رأي: لدعم المقترضين من ذوي الدخل المنخفض، إعادة فاني ماي وفريدي ماك إلى القطاع الخاص
منذ أزمة الإسكان عام 2008، كانت هناك تغييرات كبيرة دفعت إلى خزينة لوضع فاني ماي و فريدي ماك تحت الوصاية. وفي حين سمحت الوصاية باستعادة سوق الرهن العقاري إلى حالته قبل الأزمة وتعزيز هذين الكيانين اللذين ترعاهما الحكومة، هناك جوانب سلبية كبيرة للحفاظ على الوضع الراهن إلى أجل غير مسمى.
لقد مر الآن 15 عامًا منذ أن تم التوقيع على قانون الإسكان والانتعاش الاقتصادي (HERA) ليصبح قانونًا الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA) استحوذت على فاني ماي وفريدي ماك. ومنذ ذلك الحين، قام الكيانان بتسديد خطة الإنقاذ البالغة 191 مليار دولار وأرباحًا بقيمة 100 مليار دولار تقريبًا لدافعي الضرائب. ومن أجل مصلحة صناعة الإسكان الأمريكية، يتعين على إدارة الإسكان الفيدرالية ووزارة الخزانة أن تحذوا حذو هيئة تنظيم الإسكان وإعادة مؤسسات الإسكان الاجتماعي إلى الملكية الخاصة.
عندما تم إنشاء FHFA والوصاية، تم طرحها كحالة مؤقتة سيتم إنهاؤها بمجرد استقرار GSEs. ومن الواضح أن هذا لم يحدث.
وبدلاً من ذلك، وبموجب أحكام المحكمة الأخيرة، مُنح الرئيس سلطة إقالة وترشيح خلفاء لمنصب مدير FHFA، الذي يعمل كمحافظ. ومن المفهوم أن هذا يعني أن المعينين يميلون إلى اتباع السياسات التي تتبع الحزب السياسي الموجود في السلطة، أي التأرجح ذهابًا وإيابًا مع كل إدارة. علاوة على ذلك، وفي ظل الوصاية، تتمتع إدارة الإسكان الفيدرالية بصلاحيات هائلة لتنفيذ سياسات محددة لفاني وفريدي.
وهذا يجعل من الصعب على هذه المؤسسات نفسها التركيز على أهداف الإدارة الطويلة الأجل والقدرة على تحمل تكاليف الإسكان. وهذا يجعل من الصعب متابعة الابتكارات وإنشاء معايير صناعية سليمة في سوق الرهن العقاري الأوسع – وهو أحد أهداف المهمة القانونية الرئيسية للشركات GSE. وقد أدى هذا أيضاً إلى إخضاع أصحاب المنازل والمقرضين لضربة من التغييرات الدورية في السياسات.
إن إنهاء الوصاية من شأنه أن يساعد أيضًا في وقف “هجرة الأدمغة” التي جاءت من كبار المسؤولين التنفيذيين الذين تركوا الشركات بعد أن خلصوا إلى عدم وجود نهاية في الأفق للوصاية.
ولكن ربما تكون الحجة الأقوى لإطلاق سراح فاني وفريدي الآن من الوصاية هي أنه من الأفضل القيام بذلك في فترة مستقرة ومربحة من أجل تحديد أهداف وغايات طويلة المدى دون الاضطرار إلى حل أزمة قصيرة المدى في نفس الوقت. وقت. والبديل هو انتظار الأزمة المالية المقبلة – والتي يظهر التاريخ أنها وقت سيئ لإجراء تغييرات هيكلية كبرى على الكيانات والهياكل المالية.
نحن نعرف أفضل إطار عمل لمرحلة ما بعد الوصاية الدائمة لفاني ماي وفريدي ماك. وينبغي لها أن تعمل في ظل نموذج منفعة حقيقي، في ظل مبادئ توجيهية واضحة تعمل على الموازنة بين مهمتها القانونية المتمثلة في الإسكان الميسر مع حواجز حماية معقولة لضمان السلامة والمتانة لضمان عدم الانجراف إلى الهاوية كما حدث في أزمة عام 2008.
