رأي: ينبغي بذل المزيد من الجهود لتقصير متوسط الوقت اللازم للإغلاق
على ما يبدو، إلى الأبد، كان متوسط الوقت بين التوصل إلى اتفاقية البيع وإغلاق هذا العقار يدور حول 45 يومًا – شهر ونصف.
إنه ليس شيئًا يفكر فيه المستهلكون كثيرًا عندما يشرعون في شراء منزل أول أو يخططون لزيادة حجمه لاستيعاب التغيرات الحياتية. في الواقع، إذا كنت ستصف تجربة شراء المنزل بناءً على الأشياء التي نراها في الإعلانات فقط، فستنتهي العملية بعقد البيع وسيبدأ جميع الأطراف بكل سرور مباشرة في تسليم المفاتيح.
ولسوء الحظ، فإن تلك الإعلانات لا تتحدث كثيراً عن الشهر أو الأسابيع الستة المقبلة، وهي الفترة التي يطلق عليها العاملون في مجال العقارات “عملية التسوية”. أكثر من عدد قليل من وكلاء العقارات سوف يلفون أعينهم ويتنهدون عندما يسألهم العميل، عند توقيع عقد البيع، “ما هي الخطوة التالية؟”
هناك صناعة بأكملها مبنية على مبدأ “ما هي الخطوة التالية؟” في السؤال. عندما يُسأل لماذا يستغرق الأمر من ستة إلى سبعة أسابيع في المتوسط للوصول إلى الإغلاق، هناك الكثير من الإجابات المعقدة (والصادقة). ولكن هناك أيضًا مجال للتحسين.
إن عملية تنسيق التعاون بين المقرضين، والمثمنين، ومفتشي المنازل، وواحد أو اثنين من وكلاء العقارات، وشركة التأمين على الملكية، وربما آخرين، هي عملية معقدة. إنها لا تصلح لدورة مدتها 24 ساعة. والشبكة القانونية والتنظيمية المعقدة التي يمكن أن تختلف من ولاية إلى أخرى وحتى من مدينة إلى أخرى لا تدعو إلى مرور سريع وسلس نحو الإغلاق.
ومع ذلك، يمكن القيام بالمزيد لتخفيف هذا المتوسط الذي يبلغ 45 يومًا. هناك العديد من العمليات ونقاط الاختناق التي يمكن معالجتها بشكل أفضل. لقد أدركت الصناعة أخيرًا تلك الكيانات والعمليات العنيدة المسببة للتأخير وبدأت في معالجتها بشكل مباشر، مما يمنحنا جميعًا الأمل في أن الإغلاق لمدة 45 يومًا سيكون يومًا ما من بقايا الماضي.
نقاط الاختناق التي لم يتخلص منها التحول الرقمي بعد
في حين تم تحقيق الكثير من التحول الرقمي الذي اجتاح صناعة خدمات الملكية والتسوية في السنوات الأخيرة، فقد تناول جزء كبير منها العمليات الأساسية لإصدار بوليصة تأمين الملكية. عادةً ما تكون منصات إنتاج العناوين هي العمود الفقري لعملية العنوان الرقمي أو الرقمي جزئيًا. سيكون من الصعب على المرء العثور على العديد من وكالات الملكية التي لا تستخدم مستوى معينًا من التكنولوجيا في هذا الصدد.
تشمل المهام الأخرى المعقدة والمستهلكة للوقت التي تعالجها التكنولوجيا المحسنة عمليات البحث عن العناوين وإعداد المستندات وإصدارات الامتيازات وحتى الإغلاق نفسه، حيث يتم اعتماد RON والإغلاق الرقمي بسرعة. والخبر السار هو أن هذا الاتجاه نحو التبني العام للتكنولوجيا يبدو أنه يتسارع.
