يسعى مشروع قانون نيوجيرسي إلى طلب الاستشارة وجهاً لوجه فيما يتعلق بالقروض العقارية العكسية

مشروع القانون المقدم في نيو جيرسي مجلس الشيوخ سيتطلب مشورة وجهًا لوجه فيما يتعلق بمعاملات الرهن العقاري العكسية للدولة وسيبطل أي قروض تم إنشاؤها دون دليل على حدوث مثل هذه الاستشارة. وينتظر مشروع القانون حاليًا المناقشة في لجنة التجارة بمجلس الشيوخ بالولاية.

سيوفر مشروع القانون، S2520، أيضًا حق إلغاء أي معاملة رهن عقاري عكسية لمدة سبعة أيام، مما يسمح للمقترض بإلغاء القرض خلال تلك النافذة دون عقوبة.

اقتراح مشروع القانون، مخاوف المشرع

تم تقديم النسخة الحالية من مشروع القانون في وقت سابق من هذا الشهر من قبل سناتور الولاية شيرلي تورنر (ديمقراطي)، الذي يمثل المنطقة الخامسة عشرة في نيوجيرسي والتي تشمل مقاطعتي هانتردون وميرسر. قدمت تورنر في الأصل مشروع قانون مماثل في عام 2016، حسبما قالت لـ RMD في مقابلة.

أوضحت تورنر أن مصدر قلقها الأساسي عند تقديم مشروع القانون في البداية جاء من ناخب متعثر فقدت والدته المسنة منزلها بعد الحصول على رهن عقاري عكسي دون فهم كامل لمتطلبات القرض، حسبما قال السيناتور.

“لقد حصلت والدته على رهن عقاري عكسي دون علمه وكان في حالة ذهول شديد لأنه لم يعلم بالرهن العقاري العكسي إلا بعد فوات الأوان بالنسبة له للتدخل،” أوضح السيناتور تورنر لـ RMD. “كان ذلك عندما اتصل بي واتصل أيضًا بالمدعي العام للولاية. لقد قمنا بالتحقيق واكتشفنا أنه لا يوجد شيء يمكننا القيام به لأن الوقت قد فات في هذه العملية.

قام الناخب بتعيين محاميه الخاص، ولكن انتهى الأمر بوالدته إلى مغادرة المنزل بعد التخلف عن سداد الضرائب المرتبطة به.

لقد تراجعت أكثر فأكثر ولم تخبرني [her son] قالت تورنر: “حتى فات الأوان، عندما تلقت إشعارات تهدد بطردها من المنزل”. “وكانت حينها، بالطبع، منزعجة للغاية لأن هذا هو المنزل الذي عاشت فيه – واعتقدت أنها ستموت فيه – لأنها عاشت هناك لمدة 60 عامًا”.

وأضاف تورنر أن المنزل بناه زوج المرأة الراحل في منتصف الخمسينيات. وهذا ما جعل السيناتور يشعر بالقلق إزاء الأنشطة التسويقية لصناعة الرهن العقاري العكسي للمقترضين، وخاصة أولئك الذين قد يتعاملون مع فقدان الزوج مؤخرًا.

استجابة الصناعة

سيكون لمشروع قانون تيرنر تأثير “مخيف” على أعمال الرهن العقاري العكسي في ولاية نيوجيرسي، وفقًا لرسالة تم تقديمها إلى مكتب المشرع في 13 فبراير من قبل مجلس النواب. الرابطة الوطنية لمقرضي الرهن العقاري العكسي (نرملا).

وعندما سئلت عما إذا كانت قد رأت الرسالة، قالت تورنر إنها لم تصل بعد إلى مكتبها يوم الجمعة.

تؤكد NRMLA أن المتطلبات الشخصية من شأنها أن تقلل من توافر الرهن العقاري العكسي في الولاية، وذلك في المقام الأول لأن معظم الرهون العقارية العكسية نشأت في نيوجيرسي الإدارة الفيدرالية للإسكان (قروض إدارة الإسكان الفدرالية) التي ترعاها قروض تحويل ملكية المنازل (HECMs).

يتطلب برنامج HECM التابع لإدارة الإسكان الفيدرالية بالفعل الاستشارة قبل إغلاق الرهن العقاري العكسي من الوكالات المعتمدة من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD)، وتنص متطلبات HUD على أنه “يجوز للعملاء تلقي الاستشارة الهاتفية ما لم تكن هذه الاستشارة محظورة في ولايتهم”.