إذا كيف نصل إلى هناك؟ لسنوات شاهدنا الكونجرس يفشل – ويفشل – في محاولته تمرير تشريع يقضي بخروج شركات GSE من الوصاية، وهي مهمة معقدة بما فيه الكفاية أصبحت أكثر صعوبة بسبب الجمود الحالي في الكونجرس. في الواقع، لم يكن هذا هو المسار الذي قصده الكونجرس أبدًا عندما أقر قانون HERA في عام 2008. وبدلاً من ذلك، قدمت HERA صراحةً مبادئ توجيهية لـ FHFA لإخراج GSEs من الوصاية.
هل هناك دور للكونجرس؟ بالطبع هناك. ويتعين على الكونجرس أن يعمل على إنشاء ضمانة صريحة للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري وغير ذلك من الديون اللازمة لتمويل عملياته، بدلا من المساندة غير المباشرة الحالية.
يمكن للكونغرس عقد جلسات استماع، ودعوة الخبراء للإدلاء بشهاداتهم والتوصل إلى إجماع حول أفضل مسار للمضي قدمًا بشأن أفضل طريقة لتطوير نموذج المنفعة. ويمكنه أيضًا تقديم إرشادات بشأن السياسات الرئيسية، مثل تكافؤ رسوم G وتشجيع المنافسة في السوق الثانوية، وسلطة FHFA للموافقة على المنتجات الجديدة، وتوجيه إلى FHFA لمنع مشتريات الرهن العقاري المتهورة كما رأينا في أزمة الرهن العقاري أو التسعير المدمر لمجرد الحصول على حصة في السوق.
لكن في نهاية المطاف، تتمتع إدارة الإسكان الفيدرالية (FHFA) بالسلطة – بل والواجب – بموجب قانون HERA لإخراج الشركات المساهمة العامة من الوصاية، والعمل مع وزارة الخزانة التي تحتفظ بأسهمها المفضلة.
علاوة على ذلك، هناك بالفعل حواجز حماية قانونية. قامت HERA بتدوين أهداف الإسكان وأضافت واجب الخدمة، مما يمنح FHFA الأدوات اللازمة لضمان استمرار فاني وفريدي في التركيز على الإسكان الميسور التكلفة وخدمة احتياجات الإسكان للأسر ذات الدخل المنخفض والمتوسط بدلاً من استخدام الدعم الفيدرالي لمجرد الكرز. اختيار القروض الأكثر ربحية.
أعطت HERA أيضًا FHFA الأدوات باعتبارها جهة تنظيمية ذات مستوى عالمي لضمان عدم اتباع مؤسسات GSE في مرحلة ما بعد الوصاية استراتيجيات إقراض متهورة أو تحمل مخاطر مفرطة. بالإضافة إلى ذلك، اعتمدت إدارة الإسكان الفيدرالية (FHFA) مؤخرًا متطلبات صارمة لرأس المال وتقوم الشركات الصغيرة والمتوسطة بإعادة بناء حاجز رأس المال.
إن فاني ماي وفريدي ماك مهمتان للغاية بالنسبة لمشتري المنازل واقتصادنا وصناعات الإسكان والرهن العقاري بحيث لا يمكن تركهما في طي النسيان إلى أجل غير مسمى. يجب على FHFA ووزارة الخزانة إطلاق سراح GSEs من الوصاية في أقرب وقت ممكن. هناك الكثير على المحك للحفاظ على الوضع الراهن.
ديفيد ستيفنز هو الرئيس التنفيذي السابق لشركة جمعية المصرفيين للرهن العقاري ومساعد وزير الإسكان السابق ومفوض قروض إدارة الإسكان الفدرالية في عهد الرئيس أوباما.
تيد توزر هو الرئيس السابق والمدير التنفيذي لشركة جيني ماي.
سكوت أولسون هو المدير التنفيذي لـ مقرضو المنازل المجتمعية في أمريكا.
لا يعكس هذا العمود بالضرورة رأي قسم التحرير في HousingWire وأصحابه.
للتواصل مع المحرر المسؤول عن هذه القصة:
سارة ويلر في [email protected]
