هل أدى انخفاض معدلات الرهن العقاري إلى تعزيز الطلب على الإسكان حتى الآن؟

هل أثر انخفاض معدلات الرهن العقاري بشكل إيجابي على بيانات الطلب على الإسكان حتى الآن؟ لقد شعر بعض الناس بخيبة أمل كبيرة من البيانات حتى الآن، لذلك أردت أن ألقي نظرة متعمقة مع متتبع هذا الأسبوع لمعرفة ما فعلته المعدلات المنخفضة لخطوط البيانات الرئيسية هذه. دعونا نلقي نظرة على اثنين من خطوط البيانات هذه اليوم لنرى ما إذا كان بإمكاننا اكتشاف اتجاه إيجابي.

شراء بيانات التطبيق

لقد كان اعتقادي دائمًا أنه لكي يحقق سوق مبيعات المنازل الحالي نموًا حقيقيًا ويستمر، نحتاج إلى معدلات فائدة عقارية أقل من 6% مع بعض المدة. ركزت على هذا مع سي ان بي سي في وقت مبكر من العام عندما سئل هذا السؤال.

قرب نهاية عام 2022، انخفضت معدلات الرهن العقاري نحو 6٪، مما أعطانا 12 أسبوعًا من البيانات الإيجابية وتقريرًا ضخمًا عن مبيعات المنازل القائمة. ولكن بعد ذلك ارتفعت الأسعار وانخفضت المبيعات. ومع اقتراب نهاية عام 2023، انخفضت معدلات الرهن العقاري لكنها لم تقترب من 6%، ولم يكن لدينا سوى ثمانية أسابيع من النمو الإيجابي. ثم، مرة أخرى، ارتفعت معدلات الرهن العقاري وانخفضت المبيعات. إن إيماني الراسخ بنموذج المعدل أجبرني في وقت سابق من هذا العام على القول إن بيانات مبيعات المنازل الشهرية بلغت ذروتها ما لم تنخفض أسعار الفائدة.

ماذا عن الآن مع تطبيقات الشراء؟

تطبيقات الشراء موسمية للغاية؛ أقوم بوزنها عادةً بعد الأسبوع الثاني من شهر يناير وحتى الأسبوع الأول من شهر مايو. عادةً ما تنخفض الأحجام دائمًا بعد شهر مايو. ومع ذلك، في المرتين الماضيتين، انخفضت هذه المعدلات، وحصلنا على مزيد من النشاط في تطبيقات الشراء في نوفمبر، وهو أقرب إلى ما سنراه في أشهر الربيع الموسمية. ماذا عن الآن؟

ومع انخفاض معدلات الرهن العقاري مرة أخرى، توقع بعض الناس شيئًا مشابهًا لما رأيناه في نهاية عامي 2022 و2023. ومع ذلك، اعتبارًا من اليوم، لدينا بيانات إيجابية قليلاً فقط. في الأسابيع التسعة الماضية، لدينا فقط خمسة إيجابية شراء أسابيع التطبيق مقابل أربع سلبيات. بالنسبة المئوية فهي تراكمية 14% عكس 12% في الأسابيع الأربعة السلبية. وفي الوقت الحالي، لم يؤثر انخفاض أسعار الفائدة إلا بشكل هامشي على الطلب.

جاءت بيانات مبيعات المنازل المعلقة الأخيرة متفوقة لأن الأسابيع القليلة الأولى من شهر يونيو كانت إيجابية. لذلك، في الواقع، لم يحدث شيء مهم، لكنه لا يزال اتجاهًا إيجابيًا منذ وقت سابق من العام عندما اتجهت أسعار الفائدة على الرهن العقاري نحو 7.5٪.

بيانات جرد المساكن الأسبوعية

أفضل قصة للإسكان في عام 2024 هي النمو في مخزون المساكن. نحن بعيدون جدًا عن المستويات غير الصحية الشديدة التي شهدناها في عام 2022 عندما وصلنا إليها 240.000 فقط المنازل المتاحة للبيع في شهر مارس من ذلك العام. الآن، نموذجي لنمو المخزون الأسبوعي بسيط: المعدلات الأعلى، عندما لا تخلق طلبًا على الرهن العقاري، يمكن أن تدفع المخزون إلى الأعلى.

وطالما ظلت المعدلات مرتفعة، وخاصة 7.25٪ وما فوق، يجب أن ينمو المخزون بين ذلك 11.000 و 17.000 في الأسبوع. سيكون هذا مستوى متوسطًا بالنسبة لي، والذي حدث ست مرات حتى الآن هذا العام – وهو ما يتماشى تمامًا مع هذا النموذج. لم نكسر ما فوق 17000 في البيانات الأسبوعية حتى الآن هذا العام. ولكن ماذا عن الأسابيع الثلاثة الماضية عندما شهدنا أسعارًا أقل؟

خلال الأسابيع الثلاثة الماضية، كان نمو المخزون صحيًا في ذهني، لكنني لم أتمكن من تحقيق هدف النمو الأسبوعي حتى مع انخفاض المعدلات. انها ليست مشكلة كبيرة. لا يزال عامًا إيجابيًا لنمو المخزون.

الأسابيع الثلاثة الماضية، كان نمو المخزون:

• الأسبوع الماضي: 9,024
• قبل اسبوع: 6,482
• منذ أسبوعين: 8,883

نحن نقترب أكثر فأكثر من موسمية المخزون، وبغض النظر عما يحدث في الأشهر القليلة الأخيرة من عام 2024، فإن نمو المخزون يعد ميزة إضافية.

خاتمة؟

وبينما لم نشهد ارتفاعًا إيجابيًا للغاية في الطلب على الإسكان بمعدلات أقل، فقد شهدنا نموًا في إعادة التمويل. هذا شيء ناقشته مؤخرًا في هذا البودكاست: إنه شريط ضحل لإظهار النمو في البيانات، لكننا حصلنا على بعض منها بمعدلات أقل.

بالنسبة لبيانات طلبات الشراء، سيكون من المهم مراقبتها لبقية العام إذا ظلت معدلات الرهن العقاري أقل من 7٪ واتجهت نحو الانخفاض. كلما اقتربنا من النهاية. خلال فترة الإسكان الموسمية، وإذا ظلت المعدلات منخفضة، فيجب أن نشهد بعض النمو على أساس سنوي في تطبيقات الشراء، ولكن هذا فقط بسبب أدنى مستوى على الإطلاق عندما وصلت المعدلات إلى 8٪ في العام الماضي. سنراقب هذا الأمر، وكذلك المتغير الآخر الذي سيكون بالغ الأهمية: هوامش الرهن العقاري.

لو كان لدينا فروق متوسطة، لكانت أسعار الفائدة على الرهن العقاري اليوم 5.5%، وإذا انخفض العائد على سندات العشر سنوات، فقد نحصل على أسعار فائدة منخفضة على الرهن العقاري بنسبة 5% ثم أقل من 5% بمتوسط ​​فروق الأسعار. في الوقت الحالي، نتعامل مع الأمر لمدة أسبوع واحد في كل مرة حيث نقترب أكثر فأكثر من بدء بنك الاحتياطي الفيدرالي عمليته لخفض أسعار الفائدة ومراقبة حالة الاقتصاد الأمريكي بشكل أكثر دقة.

متعلق ب