البناء للإيجار يجذب المستثمرين الأقوياء. وإليك ما هو التالي بالنسبة للقطاع
وفي وقت سابق من هذا الشهر، قامت شركة إدارة الاستثمار العقاري شركاء بريتيوم جمعت مليار دولار لشراء منازل للبناء للإيجار، ليصل إجمالي استثماراتها في هذا القطاع إلى 2.5 مليار دولار.
وكان هذا الاستثمار ضرورياً لتقليص النقص الواضح في المساكن الوطنية الناجم عن “عقود من نقص البناء ونقص الاستثمار”، وفقاً لجوش بريستو، رئيس قسم العقارات في بريتيوم.
وجاء صندوق بريتيوم الجديد في أعقاب قرار شركة بلاكستون العملاقة للأسهم الخاصة في يناير بالاستحواذ تريكون السكنية في صفقة تقدر قيمتها بنحو 3.5 مليار دولار. تمتلك Tricon أكثر من 37000 منزل وتقوم ببناء حوالي 2500 منزل آخر.
وكانت شركة بلاكستون قد استثمرت بالفعل بكثافة في المساحة المستأجرة لعائلة واحدة عندما اشترتها الصفحة الرئيسية شركاء أمريكا في صفقة قدرت قيمة الشركة بمبلغ 6 مليارات دولار في عام 2021. وجاءت الصفقة في الواجهة الأمامية لضجيج السوق حول مساحات البناء للإيجار، والتي هدأت إلى حد ما في عام 2023 حيث أدى ارتفاع أسعار الفائدة إلى تراجع شركات البناء.
لكن صفقات 2024 تظهر استمرار اهتمام المستثمرين.
كوشمان ويكفيلد، التي تدير أكثر من 8000 وحدة بناء للإيجار، تعتقد أن “إضفاء الطابع المؤسسي أصبح وشيكًا” للقطاع مع تزايد مشاركة الشركات القوية مثل بلاكستون ومع المخزون الضيق للبيع وارتفاع أسعار المنازل مما يبقي الطلب على الإيجار مرتفعًا، وفقًا لـ زوج من التقارير التي نشرتها الشركة في ديسمبر.
وتشير التقارير إلى أن جيل الألفية يصل إلى العمر النموذجي لشراء منزل في وقت لا يكون فيه مشتري المنزل المحتمل الذي يمكنه دفع دفعة مقدمة بنسبة 20% ويستطيع دفع ما يعادل إيجار السوق السائد مقابل دفعة شهرية للرهن العقاري مؤهلاً حتى للحصول على منزل متوسط. في الولايات المتحدة
العديد من هؤلاء المشترين المحتملين للمنازل يريدون “التخرج” من الشقق إلى المنازل، ولكنهم غير قادرين على شرائها، فإنهم يتجهون إلى استئجار المنازل.
قطاع صغير ولكنه متنام
تشير شركة Cushman & Wakefield إلى أن المنازل المبنية للإيجار أصبحت “جذابة بشكل متزايد لمجتمع الاستثمار”، حيث وصلت مبيعات المجتمعات المبنية للإيجار إلى 3 مليارات دولار في عام 2022.
وكانت المبيعات نصف ذلك في عام 2023، لكن الوساطة العقارية التجارية تشير إلى أن مبيعات بقيمة 1.5 مليار دولار لا تزال أعلى بنسبة 40٪ من مستويات عام 2019. وفي المساحة متعددة الأسر، على النقيض من ذلك، انخفضت المبيعات بنسبة 65٪ عما كانت عليه في عام 2019.
وتشمل هذه المبيعات “كبار المشترين” مثل الداخلية، حجر أسود، ستاروود و مستشارو العقارات الأمريكية، أشارت الشركة في تقريرها.
