ندرة البناء الجديد تضغط على نقطة الهجرة الساخنة في ألاباما
القرن 21 ريجنسي العقارية عاشت العميلة شيريل بيتشينيني وسافرت في جميع أنحاء العالم، ولكن لا يوجد مكان تفضل أن تكون فيه غير ألاباما.
وقال وكيل إنتربرايز ومقره ألاباما: “بغض النظر عما تريده، يمكنك العثور عليه هنا”. “يمكنك العثور على المدينة، البلد. لدينا شواطئ. إنه مجرد مكان رائع.”
ومن الواضح أن بيتشينيني ليس الوحيد الذي يعتقد ذلك. بين 1 يوليو 2022 و1 يوليو 2023، نما عدد سكان ألاباما بمقدار 34 ألف شخص، وفقًا للتقديرات التي نشرتها مؤسسة مكتب تعداد الولايات المتحدة. ومن بين هؤلاء السكان الجدد البالغ عددهم 34000، كان ما يقرب من 31000 من “المهاجرين المحليين”، أو الأشخاص الذين ينتقلون إلى الولاية من أماكن أخرى في البلاد.
بالإضافة إلى ذلك، فإن دراسة المحرك الوطني لعام 2023 التي أجراها يونايتد فان لاينز صنفت ألاباما في المرتبة الثامنة بين جميع الولايات من حيث التحركات الداخلية. أفاد المشاركون في الاستطلاع بأن فرص الأسرة والعمل هي الأسباب الرئيسية للانتقال إلى الولاية.
“نحن متفائلون للغاية بشأن ألاباما وآفاقها على المدى الطويل،” جيريمي ووكر، الرئيس التنفيذي لشركة رابطة السماسرة في ألاباما، قال. “لدينا قسم مزدهر لتصنيع السيارات، مما يخلق المزيد من الفرص لشركات البناء لدينا لإنشاء المزيد من الأسطح، مما يؤدي إلى المزيد من الفرص لأعضائنا للمساعدة في تجربة ملكية المنازل.
“لقد انخفضت مبيعاتنا (المنازل) بنحو 30% العام الماضي، لكن بشكل عام أعضاؤنا متفائلون للغاية بأنه سيكون هناك انتعاش كبير هذا العام”.
وقال ووكر إن احتمال انخفاض معدلات الرهن العقاري يدفع العديد من الوكلاء إلى الشعور بمزيد من الإيجابية بشأن سوق الإسكان لعام 2024. من المرجح أن تجعل المعدلات المنخفضة ملكية المنازل في متناول عدد أكبر من المشترين، وينبغي أن تدفع بعض البائعين المحتملين الذين تم تأمينهم بمعدل 3٪ أو أقل إلى الإدراج.
في برمنغهام، إيرا كينغ العقارية وقالت الوكيلة آنا ماريا إليسون إنه حتى بدون انخفاض معدلات الرهن العقاري، فإنها ترى المشترين يعودون إلى السوق.
وقال إليسون: “ليس بالضرورة أن تكون أسعار الفائدة مرتفعة أو منخفضة، بل إنها فقط تبقى ثابتة لفترة أطول من الوقت”. “الآن، من الواضح أن 7٪ أو 8٪ (أسعار الفائدة) لن تجتذب الكثير من الناس، لذا فإن وجودها في نطاق متوسط 6٪ أمر جيد، ولكن الحقيقة هي أنها لا تزال ثابتة وليست متقلبة مثل لقد كان ذلك في الربع الثالث أو الرابع من العام الماضي وهو ما ساعد المشترين على الشعور بالثقة عند الخروج وإجراء عملية شراء.
في حين أن وكلاء ولاية ألاباما قد يشعرون بالرضا تجاه آفاق ولايتهم باعتبارها نقطة ساخنة للهجرة، إلا أنهم يجب عليهم أيضًا مواجهة تداعيات تزايد عدد السكان – أي زيادة الضغط على مخزون المساكن المحدود بالفعل في الولاية.
اعتبارًا من 9 فبراير 2024، كان لدى ألاباما متوسط متجدد لمدة 90 يومًا يبلغ 11894 قائمة نشطة للعائلة الواحدة، وفقًا لبيانات من أبحاث ألتوس. على الرغم من أن هذا يمثل ارتفاعًا عن 9,962 قائمة نشطة قبل عام واحد، إلا أنه لا يزال أقل من 13,442 قائمة مسجلة في أوائل فبراير 2020، قبل ظهور جائحة كوفيد-19 مباشرة.
وقال إليسون: “كان المخزون هو الموضوع العام الماضي، ومن المتوقع أن يصبح الموضوع الرئيسي هذا العام”. “ليس لدينا ما يكفي من المنازل في السوق لتلبية الطلب، حتى مع ارتفاع أسعار الفائدة”.
