مستوطنة نار: كابوم! – ريدفين

أبرمت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين اليوم اتفاقية تسوية بقيمة 418 مليون دولار لمجموعة واسعة من الدعاوى القضائية الجماعية التي رفعها بائعو المنازل. وخلافا للتسويات السابقة مع شركات السمسرة الكبيرة، وافقت NAR أيضا على ما يمكن أن يكون تغييرا هيكليا كبيرا: إلغاء المجال في إدراج قواعد البيانات للوكيل الذي يدرج منزلا لتقديم عمولة إلى الوكيل الذي يمثل المشتري. وستدخل تغييرات القواعد المقترحة حيز التنفيذ في شهر يوليو من هذا العام. التسوية لا تعالج الدعاوى القضائية المرفوعة ضد Redfin.

لقد دعت Redfin منذ فترة طويلة المشترين إلى الدفع لوكيلهم الخاص

تم إصدار التسوية المكونة من 108 صفحات هذا الصباح، وتزعم أطراف مختلفة بالفعل أنه يمكن تفسيرها بطرق مختلفة، لذا فإن رد فعلنا في هذا المنشور هو أولي فقط. ولكن إذا أصبح من الأسهل على المشترين فهم كيفية الدفع لوكيلهم، وأصبح من الأسهل عليهم اختيار وكيلهم بناءً على رسوم الوكيل، فمن المؤكد أن هذا يعد خبرًا جيدًا لمستهلكي العقارات. سيكون مثل هذا التغيير مفيدًا أيضًا لـ Redfin. طوال تاريخنا بأكمله، دعت Redfin إلى خفض الرسوم والشفافية والمزيد من الخيارات للمستهلكين العقاريين. لقد وفرنا لعملائنا أكثر من 1.6 مليار دولار من الرسوم.

لقد كانت التقارير عن وفاة التعاون مبالغ فيها إلى حد ما

لكن لا يزال من غير الواضح ما إذا كانت التسوية ستنهي التعاون بالكامل. لا يزال من الممكن أن تسمح التسوية المقترحة للبائع بتقديم أموال للمشتري لتخصيصها لوكيل المشتري، ولا تمنع إدراج هذا العرض في حقول قاعدة بيانات القوائم ذات الأغراض العامة. بنفس الطريقة التي قد يقر بها البائع بوجود عيب في السقف سيتعين إصلاحه، يمكن للبائع أن يتوقع أن المشتري سيتعين عليه أن يدفع لوكيله 2.5% من سعر البيع، ويعد بدعم هذه الرسوم في الوكيل فقط ملاحظات.

لكن التصور هو الواقع، مما يضعف التعاون

حتى لو كان خطاب التسوية يسمح بالتعاون، فإن كيفية النظر إلى التسوية قد تعيد تشكيل مواقف الوكلاء بشأن التعاون، ومواقف المستهلكين بشأن الرسوم. وقد تكون النتيجة إضعاف التعاون بين الوكلاء بشأن الرسوم، ولكن عدم القضاء عليه. التغييرات الجارية بالفعل سوف تتسارع:

• سوف تستمر الرسوم المدفوعة لوكلاء المشترين في الانخفاض: نحن نعلم من خبرتنا في رفع وخفض الرسوم على المشترين والبائعين أنه عندما يدفع المستهلك الذي يستأجر وكيلًا لذلك الوكيل، فإن ذلك المستهلك يكون أكثر حرصًا بشأن الرسوم. يعتقد Redfin أن المنافسة على مر السنين قد خفضت الرسوم التي يمكن أن يفرضها وكيل البائع. إذا اختار المشترون وكيلًا يعتمد جزئيًا على الرسوم، فإننا نتوقع أن يكون ضغط الأسعار على وكلاء المشترين أكثر حدة من الضغط على وكلاء الإدراج.
• سيقوم المزيد من وكلاء القائمة ببيع المنازل مباشرة للمشترين: في الأسواق من ماريلاند إلى كاليفورنيا، يرى وكلاء Redfin بالفعل المزيد من القوائم التي لا تقدم أي عمولة لوكيل المشتري. من خلال الدفع لوكيل واحد بدلاً من اثنين، يمكن للبائع أن ينفق إجماليًا أقل في العمولات، حتى لو كان وكيل القائمة يكسب أكثر من ذي قبل. أحد أشكال هذا الأمر شائع بالفعل في المنازل المبنية حديثًا، حيث يعمل حوالي 30% من المشترين غير الممثلين بشكل مباشر مع مندوب مبيعات يعمل لدى شركة البناء. ونظراً للنقص طويل الأمد في عدد المنازل المعروضة للبيع في الولايات المتحدة، فمن المرجح أن يستمر هذا الاتجاه حتى في غياب التسوية.
• سيطلب جميع وكلاء المشترين من عملائهم التوقيع على عقد توظيف هذا الوكيل، وهو أمر مفروض بالفعل بموجب القانون في ولاية واشنطن، وكان قيد النظر في ولاية كاليفورنيا. يمكن لهذه الاتفاقيات، المعروفة باسم اتفاقيات وكالة المشتري، أن تحدد مقدمًا المبلغ الذي سيطلب وكيل المشتري دفعه إذا كانت القائمة في الواقع لا تتضمن عرضًا للدفع. ولكن يبدو أن التسوية تتجاوز الممارسة الحالية والقانون المتعلق باتفاقيات وكالة المشتري، حيث تتطلب من المستهلك التوقيع على الاتفاقية قبل الذهاب في جولة مع هذا الوكيل. يجب أن يكون مشتري المنزل قادرًا على رؤية وكيل واحد أو أكثر أثناء العمل قبل أن يقرر أي وكيل سيستأجره. لا أحد يطلب من صاحبة المنزل التوقيع على اتفاقية الإدراج قبل دعوة الوكلاء إلى منزلها للحصول على المشورة بشأن التسعير والتدريج والتسويق.
• سيزداد عدد المنازل التي يتم تسويقها خارج النظام المتعدد الأطرافمما يجعل من الصعب على المشترين الحصول على رؤية كاملة لسوق الإسكان. خاصة بالنسبة للوسطاء الذين ليس لديهم تواجد كبير عبر الإنترنت، قد يكون هناك المزيد من الصفقات الخلفية، مما يفيد المشترين والبائعين ذوي العلاقات الجيدة على حساب الأشخاص الملونين والمهاجرين الذين يخسرون القائمة دون أن يدركوا أنها معروضة للبيع. كان أحد الأسباب الرئيسية وراء قيام الوكلاء بنشر قوائمهم إلى MLS هو إخبار وكيل المشتري بالمبلغ الذي يمكن أن يكسبه وكيل المشتري من بيع المنزل. إن المدافعين عن المستهلك الذين يحاربون التعاون لم يقدروا أبدًا مدى أهمية النظام المتعدد الأطراف لسوق الإسكان المفتوح والعادل.

