هل تفكر في بيع وساطتك العقارية؟ وإليك كيفية التحضير
على مدار أكثر من 40 عامًا في RealTrends Consulting، قمنا بالوساطة و/أو تقديم المشورة بشأن أكثر من 900 معاملة في قطاع العقارات السكنية. نحن عادة نمثل جانب البيع في الصفقة ونعمل مع شركات تتراوح في الحجم من المتاجر الصغيرة ذات المكتب الواحد والتي تضم 10 وكلاء إلى الأكبر في البلاد.
لقد تعلمنا بعض الأشياء على طول الطريق، وإذا كنت تفكر في بيع شركة الوساطة العقارية الخاصة بك، سواء في الشهر المقبل أو بعد خمس سنوات من الآن، فيمكن الحصول على إحدى أكبر نصائحنا في كلمتين – البيانات النظيفة .
البيانات النظيفة مقابل البيانات القذرة
إذن ما هي البيانات التي يجب أن تكون نظيفة؟ كله! يتضمن ذلك البيانات المالية والمستندات التنظيمية وتقارير إنتاجية الوكيل ومقاييس التشغيل وعقود البائعين واتفاقيات الإيجار واتفاقيات التوظيف ومستندات التأمين والمزيد.
تصبح هذه البيانات مهمة في مراحل مختلفة من المعاملة، وعندما يحين وقت إنتاجها، تكون العملية أسهل بشكل جذري إذا كانت نظيفة ومنظمة. تكون البيانات القذرة إما غير منظمة، أو غير مكتملة، أو غير صحيحة، أو مفقودة تمامًا، وقد رأينا البيانات القذرة تطيل عمر المعاملات وتعقيدها، وفي بعض الحالات تقتلها.
كن جاهزًا للبيانات في جميع مراحل المعاملة
ستتطلب المراحل المختلفة للمعاملة مستويات مختلفة من البيانات، وعادةً ما يؤدي ذلك إلى زيادة الحمل والحصول على تفاصيل أكثر أثناء تشغيل العملية. من خلال عدسة البيانات، يمكن تقسيم المعاملات إلى ثلاث مراحل مختلفة: التقييم، والعناية الواجبة، والعقد.
- التقييم – يمكن أيضًا اعتبار مرحلة التقييم مرحلة العناية الواجبة الأولية. يحتاج المقيم إلى فهم هيكل الملكية، وتعويضات الملكية، ونوع الشركة، والمقاييس التشغيلية، وإنتاجية الوكيل، والتزامات الإيجار، وقائمة الموظفين، وعلاقات الخدمات التابعة، وحصة السوق، والأهم من ذلك البيانات المالية، من بين قائمة شاملة من العناصر والمعلومات. يجب أن تكون الشركات مستعدة لتقديم هذه البيانات بطريقة منظمة، ومن الضروري أن يكون لديها دعم تاريخي لبنود معينة حتى يتمكن المقيم من فهم الاتجاهات التشغيلية والمالية.
- العناية الواجبة – يجب أن تكون معظم البيانات المتوفرة من التقييم كافية للمشترين لإكمال العناية الواجبة الأولية ووضع العرض على الطاولة. بمجرد قبول العرض، تبدأ مرحلة العناية الواجبة الكاملة. يجب أن يكون البائعون مستعدين للشفافية الكاملة وتقديم التفاصيل الدقيقة لشركتهم.
بالإضافة إلى ما تم تقديمه بالفعل، قد يطلب المشترون عناصر مثل أدلة تشغيل الشركة، وتفاصيل العمولات/الرسوم على مستوى الوكيل، والإقرارات الضريبية، ومعلومات التقاضي (إن وجدت)، وتفاصيل الديون/البنك (إن وجدت)، وبيانات الدخل المقسمة حسب الشهر و حسب المكتب، وموازين المراجعة، وجداول النفقات الرأسمالية، وأكثر من ذلك بكثير. كن مستعدًا للإجابة على الأسئلة وتقديم الدعم بشأن بنود محددة في بيانات الدخل والميزانية العمومية وحتى دفتر الأستاذ العام. إن وجود هذه البيانات في متناول يدك سيساعد في الحفاظ على تبسيط العملية وإبقائك في الموعد المحدد لتاريخ الإغلاق المستهدف.
- عقد – بمجرد الانتهاء من العناية الواجبة، فقد حان الوقت لتقديم أي بيانات قد تكون مفقودة و/أو مطلوبة في “جداول الإفصاح” المرفقة باتفاقية الشراء. تعمل جداول الإفصاح بشكل أساسي على إحياء ذكرى الجوانب الرئيسية للعمل أو تأهيلها. سيتم تضمين عقود البائعين التي تتجاوز مبلغًا معينًا بالدولار، والأوصاف التفصيلية للممتلكات العقارية والأصول الثابتة، ومعلومات الملكية الفكرية، والقوائم الحالية والمعلقة، ووثائق التأمين، والمزيد.
خلاصة القول هي سواء كنت وسيطًا/مالكًا لشركة صغيرة يقوم بكل شيء بنفسه أو مالكًا لشركة أكبر بها طاقم دعم، فأنا أشجعك على التأكد من نظافة بياناتك؛ أنها منظمة، ويمكن الوصول إليها بسهولة، ودقيقة قدر الإمكان إنسانيا. نظافة البيانات يمكن أن تؤدي إلى إجراء معاملة أو كسرها!
سكوت رايت شريك مع استشارات آر تي سي، شركة متخصصة في تقييم الوساطة العقارية واستشارات الاندماج والاستحواذ.