سي بي آر إيوتتوقع أيضًا أن تنمو المبيعات المخصصة للإيجار، لكنها تلاحظ أن هذا القطاع لا يزال يتضاءل أمام قطاع العائلات المتعددة. في عام 2022، بلغ إجمالي معاملات البناء للإيجار حوالي 2.1 مليار دولار (أقل من تقديرات كوشمان آند ويكفيلد)، في حين بلغ إجمالي المعاملات متعددة الأسر حوالي 279 مليار دولار، وفقًا لـ CBRE.
وبالمثل، تباطأت أعمال البناء ولكنها ظلت مرتفعة. وبلغ عدد الوحدات قيد الإنشاء ذروته في الربع الرابع من عام 2022 بأكثر من 53 ألف وحدة وانخفض إلى حوالي 36500 في الربع الرابع من عام 2023، وفقًا لشركة كوشمان آند ويكفيلد.
وحتى مع انخفاض وتيرة البناء، فإن هذا لا يزال يعني أن حوالي 20٪ من إجمالي المخزون المبني للإيجار قيد الإنشاء اليوم. ويعادل هذا القطاع 1% فقط من المخزون الحالي للعائلات المتعددة.
تذكر شركة Cushman & Wakefield أيضًا أن الأمر سيستغرق عامًا ونصف لاستيعاب جميع أعمال البناء المبنية للإيجار بشكل كامل، مقابل ما يقرب من أربع سنوات لاستيعاب جميع أعمال البناء متعددة الأسر، مما دفع الشركة إلى استنتاج أن قطاع البناء للإيجار “قد سرعان ما تعاني من نقص المعروض مع تضاؤل أعمال البناء.
شهد القطاع متعدد الأسر طفرة في البناء بعد ارتفاع الإيجارات، وعاد نمو الإيجارات إلى طبيعته منذ ذلك الحين.
نقاط الجذب
وقد تركز نمو قطاع البناء للإيجار بشكل كبير في عدد قليل من الولايات، وفقا لتقرير نشره في شهر يناير من قبل مؤسسة التمويل الدولية. المجلس الوطني لتأجير المنازل و مصفوفة ياردي.
في الولايات الـ 31 المدرجة في بيانات Yardi Matrix، أضافت سبع ولايات فقط 1000 وحدة أو أكثر للإيجار في العام الماضي.
وحتى داخل تلك الولايات، كانت هناك تركيزات عالية من البناء:
وهذا يترك العديد من المناطق بمنأى عن هذا القطاع إلى حد كبير حتى الآن.
وطالما أن هناك نقصًا في مبيعات المنازل، فإن شركة Cushman & Wakefield وNRHC وآخرون يرون مستقبلًا مشرقًا لصناعة البناء للإيجار الناشئة.
وقال ديفيد هوارد، الرئيس التنفيذي لشركة NRHC، في بيان: “إن بناء المساكن للإيجار يظهر بسرعة كقطاع أساسي ومرغوب فيه للغاية في سوق الإسكان الأمريكي”. “مع مواجهة سوق الإسكان في الولايات المتحدة نقصًا في المخزون والعرض بنسب تاريخية تقريبًا، فإن استئجار منزل تم بناؤه حديثًا لأسرة واحدة في مجتمع مخصص يضم مجموعة من المرافق المجاورة والمنزلية يعد خيارًا يجذب عددًا متزايدًا من العائلات. “
يوافق سام تيننباوم، رئيس قسم رؤى العائلات المتعددة في كوشمان آند ويكفيلد، على ذلك.
“مع كون القطاع في مرحلة مبكرة نسبياً، هناك فرصة للشراء والبناء [build-to-rent] وكتب في تقرير الشركة: “لا تزال المجتمعات مفتوحة على مصراعيها”. “لا تزال الرياح الديموغرافية قوية، وبينما لا تزال أسواق رأس المال تواجه تحديات في ظل ارتفاع أسعار الفائدة، فإن القطاع مستعد لمزيد من النمو. لقد اجتذبت بالفعل بعضًا من أكبر الصناديق العقارية في الولايات المتحدة، ويبدو مسار النمو مشرقًا.
