سنوي. ومن المتوقع أن تمثل خطوط ائتمان ملكية المنازل (HELOCs) وصفقات الرهن العقاري الثانية المغلقة (CES) 11 مليار دولار من الزيادة.
“على الرغم من بيئة أسعار الفائدة المرتفعة نسبيًا، ومعدلات التضخم المرتفعة والمخاوف بشأن القدرة على تحمل تكاليف الإسكان، فإن RMBS [or PLS] يبدو أن القطاع يشهد انتعاشًا من التباطؤ في عام 2023.
وقال واردن إن أكبر المشترين لسندات RMBS الثلاثية AAA، أو RMBS ذات التصنيف الأعلى، هم بشكل عام مديرو الأموال الكبار.
وأضاف: “جميعهم تقريباً يشاركون”. “بشكل عام، تجد الكثير من هؤلاء المستثمرين أنفسهم يشترون على طول الطريق [the capital stack] أيضًا.
“ولكن بعد ذلك يمكنك أيضًا إضافة صناديق التحوط وغيرها من صناديق الأسهم الخاصة التي تبحث عن عائد أكبر قليلاً لتلبية متطلبات رأس المال الخاصة بها”.
وأوضح فان جيلديرين أن بعض هؤلاء المستثمرين كانوا لاعبين نشطين في سوق الرهن العقاري التجاري “ولا يستطيع أحد معرفة ما سيحدث لعالم الرهن العقاري التجاري”.
وقال فان جيلديرين إنه قطاع استثماري ضخم “تم إبعادهم عنه بالكامل”، بسبب مشاكل ما بعد الوباء التي أصابت العقارات التجارية، مثل مباني المكاتب.
وقال: “ولذا يتعين عليهم العثور على أماكن أخرى للذهاب إليها، وعندما تجد أماكن أخرى للذهاب إليها، فإنك ترفع الأسعار في تلك الأماكن الأخرى”.
ملاحظة الحذر
ريان كرافت، الرئيس التنفيذي لشركة درجة سالودا – شركة استشارات عقارية وتوريق وإدارة أصول – قالت إن المحرك الحالي لطلب المستثمرين هو توقع انخفاض أسعار الفائدة في وقت لاحق من عام 2024 وحتى عام 2025. وأضاف أن هذا هو السبب وراء خروج العديد من المستثمرين من الهامش.
“الشيء الأكثر إثارة للاهتمام الذي رأيته من منصبي كمصدر [of bonds] “في السوق هو عمق قاعدة المشترين الجدد التي تأتي إلى السوق،” قال كرافت “… لقد جاءت مجموعة واسعة من المستثمرين [into the market] منذ بداية العام، لذلك كانت قاعدة المشترين عميقة جدًا.
ومع ذلك، يحذر كرافت من أن حكومة الولايات المتحدة تتوقع أنها ستحتاج إلى إصدار نحو 1.8 تريليون دولار من سندات الخزانة في عام 2024. وقال إن ذلك قد يؤدي إلى تغيير معادلة العرض والطلب الإجمالية في السوق الثانوية.
“يشهد السوق طلبًا كبيرًا على المنتجات المحدودة [bond] وقالت كرافت: “العرض في سوق العلامات التجارية الخاصة … ولكن في الوقت نفسه، نشهد توقعات ضخمة للديون الحكومية، وهو ما قد يكون له تأثير بالون في إبقاء أسعار الفائدة أعلى لفترة أطول”. “سيكون من المثير للاهتمام مشاهدة هاتين الديناميكيتين المتصادمتين في عام 2024.
“لذا، أود أن أقول إنني متفائل بحذر، ومتفائل بحذر في الوقت الحالي … ولكن أعتقد أنه من المهم أن نكون على دراية ببعض الأساسيات الأخرى المؤثرة.”
بن هونساكر هو مدير محفظة يركز على الائتمان التوريق بيتش بوينت كابيتال مانجمنت، وهي شركة لإدارة الاستثمارات بمليارات الدولارات تخدم صناديق التقاعد العامة والشركات والأوقاف في الولايات المتحدة وأوروبا. وقال إنه في الوقت الحالي، هناك “الكثير من الأموال التي تلاحق السندات”.
“لقد كان لديك طوال الربع الرابع [of last year] وقال هونساكر: “مثل 5 مليارات دولار أسبوعيًا من التدفقات الداخلة للسندات المعقدة ذات الدخل الثابت الخاضعة للضريبة، وقد تسارع هذا العام إلى ما يزيد عن 10 مليارات دولار أسبوعيًا”. “في الوقت الحالي، هناك طلب أكبر بكثير من العرض.”
وأضاف أن ذلك يأتي علاوة على حقيقة أن شركات التأمين على الحياة تكتب كميات قياسية من سياسات الحياة والمعاشات السنوية المضمونة لعدة سنوات، “وبالتالي فإن كل ذلك يتزاحم في أسواق الائتمان ذات الدخل الثابت”. وفي النصف الأخير من هذا العام، من الممكن الوصول إلى نقطة تحول إذا تجاوز المعروض من السندات الطلب.
“هذا هو كل العرض والطلب في نهاية المطاف، ويعتمد كل من العرض والطلب على هذا العامل الوحيد [interest rates]،” هو قال.