يعتقد 51% من الوكلاء أن مثل هذه التسويات ستؤدي إلى انخفاض الرسوم

توقع استطلاع أجري في ديسمبر 2023 شمل 500 وكيل عقاري من مجموعة واسعة من شركات الوساطة، بتكليف من Redfin ولكن أجرته شركة أبحاث، تسوية مماثلة لما تم التوصل إليه اليوم. قد تختلف التسوية التي كان يفكر فيها هؤلاء الوكلاء ماديًا عن التسوية الحالية، ولكن كيفية تكييف الوكلاء للتفكير في تسوية هذه الدعاوى القضائية لا تقل أهمية عن التسوية نفسها. ولم يشمل الاستطلاع أي وكلاء يعملون لدى Redfin. قال 51% من المشاركين أن إنهاء التعاون سيؤدي إلى انخفاض متواضع أو كبير في الرسوم المدفوعة لوكلاء المشترين:

يعتقد 71% أن عددًا أقل من المشترين سيستأجرون وكيلهم الخاص

وقال 71% إنه إذا انتهى التعاون بالكامل، فإن عدداً أقل من المشترين سيستأجرون وكيلاً للمشتري:

قد يختار ما يقرب من الثلث عدم نشر القوائم في MLS

ثلاثون بالمائة سيعيدون النظر في إدراج المنازل عبر نظام MLS:

ما يقرب من الثلثين يقولون أن الصناعة ليست مستعدة للتغيير

وقال 64% إن الصناعة ليست مستعدة لإنهاء التعاون:

ما هو جيد للمستهلكين هو جيد لRedfin

وباعتبارها شركة وساطة تم تأسيسها لتزويد المستهلكين بصفقة أفضل، تعتقد Redfin أن أي تغيير يمنح العملاء مزيدًا من الوضوح ورسومًا أقل لن يفيد هؤلاء العملاء فحسب، بل سيفيد أعمالنا أيضًا:

• منفردين بين شركات الوساطة، قمنا ببناء أعمالنا لنكون قادرين على تحقيق النجاح برسوم منخفضة. تفرض Redfin على العملاء رسوم إدراج تصل إلى 1%. لسنوات، عندما لم نتمكن من تحديد الرسوم التي كسبناها كوكيل للمشتري بشكل مباشر، كنا لا نزال نعيد جزءًا من تلك العمولة إلى عملائنا الذين يشترون المنازل. اليوم، أصبح استرداد عمولة Redfin مقترنًا الآن باتفاقية وكالة المشتري، ويُعرض في كل مكان أن استرداد العمولة قانوني. ونحن واثقون من القيمة التي يقدمها وكلاء المشترين لدينا: فلدينا أعلى نسبة من كبار المنتجين مقارنة بأي شركة وساطة كبرى. سواء كانت التسوية أم لا، فإن الوسطاء الآخرين قد بدأوا للتو في التنافس على جبهة قضت فيها Redfin حياتها كلها في القتال. المنافس الأكثر كفاءة يريد دائمًا حرب أسعار.
• لا يوجد أحد مستعد بشكل أفضل لتسويق قوائم عملائنا مباشرة للمشترين. نحن ندير أكبر موقع للوساطة المالية في أمريكا، مع ما يقرب من 50 مليون زائر شهريًا. لقد قمنا بتطوير تقنية Redfin Direct لالتقاط العروض من المشترين غير الممثلين. الآن أكثر من أي وقت مضى، يجب على كل وكيل قائمة أن يرغب في العمل لدينا.
• سيتعين على الوسطاء الآخرين التكيف مع التغيير الذي ناضل Redfin من أجل إحداثه: بدلاً من الاستعداد لتراجع التعاون، حاول الوسطاء التقليديون القول إن ذلك لن يحدث أبداً. في أوقات التغيير الكبير، يفوز المنافس الأكثر مرونة والتفكير المستقبلي.

منذ وقت طويل جدًا، في مكالمة هاتفية عندما شعرت باليأس من أن Redfin يمكن أن يفوز على المنافسين التقليديين الكبار، غنى أخي التوأم، “الثدييات في أواخر العصر الطباشيري”. التطور عملية بطيئة، ولكن من حين لآخر، يساعدها كويكب عملاق.