عاد الرئيس التنفيذي لشركة NAR إلى منصبه لليوم الثاني من شهادة الدفاع في محاكمة الدعوى القضائية
كانساس سيتي، ميسوري – الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين عاد الرئيس التنفيذي بوب غولدبرغ إلى المنصة صباح يوم الثلاثاء في بداية اليوم السابع من دعوى مكافحة الاحتكار التي رفعتها لجنة وساطة المشتري الخاصة بشركة Sitzer/Burnett.
وبعد خضوعه للاستجواب من قبل إيثان جلاس، المحامي الرئيسي لـ NAR يوم الاثنين، واجه جولدبيرج مايكل كيتشمارك، المحامي الرئيسي للمدعين، في بداية إجراءات يوم الثلاثاء.
في البداية، حاول كيتشمارك إثبات أن قاعدة التعاون الواضح التي وضعتها NAR، والتي تكمن في جوهر الدعوى القضائية، هي في حد ذاتها مؤامرة. منطقه هو أن المدعى عليهم من الشركات، والتي تشمل الآن كيلر ويليامز و الخدمات المنزلية في أمريكا، اتبع وفرض قاعدة NAR. وهذا يعني أن البائعين ينتهي بهم الأمر إلى دفع عمولات متضخمة عند الإغلاق.
ثم حاول مقارنة منتجي الدجاج الذين يقومون بتضخيم الأسعار بما يدعي المدعون أن NAR تفعله بالعمولات، مما يشكل انتهاكًا لمكافحة الاحتكار.
ورد غولدبرغ بأن هذا التشبيه غير مناسب لأن الوكلاء يبيعون خدمات وليس منتجًا.
يشكل التعاون الواضح لـ NAR نقطة محورية في الشهادة
ثم بحث Ketchmark في الغرض من قاعدة التعاون الواضح الخاصة بـ NAR. وقال غولدبرغ إن القاعدة يجب أن تكون إلزامية، لأن المشاركين المتعاونين لهم الحق في معرفة كيف سيتم تعويضهم قبل العمل مع العملاء.
وفي شهادته، أكد جولدبيرج أن النظام الحالي يعزز كفاءة السوق. وأشار إلى أن التقاط الهاتف في كل مرة والتفاوض مع كل وكيل من جانب الشراء، كما اقترح كيتشمارك، سيكون غير فعال إلى حد كبير.
كما أخبر غولدبرغ شركة Ketchmark وهيئة المحلفين أن Clear Collaboration يمنح البائع مجموعة أكبر من مشتري المنازل، ومع ذلك، نفى أن يقوم السماسرة بتوجيه العملاء إلى العقارات حيث يقدم البائعون تعويضات وكيل المشتري.
بعد ذلك، تحول كيتشمارك إلى التعليق الذي أدلى به جولدبيرج يوم الاثنين، حيث ادعى أن NAR لا يناقش العمولات. وقال كيتشمارك إن هذا غير صحيح، مشيراً إلى أن المجموعة التجارية استأجرت شركة لإجراء أبحاث حول العمولات على مستوى العالم.
ووجد البحث، المعروف باسم “تقرير الخطر” والذي تم توزيعه على جميع أعضاء NAR، أن العمولات العقارية قد انخفضت على مستوى العالم. أوضح غولدبرغ أنه كان يقصد في تعليقاته السابقة أن NAR لا تفكر في ما يجب أن يتقاضاه الأعضاء مقابل العمولات وأنها لا تشارك في كيفية تحديد الوكلاء لأسعار العمولات الخاصة بهم.
واختتم كيتشمارك استجوابه بسؤال غولدبرغ عما إذا كان سينهي قاعدة التعاون الواضح إذا وجدت هيئة المحلفين لصالح المدعين. وقال جولدبيرج إنه غير متأكد، وأرجع القرار إلى الفريق القانوني للمجموعة التجارية.
عاد جلاس إلى الأرض بعد كيتشمارك ليطلب من جولدبيرج توضيح بعض النقاط.
أثناء إعادة التوجيه، قال غولدبرغ إن العمولات قابلة للتفاوض وأنه عندما تتحدث المجموعة التجارية عن العمولات، فإنها تشجع الأعضاء على التحلي بالشفافية وتذكيرهم بأنه يمكنهم التفاوض على أسعار العمولات مع العملاء.
وذكر أيضًا أنه لا توجد مؤامرة ولا يتم إخراج المال من جيب البائع، لأن ذلك أمر كبير بالنسبة لهم. واختتم غولدبرغ بالقول إن الشركات لا تتبع أو تطبق قاعدة التعاون الواضح.
