تمت مشاركة إفادات غاري كيلر وبوب غولدبرغ وجينو بلفاري بشأن العمولات مع هيئة المحلفين

تضمن اليوم الثاني من محاكمة دعوى جماعية من نوع Sitzer/Burnett، وهي دعوى قضائية جماعية من عمولة وسيط المشتري، الكثير من الأفكار حول كيفية تعامل المدعين مع ما يُتوقع أن يكون معركة ملكية.

وفي كلمته الافتتاحية أمام هيئة المحلفين وأفراد الجمهور المجتمعين في قاعة محكمة مدينة كانساس التابعة لقاضي المحكمة الجزئية الأمريكية ستيفن بوغ، وصف مايكل كيتشمارك، المحامي الرئيسي للمدعين، الدعوى بأنها “قضية استرداد”، وفقًا لتقارير من أخبار إنمان.

وقال كيتشمارك إن المدعين يريدون المدعى عليهم، ومن بينهم الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين, الخدمات المنزلية في أمريكا و كيلر ويليامز“لإعادة الأموال” التي يعتقدون أنها أخذت بشكل غير قانوني عن طريق العمولات نتيجة مؤامرة مزعومة بين المتهمين.

تتضمن فئة الدعوى 265,297 معاملة بيع منازل تمت خلال الفترة الزمنية ذات الصلة. وفقًا لشركة Ketchmark، دفع بائعو المنازل ما متوسطه 6700 دولار لوكيل المشتري في المعاملات، مما يضيف ما يصل إلى 1.78 مليار دولار كتعويضات.

بالإضافة إلى تصريحاته الخاصة، عرض Ketchmark لقطات فيديو لإفادات الرئيس التنفيذي لشركة Keller Williams غاري كيلر، والرئيس التنفيذي لشركة HomeServices of America Gino Blefari، والرئيس التنفيذي لـ NAR Bob Goldberg.

تساءل غاري كيلر عن العمولات

أثناء إفادة كيلر، التي أجراها كيتشمارك، لم يقل كيلر إنه تحدث عن العمولات في أحداث كيلر ويليامز. في الفيديو، عرضت Ketchmark لقطات لكيلر من حدث KW Family Reunion حيث عرض كيلر شريحة توضح متوسط ​​العمولات التي حصل عليها وكلاء KW بين عامي 2002 و2019، والتي رد عليها كيلر: “لم نتحدث عن العمولات. لقد أبلغت عن الأرقام وخرجت من المسرح”.

وأضاف كيلر أيضًا أن العرض التقديمي كان يدور حول تدفق الأموال و”وليس محادثة حول ما تتقاضاه”.

كما طرح كيتشمارك كتاب كيلر “الوكيل العقاري المليونير”، والذي يناقش نموذج “المنافسة المشتركة” الذي تطور بين شركات الوساطة المالية المتنافسة. يذكر كيلر في الكتاب أيضًا أن كل طرف في الصفقة العقارية يحصل على عمولة قدرها 3% في المتوسط. وقال كيلر لهذا: “إنه مجرد مثال حتى أتمكن من إظهار كيف تذهب الأموال. وهذا مجرد نموذج لتدفق الأموال. لم أتحدث في أي مكان في هذا الكتاب عن العمولات إلا لشرح تدفق الأموال. وأنا أقول متوسط.”

في شهادته، سأل كيتشمارك أيضًا كيلر عما إذا كان يعتقد أن الوكلاء كانوا يوجهون المشترين بعيدًا عن القوائم التي تقدم عمولات أقل، فأجاب كيلر بأنه “لم ير دليلًا على ذلك مطلقًا”، وأن القيام بذلك سيكون “خاطئًا”.

قدمت Ketchmark أيضًا إلى Keller (وهيئة المحلفين الموجودة في قاعة المحكمة) نصًا من جامعة Keller Williams يمكن للوكلاء استخدامه لشرح العمولات والتفاوض بشأنها مع العملاء.

في النص، يسأل البائع الوكيل عما إذا كان يمكنه تقليل عمولته، موضحًا أنه يرغب في توفير المال.

يجيب الوكيل في النص: “دعني أشرح لك ما يحدث عندما تقوم بتخفيض العمولة. بادئ ذي بدء، عادة ما يذهب نصف العمولة إلى وكيل متعاون. عندما تقوم بتخفيض العمولة، فإنك تقلل من الحافز لهذا الوكيل لجلب المشتري إلى منزلك. إذا كان لدى الوكيل 10 منازل مختلفة، تسعة منها تأتي بعمولة 3%، وواحد منها يأتي بعمولة 2.5%، ما هي المنازل التي تعتقد أنها ستعرضها؟

“أنت تضع نفسك في وضع غير مؤاتٍ تنافسيًا عندما تقوم بتخفيض عمولتك، ألا توافق على ذلك؟”

وفي شهادته، نفى كيلر أن يكون قد اطلع على الوثيقة على الإطلاق، وذكر أنه لا يرى أي خطأ في تحذير البائع من احتمال وجود “وكيل فردي” يوجه المشترين إلى منزل بعمولة أكبر.

قال كيلر: “أشعر بالإهانة الشديدة من وصفك بأن وكيل العقارات قد يحاول في أي وقت تخويف البائع، لذا سأعترض على ذلك”.