بالنسبة لبيتشينيني، أدت القيود المفروضة على المخزون وارتفاع مستويات الطلب إلى فرض ضغوط تصاعدية على قائمة الأسعار. وفقًا لبيانات من Altos Research، اعتبارًا من 9 فبراير، كان لدى مقاطعة ديل، حيث يعمل بيتشينيني، 72 قائمة نشطة لعائلة واحدة فقط ومتوسط سعر قائمة متجدد لمدة 90 يومًا يبلغ 179.900 دولارًا، ارتفاعًا من 135.900 دولار قبل الوباء.
“لقد ارتفعت أسعارنا قليلاً، حتى الآن، حيث كان مشتري المنازل لأول مرة قادرين على الدخول إلى منزل لائق مكون من ثلاث غرف نوم مقابل 180 ألف دولار قبل عامين، والآن لا يمكنك العثور على شيء من هذا القبيل مقابل أقل من 300000 دولار. وقال بيتشينيني: “لقد أدى ذلك إلى خروج الكثير من الناس من السوق”.
وبما أنهم يدفعون أكثر، قال بيتشينيني إن المشترين أصبحوا أيضًا أكثر انتقائية وأقل استعدادًا للنظر إلى ما وراء العيوب التي قد تكون موجودة في العقار.
في حين أن نقص مخزون المنازل الحالية هو بالتأكيد جزء من المشكلة، قال إليسون إن الوكلاء والمشترين في برمنغهام يواجهون أيضًا نقصًا في مخزون المنازل الجديدة.
وقالت: “يتم دعم البناء الجديد”. “إنهم يبنونها بأسرع ما يمكن، ولكن عندما لا تقوم بالبناء لعدد من السنوات أو تقوم بتقليص الإنتاج، فإنك تتخلف عن الركب”.
وفقا لإليسون، فإن البناء الجديد في منطقة برمنغهام يمثل عادة ما بين 15٪ إلى 20٪ من المنازل المعروضة في السوق في أي وقت من الأوقات، ولكن هذا لم يكن الحال على مدى السنوات الأربع الماضية.
على الصعيد الوطني، منذ بداية الوباء في مارس 2020، واجه بناة المنازل عددًا لا يحصى من الصعوبات، بما في ذلك مشكلات سلسلة التوريد ونقص العمال المهرة. لكن في ألاباما، قال ووكر إن شركات البناء الصغيرة تتعامل أيضًا مع التحديات التي تفرضها الحكومات المحلية.
وقال ووكر: “إن شركات البناء المحلية تتعرض للسحق من قبل الحكومات المحلية”. “على سبيل المثال، في مقاطعة بالدوين، بالقرب من ساحلنا، لدينا الكثير من المدن الصغيرة وكل واحدة منها تتخذ موقفها المناهض للنمو. هناك الكثير من الـ NIMBYism، وهي غير ودية للغاية مع شركات البناء والمطورين المحليين، لذلك من الصعب للغاية تطوير المساكن اللازمة لقوتنا العاملة هناك في تلك البيئة.
لكن في أجزاء أخرى من الولاية، بما في ذلك هانتسفيل (بالقرب من حدود تينيسي)، قال ووكر إن اللوائح البلدية أكثر ودية للبناة، مما يسهل عليهم تلبية الحاجة المتزايدة للسكن. وعلى الرغم من هذه التحديات، يحتفظ ووكر بموقف متفائل وهو يتطلع إلى المستقبل.
“نحن نرى الناس من جميع أنحاء المقاطعة يأتون إلى هانتسفيل مع ناسا برنامج و ريدستون ارسنالقال ووكر. “ال مكتب التحقيقات الفدرالي تقوم أيضًا بنقل عدد من وظائفهم من واشنطن إلى هانتسفيل، لكن حالات الانهيار في كلياتنا تزدهر أيضًا، ونشهد زيادة في عدد المتقاعدين الذين ينتقلون إلى الولاية بسبب تكلفة المعيشة هنا.
على المدى القصير، مع اقتراب موسم الشراء الربيعي سريعًا، يشارك الوكلاء المحليون بعضًا من إيجابية ووكر.
وقال إليسون: “منذ حوالي أسبوعين في شركة الوساطة لدينا، ارتفع حجم النشاط الذي شهدناه في الإدراج بسرعة”. “لقد انتقلنا من عدد قليل من الأشخاص الذين يتطلعون إلى خمسة أو ستة عروض على العقار.
“أعتقد أن مخزوننا سيزداد اعتمادًا على ما سيحدث الاحتياطي الفيدرالي سيتم ذلك في شهر مارس، وسيحدد ذلك ما إذا كانت حركة المشترين أكثر انسجامًا مع الزيادات الطبيعية طوال فصل الربيع.
