لماذا تراهن Hometap على نمو سوق الاستثمار في أسهم المنازل

استنادًا إلى فكرة مفادها أن عددًا كبيرًا جدًا من مالكي المنازل في الولايات المتحدة هم “أغنياء المنازل وفقراء السيولة النقدية”، قامت شركة الاستثمار في أسهم المنازل هومتاب يوفر للعملاء طريقة للاستفادة من حقوق ملكية منازلهم بدلاً من بيع منازلهم أو الحصول على قرض.

تقدم Hometap، كمستثمر، الأموال النقدية مقابل حصة من القيمة المستقبلية لمنزلهم. عندما يبيع المنزل أو يقوم صاحب المنزل بتسوية الاستثمار خلال فترة 10 سنوات. في المقابل، تحصل Hometap على نسبة مئوية متفق عليها من سعر البيع أو القيمة المقدرة الحالية.

وقال دان بورنيت، رئيس قسم منتجات المستثمرين في شركة هومتاب، في مقابلة مع موقع “إننا نعتبر هذا فئة أصول جديدة في النظام البيئي العقاري ونعتبره مكملاً لخيارات الديون التقليدية الموجودة اليوم”. سكن واير.

لا يزال سوق الاستثمار في ملكية المنازل صغيراً، حيث يقدر حجم الاستثمار من اللاعبين في السوق بحوالي 2 مليار دولار و3 مليارات دولار.

ومع استمرار الطلب على الاستثمار في أسهم المنازل من أصحاب المنازل، فإن بورنيت واثق من أن السوق مهيأ للنمو في العقد المقبل.

على الرغم من أن Hometap لا تعمل بشكل مباشر مع مقرضي الرهن العقاري أو وسطاء العقارات في الوقت الحالي، إلا أن Burnett ترى فرصة للشراكة لمساعدة المشترين على ملكية المنازل على المدى الطويل.

تابع القراءة للتعرف على نموذج أعمال Hometap ومجالات الشراكات المحتملة مع لاعبين آخرين في صناعة الإسكان.

تم تكثيف هذه المقابلة وتحريرها بشكل طفيف من أجل الوضوح.

كوني كيم: أحد المخاوف المحتملة التي قد يثيرها المستثمرون بشأن نموذج أعمال Hometap هو أنه يعتمد على ارتفاع القيمة المستقبلية للمنزل. لكن التاريخ يظهر أن هذا ليس هو الحال دائما. أشعر بالفضول حول كيفية تحوط Hometap ضد هذا الخطر.

دان بورنيت: هناك ثلاث طرق نتعامل بها مع هذا الأمر. الأول هو من خلال السوق الذي اقتربنا منه. وكانت أسعار المساكن فئات الأصول مرنة تاريخيا بشكل عام تاريخيا. وتراوح متوسط ​​ارتفاع أسعار المنازل على مدار الخمسين عامًا الماضية في نطاق 5%.

ورغم أن الأزمة المالية الكبرى كانت بوضوح الفترة الأكثر بروزاً لانخفاض أسعار المساكن، فليس هناك الكثير من الأمثلة الأخرى على ذلك خارج فترة الكساد الأعظم. فالأمثلة التي رأيتها تميل إلى أن تكون قصيرة وحادة ــ مثل واحد أو اثنين. تصحيح لمدة عام، ولكن لا يحدث على مدى 10 سنوات كاملة.

والثاني هو اختيار أصحاب المنازل. نحن نقضي وقتًا طويلاً في التفكير في قواعد الاكتتاب لدينا والتأكد من أن أصحاب المنازل لدينا قادرون على دفع رهنهم العقاري الأول وقادرون عليه. نحن ننظر أيضًا إلى القيمة المقدرة للمنزل للتأكد من أننا نقوم باستثمار محتمل في منزل في حالة جيدة.

الجزء الثالث هو الهيكل [of the deal]. ولأنه ليس سعر صرف واحد لواحد، فإننا نحصل على القليل من الملكية الإضافية مقابل كل دولار نستثمره، وهذا يوفر القليل من الحماية على الجانب السلبي في حالة انخفاض أسعار المساكن.

كيم: هناك عدد قليل من شركات الاستثمار في أسهم المنازل في السوق. بلغ حجم استثمارات Hometap مليار دولار أمريكي في فبراير، متجاوزًا 10000 إصدار استثمار في أسهم المنازل منذ تأسيسها في عام 2017. كيف تميز الشركة نفسها عن المنافسين الآخرين في سوق متخصصة؟

بورنيت: نحن نحاول أن نأخذ عقلية مالك المنزل أولاً قدر الإمكان في كل ما نقوم به كشركة. مثال على ذلك هو هيكل منتجاتنا. نحن نقوم بالاستثمار في لحظة الاستثمار ولدينا نسبة ملكية ثابتة في العقار. لقد كان هذا نهجًا مختلفًا عما كان سائدًا تاريخيًا في الفضاء قبل دخول Hometap.

شركتان أخريان في الفضاء – نقطة و تقاسم الأسهم انسجاما – كلاهما يستخدم نموذج حصة التقدير. ما يفعلونه هو أنهم يأخذون نسبة مئوية من النمو المستقبلي في قيمة المنزل. لذلك، إذا ارتفعت قيمة المنزل من مليون دولار إلى 2 مليون دولار، فسيمتلكون حصة من هذا التقدير.