رودني جانشو، رئيس قسم الارتباط في NAR، اتخذ الموقف بعد غولدبرغ. في شهادته، ذكر غانشو أن NAR لا يتآمر مع شركات الوساطة بشأن العمولات، وردد رأي غولدبرغ بأن شركات الوساطة لا تتبع وتنفذ القاعدة.
وناقش غانشو إجراءات صنع السياسات في NAR، مشيراً إلى أن هناك 800 عضو في مجلس إدارة NAR، يشكلون 70 لجنة. وفقًا لغانشو، يتم إنشاء مقترحات لقواعد جديدة في اللجان. وأشار غانشو إلى أن قاعدة التعاون الواضح الخاصة بـ NAR تمت الموافقة عليها بنسبة 92% من مجلس الإدارة.
يتم تحديد أصفار الاستجواب في MLS، وامتثال الارتباط لقاعدة NAR
مثل الآخرين الذين شهدوا، أشار غانشو إلى أن NAR لا تمتلك أو تدير خدمات القوائم المتعددة، أو MLSs.
على الصعيد الوطني، هناك ما يقرب من 1100 جمعية سمسار عقارات حكومية ومحلية وحوالي 500 شركة متعددة الأطراف، بعضها مملوك من قبل شركات متعددة الأطراف محلية بينما البعض الآخر مستقل.
قال غانشو إن الدوريات المتعددة الأطراف المحلية تتبنى قواعدها الخاصة و”لا يتعين عليها اعتماد قواعدنا النموذجية”. ومع ذلك، إذا لم يرغب MLS في اعتماد قاعدة NAR الإلزامية، فإن MLS سيفقد تأمين الأخطاء والسهو الذي يوفره NAR، كما قال Gansho.
ومع ذلك، أثناء الاستجواب، أشار محامو المدعين إلى المستندات التي تنص على أنه يمكن إلغاء مواثيق الجمعيات وإقالة المسؤولين إذا لم يمتثلوا لقواعد NAR، ولهذا السبب تختار الجمعيات وMLSs الامتثال.
رد Gansho على هذه النقطة بالقول إن NAR لم تقم أبدًا بإلغاء ميثاق MLS المحلي أو الاتحاد وأنها لم تتجاوز أبدًا التأمين على الأخطاء والسهو.
ادعى Ketchmark أن هذا كان دليلاً على قيام NAR بفرض قواعده، وهو أمر ادعى Gansho سابقًا أن MLS المحلية فقط هي التي تفعله. وكما كان متوقعًا، اختلف غانشو مع كيتشمارك مشيرًا إلى أن الاتحادات المحلية تحدد القواعد التي تتبعها.
وفي شهادته، ذكر غانشو أيضًا أن NAR لا تركز عملها على العمولات وليس لها أي دور في اتفاقيات الإدراج. وأشار إلى أن الترتيب بموجب التعاون الواضح هو أن الوسيط الرئيسي يتعامل مع وسيط رئيسي آخر ويتعاملون مع الأموال ويدفعون للوكلاء المعنيين.
وفقًا لغانشو، فإن عرض التعاون الواضح ليس لتعويض وكيل المشتري عن العمل ولكن لجلب المشتري. أبرز Gansho أيضًا أن NAR يسمح الآن للوسطاء بوضع 0 دولار كعرض العمولة في MLS.
عندما سُئل عما إذا كان عرض عمولة بقيمة 0 دولار سيؤدي إلى عدم قيام بعض الوكلاء بعرض العقار، أجاب غانشو أن مدونة الأخلاقيات الخاصة بـ NAR تعني أن وكيل المشتري ملزم بإظهار المنزل للعميل حتى لو لم يغطي تكاليفه. ثم كرر أن التعاون الواضح ليس بندًا يتعلق بالعمولات.
بالإضافة إلى شهادة غولدبرغ وجانشو، رفض القاضي ستيفن بوغ طلب شركة HomeServices of America للحكم باعتباره مسألة قانونية، والذي تم تقديمه يوم الاثنين.
ومن المتوقع أن يواصل الدفاع مرافعاته في محاكمة اللجنة يوم الأربعاء.
ملاحظة المحرر: استمر في التحقق من موقع HousingWire.com للحصول على تغطية حية ومستمرة من مدينة كانساس سيتي من فريق التحرير لدينا في محاكمة اللجنة القضائية.