وأشار أيضًا إلى أن نصوص التدريب لم تكن تخبر العملاء بما يجب عليهم فعله، ولكنها كانت بمثابة أمثلة لما فعله العملاء الآخرون للتعامل مع مواقف مماثلة.

أثناء الإيداع، قام Ketchmark بتشغيل مقطع فيديو لتدريب الوكيل قال فيه بلفاري إنه يكتب مسبقًا عمولة بنسبة 6٪ في جميع اتفاقيات الإدراج الخاصة به وأنه يتفاوض فقط على العمولات إذا ارتفعت.

“كنت أريهم [agents] قال بلفاري في إيداعه بالفيديو: “ما فعلته حتى يتمكنوا من التعلم من ذلك”. “أنا بالتأكيد لا أعتقد أن تحديد العمولات أمر مناسب. أعتقد أن التدريب ضروري.”

وعندما سأله كيتشمارك في مقطع الفيديو عما إذا كانت أفعاله تتألف من تحديد الأسعار، أجاب بلفاري: “لا، إنها مجرد مفاوضات”.

وفي مقطع آخر من الفيديو التدريبي، يقول بلفاري للوكلاء إن “الطريقة الوحيدة التي يمكنك من خلالها القضاء على المنافسة هي إشراكهم”، مردداً المشاعر الواردة في كتاب كيلر حول نموذج المنافسة المشتركة.

أثناء الإيداع، سأل Ketchmark بلفاري عما إذا كان يوافق على أن العرض الأحادي الجانب للتعويض هو الأساس المنطقي الرئيسي لـ MLS وإذا كان يعتقد أنه من المناسب لشركة تابعة HomeServices أن تتقاضى عمولات بنسبة 6٪ فقط وتقسيمها مع وكلاء المشترين، لكليهما فقال: “نعم”.

كان الرئيس التنفيذي لشركة NAR Bob Goldberg هو التالي

في شهادته، ركز كيتشمارك على مجموعة الخدمات العقارية التابعة لـ NAR، والتي ادعى جولدبيرج أنها مجموعة استشارية، بينما قال كيتشمارك إنها مدرجة على موقع NAR كلجنة.

ويضم أعضاء المجموعة العديد من المديرين التنفيذيين للوساطة. رسالة بريد إلكتروني في أبريل 2018 من غولدبرغ إلى كيلر تطلب منه الانضمام إلى المجموعة تسلط الضوء على بلفاري، شيري كريس، رئيسة المجموعة المتقاعدة منذ ذلك الحين. العلامات التجارية التوسع في أي مكان، كريج تشاتام، الرئيس التنفيذي لشركة التحالف العقاري، ومايك رايان من ري/ماكس.

سلط كيتشمارك الضوء على حقيقة عدم الاحتفاظ بمحاضر اجتماعات المجموعة. كان الرئيس التنفيذي السابق لـ NAR، ديل ستينتون، قد ادعى سابقًا أن المجموعة لا ينبغي أن تحتفظ بمحاضر الاجتماعات من أجل ضمان بقاء ما حدث في الاجتماعات سريًا، على الرغم من سياسة NAR التي تنص على أن جميع اللجان مطالبة بالاحتفاظ بمحاضر الاجتماعات.

في شهادته، قال غولدبرغ إن خيار التخلي عن محضر الاجتماع “تم اتخاذه لتعزيز المحادثة المفتوحة” وأنه “لم تكن هناك محادثة شائنة حدثت في هذه المجموعة”.

على الرغم من أن المتهمين لم تتح لهم الفرصة للدفاع عن أنفسهم بعد، إلا أن إيثان جلاس، محامي NAR، أشار في كلمته الافتتاحية إلى أن قاعدة المشاركة الخاصة بالمجموعة التجارية، والتي تقع في قلب هذه الدعوى وغيرها من الدعاوى القضائية، كانت موجودة منذ 25 عامًا. سنوات وتم نشره بوضوح على موقع NAR الإلكتروني. وعلى هذا النحو، قال جليد إنه من الواضح أن الصناعة ليست متورطة في مؤامرة.

“ما نوع المؤامرة الموجودة في العلن؟ وقال جلاس لهيئة المحلفين: “لا يوجد واحد”.

في تصريحاته الافتتاحية نيابة عن كيلر ويليامز، أكد المحامي تيموثي راي أن الوساطة لم تعمل مع NAR أو أي من المدعى عليهم لفرض قاعدة المشاركة الخاصة بـ NAR.

قال راي: “يزعمون أن غاري كيلر يخبر آلاف العملاء بما يجب عليهم أن يتقاضوه. إنهم يطلبون منك أن تصدق أن العملاء في ميسوري يتبعون بشكل أعمى ما يقوله غاري كيلر. لا شيء يمكن أن يكون أبعد عن الحقيقة.”

ومن المتوقع أن تقدم كيتشمارك يوم الأربعاء شهادة من الوسيط العقاري ليندا أوكونور. في عام 2012، عندما كانت أوكونور عضوًا في لجنة المعايير المهنية في NAR، أخبرت رابطة التجارة أن قاعدة اللجنة التي تحد من التجارة الحرة ويجب إزالتها.