نحن ننظر إلى نهجنا باعتباره طريقة أكثر بساطة لشرح ذلك لأصحاب المنازل والتأكد من وجود توافق وفهم واضحين لمنتجنا. لدينا لوحة معلومات خاصة بأسهم المنازل متاحة للجمهور، والتي يمكن استخدامها للقيام بتخطيط السيناريو لمنتج مثل منتجنا بالإضافة إلى النظر في فرص التمويل المحتملة الأخرى. لذلك نحن نفكر بشكل شمولي من خلال توفير منتج يركز على مالك المنزل وتقنية لمساعدة الأشخاص على اتخاذ قرارات مهمة.

كيم: من المتوقع أن تنخفض أسعار الفائدة في وقت ما من هذا العام، كيف يؤثر ذلك على مسار نمو Hometap؟

بورنيت: بعد تأسيسنا في عام 2017، قمنا بأول استثماراتنا في عامي 2018 و2019. والشيء المثير للاهتمام في أعمالنا هو أننا ولدنا في مواجهة رياح معاكسة فيما يتعلق ببيئة أسعار الفائدة. ومع ارتفاع أسعار الفائدة، شهدنا شهية مستمرة من حيث اهتمام أصحاب المنازل بالحصول على منتج مثل منتجنا.

ليس لديها عنصر الدفع الشهري. هذا ما نفعله، وعلى الرغم من أننا نرى أسعار الفائدة تنخفض بمرور الوقت، إلا أننا واثقون من أننا سنظل قادرين على المنافسة في بيئة منخفضة الفائدة مثل ما رأيته في عام 2017 حتى عام 2020، وكذلك حيث نتوقع نوعًا ما أن ترتفع أسعار الفائدة التخلص منها في المستقبل، حول المعيار التاريخي من 4.5٪ إلى 5٪. لذلك ما زلنا نعتقد أن عرض القيمة لدينا مع أصحاب المنازل لا يزال قوياً للغاية.

من منظور أسواق رأس المال، مع انخفاض الأسعار، فإننا نشكل أداة استثمارية بديلة أكثر إقناعًا لمجموعة واسعة من المستثمرين أيضًا، مما نأمل أن يخلق طلبًا إضافيًا على جانب رأس المال ويوفر أسعارًا أكثر تنافسية لأصحاب المنازل لدينا.

كيم: لا تزال مساحة الاستثمار في أسهم المنازل سوقًا متخصصة. كم حجمها؟

بورنيت: حجم الاستثمار يتراوح بين 2 مليار إلى 3 مليار دولار. أعتقد أن هناك العديد من اللاعبين الكبار فقط، الذين يحققون حجم استثمار يصل إلى أرقام عالية من تسعة أرقام على أساس سنوي، ثم هناك عدد كبير من الشركات الصغيرة التي لا تزال في وضع جيد والتي من المحتمل أن تكون في أرقام منخفضة من تسعة أرقام أو ثمانية أرقام .

كيم: مع ارتفاع أسعار الفائدة، بدأ عدد كبير من مقرضي الرهن العقاري في تقديم خطوط ائتمان ملكية المساكن (HELOCs) وقروض ملكية المساكن. هل تتوقع Hometap فرصة للدخول في شراكة مع مقرضي الرهن العقاري لتوسيع سوق الاستثمار في أسهم المنازل؟

بورنيت: نحن نرى ذلك كفئة أصول جديدة في النظام البيئي العقاري ونعتبره مكملاً لخيارات الديون التقليدية الموجودة اليوم. أعتقد أن هناك حالات استخدام مطلقة من جانب مالك المنزل حيث يكون المنتج متوافقًا مع قيمة المنزل ويقدم الإغاثة من حيث مقدار الدفعات الشهرية التي تحتاج إلى سدادها لمواصلة خدمة الدين نفسه.

على المدى الطويل، نتطلع إلى تقليل أو زيادة الامتياز الأول الذي يحصلون عليه عند شراء منزل جديد واستخدام ملكية المنزل كوسيلة لجلب المزيد من رأس المال دون زيادة تكاليفهم الشهرية بشكل ملموس. يمكنهم تحقيق ملكية المنزل والدخول إلى المنزل الذي يرغبون في شرائه في المقام الأول.

كيم: ما هي بعض الطرق التي ترى بها Hometap شراكة محتملة مع وكلاء العقارات أو منشئي القروض؟

بورنيت: هناك سيناريوهات قد يبحث فيها مالك المنزل عن HELOC أو HELOAN وفي النهاية هذا ليس مناسبًا له ومن المتصور أنه يمكنك تمامًا رؤية سيناريوهات حيث يكون من المنطقي أن تتطور الشراكة بمرور الوقت حيث من المحتمل أن نعمل نحن الأشخاص مع Hometap للقيام باستثمار في أسهم المنازل كبديل. أعتقد أن الأمر تخميني إلى حد كبير في هذه المرحلة.

ليس لدينا شراكات مباشرة مع وكلاء العقارات اليوم. أعتقد أن ما قد يكون مقنعًا هو إدارة دورة الحياة. يقوم وكلاء العقارات ببناء علاقات مع أصحاب المنازل بمرور الوقت ويريدون التأكد من أنهم يساعدون أصحاب المنازل هؤلاء على تلبية احتياجاتهم التمويلية قدر الإمكان ولا يلزم بالضرورة أن يؤدي ذلك إلى بيع منزل.

إلى الحد الذي يكون فيه الاستثمار في ملكية المنزل منطقيًا بشكل خاص كآلية حيث يكون لدى مالك المنزل شريك يسعى إلى زيادة قيمة المنزل بمرور الوقت، مما يسمح له بالبقاء في منزله حتى يحين الوقت المناسب لهم للانتقال المحتمل مع توفيرهم لهم أيضًا الأموال اللازمة، أعتقد أنها يمكن أن تكون أداة أخرى في حقيبة الأدوات التي يستخدمها وكلاء العقارات.

متعلق ب