ومع ذلك، فإن عملية التسوية تختلف من عميل لآخر، ومن مكان إلى آخر. قد يكون النموذج مطلوبًا في إحدى المقاطعات وليس في معظم المقاطعات الأخرى. قد تكون هناك حاجة إلى مستند بالقرب من تاريخ الإغلاق أو بعد أيام قليلة من بدء العملية.
مع كل هذه الفروق الدقيقة، من غير المحتمل أن يتمكن نظام الإنتاج المركزي الذي تم تطويره للاستخدام على المستوى الوطني من إلغاء الحاجة إلى إدخال معلومات المقترض يدويًا، على سبيل المثال، في موقع الويب الخاص بالبلدية. هناك العشرات، إن لم يكن المئات، من المهام المماثلة التي تحدت حتى الآن الأتمتة الكاملة.
خذ على سبيل المثال المتطلبات واسعة النطاق لمعالجة السحب في العنوان. لأسباب عديدة، من المحتمل ألا يمتلك القسم العلاجي لشركة الملكية التكنولوجيا اللازمة لشراء أشياء مثل الرضا عن الرهن العقاري أو الإفراج. وبدلاً من ذلك، غالبًا ما يكون ذلك عبارة عن مزيج من التكنولوجيا المتخصصة، أو البحث على الإنترنت، أو عدد قليل من رسائل البريد الإلكتروني أو رسائل البريد الصوتي، أو مستند يحتوي على بيانات تم إدخالها يدويًا، وما شابه ذلك.
إحدى العقبات المهمة أمام عملية إغلاق أسرع هي التواصل المعقد بين مختلف المهنيين المعنيين. في معاملة نموذجية، يجب على وكالة الملكية التنسيق مع عدة أطراف أخرى، وغالبًا ما تستخدم مزيجًا من رسائل البريد الإلكتروني والمكالمات الهاتفية والنصوص والتطبيقات المتخصصة والبوابات عبر الإنترنت. هذا الخليط من أساليب الاتصال لا يجعل العملية مرهقة فحسب، بل يزيد أيضًا من فرص حدوث الأخطاء والتأخير.
وبعد ذلك، هناك عملية التعامل مع جمعية أصحاب المنازل (HOA) أو حتى تحديد ما إذا كان أحدهم مشاركًا على الإطلاق.
التعامل مع القرن الأفريقي هو كابوس لجميع الأطراف المعنية
إن العدد الهائل من HOAs في الولايات المتحدة والافتقار إلى التوحيد الذي ينطوي عليه أي عنصر تقريبًا من دورهم في الصفقة العقارية هو سبب صارخ آخر لإغلاق 45 يومًا.
يتم تمثيل ما يقرب من نصف (53٪) المنازل التي يشغلها مالكوها في أمريكا بشكل ما من أشكال HOA، ومع ذلك لا توجد قاعدة بيانات واحدة أو مستودع مركزي يشير بشكل شامل إلى المنازل التي تعد جزءًا من HOA.
لا توجد طريقة موحدة لتحديد ما إذا كانت شركة إدارة الممتلكات تمثل HOA، وإذا كان الأمر كذلك، أي شركة. لا يوجد مصدر يسهل الوصول إليه ينصحك بكيفية التواصل مع كل HOA أو شركة إدارة الممتلكات. لا توجد وسيلة عالمية لتحديد مستندات HOA المطلوبة في ولايات مختلفة أو ما هي الرسوم التي تحتاجها لدفع HOA لإصدار المستندات.
بالإضافة إلى ذلك، يبدو تقريبًا أن كل HOA يفخر بفرز تلك البيانات وتخزينها بطريقة فريدة. وبطبيعة الحال، فإن HOAs ومديري العقارات مشغولون ولديهم أولويات أخرى أيضًا. المتطلبات حسب المتطلبات، والنموذج حسب النموذج، لقد وقع الأمر منذ فترة طويلة على عاتق وكالة الملكية أو شركة الضمان للخوض في عدد من الممرات المسدودة لفرز عملية HOA.