“[W]نلاحظ أيضًا أنه اعتبارًا من اليوم، يبدو ذلك فقط […] كتبت NRMLA أن ست وكالات استشارية في نيوجيرسي تمت الموافقة عليها من قبل HUD لتقديم استشارات عكسية بشأن الرهن العقاري.

تشير NRMLA أيضًا إلى أن متطلبات الاستشارة الشخصية لا يتم فرضها من قبل قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) أو HUD على قروض HECM، وأن مثل هذا المطلب في نيوجيرسي “سيكون له نتيجة غير مقصودة تتمثل في تقليل توفر استشارات الرهن العقاري العكسي مع فرض صعوبات غير ضرورية في نفس الوقت على وجاء في الرسالة أن كبار السن في نيوجيرسي يسعون للحصول على قرض رهن عقاري عكسي.

أوضحت تورنر أنها ستكون سعيدة بلقاء NRMLA أو أي منظمة أخرى تدعم أو تعارض أي تشريع تقدمه.

قالت: “ألتقي دائمًا بالجميع”. “ليس فقط أولئك الذين يدعمون مشروع القانون الخاص بي، ولكن أيضًا أولئك الذين يعارضونه. ونأمل أن نتمكن من إيجاد أرضية مشتركة وأن يفوز الجميع”.

العقبات الشخصية

يظل شرط الاستشارة الشخصية قانونًا في ولاية ماساتشوستس، مما ساهم في إيقاف أعمال الرهن العقاري العكسي في جميع أنحاء الولاية في بداية جائحة كوفيد-19 بسبب أوامر البقاء في المنزل التي أصدرها حاكم الولاية آنذاك. تشارلي بيكر (على اليمين) في محاولة لوقف انتشار الفيروس.

وبعد ذلك بوقت قصير، خفف مشروع قانون الطوارئ الذي أقرته الهيئة التشريعية في ولاية ماساتشوستس من متطلبات الاستشارة الشخصية، لا سيما بسبب تعرض كبار السن لآثار المرض الناجم عن كوفيد-19. منذ تلك النقطة، نظر المجلس التشريعي في إلغاء شرط الاستشارة الشخصية بشكل دائم، مشيرًا إلى تحديات ما بعد الوباء والإمداد المحدود من المستشارين المعتمدين من HUD والذين يخدمون الولاية بأكملها.

ومع ذلك، لم يتم التوصل إلى حل دائم بعد، حيث اختارت الهيئة التشريعية بدلاً من ذلك تمديدات مؤقتة للقاعدة المخففة. ومن المقرر أن ينتهي التمديد الحالي في نهاية مارس 2024.

مقارنات مع ماساتشوستس

عكس المخضرم في صناعة الرهن العقاري جورج داوني بنك الادخار الفيدرالي في برينتري، ماساتشوستس، كان شخصية رئيسية في جهود الصناعة لتغيير القانون داخل تلك الولاية. لقد أبدى رأيه الشخصي في مسألة نيوجيرسي.

قال داوني في مقابلة، مقارنًا مشروع قانون نيوجيرسي المقترح بالحكم الشخصي في ولايته: “من الواضح أن هذه مبادرة أخرى حسنة النية ولكنها مضللة”. “ولكن بالإضافة إلى الأسباب اللوجستية، يتفق المحامون الذين تحدثت معهم مع رأيي بأن مسألة التأثير المتباين بموجب قانون الإعاقة الأمريكي وقانون الإبلاغ عن الائتمان العادل (FCRA) يمكن أن تؤخذ بعين الاعتبار”.

تشير أحكام التأثير المتباينة في قانون الولايات المتحدة إلى الممارسات التي قد تؤثر سلبًا على مجموعة واحدة من الأشخاص ضمن فئة محمية أكثر من غيرها، على الرغم من أن القواعد المطبقة محايدة ظاهريًا أو رسميًا.

وقال داوني، في إشارة إلى النقل في المقام الأول: “بينما تتعامل مع قضية الاستشارة الشخصية هذه، فإنها تضع الطبقة المحمية في وضع غير مؤات بشكل واضح من خلال مطالبتهم بتحمل تكلفة إضافية”، في إشارة إلى النقل في المقام الأول. يتمتع داوني بخبرة شخصية مع العملاء المعاقين الذين اضطروا إلى تحمل تكاليف عالية للوصول إلى موعد استشاري شخصي.

وقال: “بنفس السهولة، كان من الممكن تقديم الاستشارة بمكالمة هاتفية”.

متعلق ب