هذه الحقائق لا تفكر حتى في المشاكل والتأخيرات العديدة التي تأتي مع تحديد والتعامل مع HOAs المتعددة أو مهارات إدارة المشروع المطلوبة للتنسيق بين السمسار والمشتري والبائع على حدٍ سواء.
يحدث هذا عندما يتم تأخير الإغلاق على المسار الصحيح فجأة وإلى أجل غير مسمى بسبب إدراك وجود HOA وأنه لا يتم تشغيله بالضرورة وفقًا للجداول الزمنية للإغلاق. حتى شيء بسيط مثل الحصول على ملف PDF قد يستغرق أسابيع.
بالإضافة إلى ذلك، تتمتع كل HOA تقريبًا في الولايات المتحدة (وتستخدمها أحيانًا) بالقدرة على تغيير متطلباتها ووثائقها دون أي التزام تقريبًا بالإبلاغ عن هذه التغييرات إلى أي سلطة مركزية. سرعان ما يصبح من الواضح أن مجرد عملية جمع وتبادل وثائق HOA المناسبة تشكل عائقًا كبيرًا أمام تحقيق وقت إغلاق أسرع.
ومع ذلك، هناك أمل متزايد. مع مطالبة المزيد من شركات العناوين بالتكنولوجيا الجديدة أو عروض الخدمات المحسنة لمعالجة نقاط الاختناق مثل هذه، يتم طرح المزيد من الحلول عبر الإنترنت. يقدم المزيد من المهنيين والشركات خدمات وتقنيات الاستعانة بمصادر خارجية والتي تؤدي إلى نهج أكثر بساطة. يتم إدخال الذكاء الاصطناعي وLLMs (نماذج اللغات الكبيرة) بشكل متزايد في المعركة أيضًا.
الآن بعد أن تناولت صناعة العناوين أتمتة العمليات الأساسية وبدأت في اعتمادها (منصات إنتاج العناوين ومنتجات البحث الآلية)، فإنها تضع بشكل جماعي المزيد من الموارد لمعالجة بعض أكثر التفاصيل تعقيدًا ولكن في كل جزء منها بمثابة عقبات عنيدة أمام عملية أنظف وأسرع. إغلاق.
يتم طرح التطبيقات الجديدة في السوق بشكل أسرع من أي وقت مضى للمساعدة في معالجة المستندات المكتوبة بخط اليد أو النماذج غير القياسية وإدخالها في ملفات PDF قابلة للبحث أو حتى مباشرة في نظام إنتاج وكيل الملكية.
يتم استبدال “التحديق والمقارنة” بشكل متزايد بتطبيقات التعرف الضوئي على الحروف والذكاء الاصطناعي الأكثر تطوراً. تتجه تحديثات الحالة والأشكال الروتينية الأخرى للاتصالات أو جمع البيانات الأساسية التي تستغرق وقتًا طويلاً بعيدًا عن البريد الصوتي أو البريد الإلكتروني نحو تطبيقات RPA والذكاء الاصطناعي. قائمة التحسينات تنمو بوتيرة متسارعة.
لقد وضعت صناعة العناوين أخيرًا الأساس لسير عمل حديث. وهي تركز الآن على بعض العمليات الإضافية التي أدت تاريخياً إلى انسداد خط أنابيب الإنتاج. سوف تبدو العقارات مختلفة في عام 2030، وربما حتى في عام 2024. وأنا على يقين من أن صناعتنا سوف تنتهي أخيرا من مهلة الـ 45 يوما إلى الأبد.
أنطون تونيف هو المؤسس المشارك لـ فحصHOA.
لا يعكس هذا العمود بالضرورة رأي قسم التحرير في HousingWire وأصحابه.
للتواصل مع كاتب هذه القصة:
[email protected]
للتواصل مع المحرر المسؤول عن هذه القصة:
ديبورا كيرنز في [email protected]
