ومن المتوقع أن يذوب “الشتاء الرهن العقاري” قليلا

يعد العام المقبل بتقديم بعض الراحة لصناعة الإسكان، مقارنة بعام 2023 المرهق، ولكن من المرجح أن يكون مجرد ارتداد بسيط للأمام نحو سوق أكثر صحة.

من المرجح أن تظل صناعة الإسكان، بما في ذلك السوق الثانوية التي تغذيها، بطيئة في عام 2024، مع حدوث تحسينات هامشية في بعض القطاعات بينما يتراجع البعض الآخر قليلاً، حسبما ذكر اللاعبون في الصناعة الذين تحدثوا مع سكن واير يتنبأ.

ومع ذلك، فإن التوقعات البطيئة إلى الأفضل قليلاً لعام 2024 تتفوق على مسار التخفيض الصعب الذي تحملته الصناعة في عام 2023. في العام الماضي، ارتفعت أسعار الفائدة بسرعة والتقلبات المرتبطة بها، إلى جانب تحديات السيولة في القطاعين المصرفي وغير المصرفي، وارتفاع أسعار المنازل ونقص الإمدادات. وعملت جميع مخزونات المساكن معًا لقمع عمليات إنشاء الرهن العقاري ومنافذ السوق الثانوية لتلك القروض أيضًا.

“على الرغم من الارتفاع الأخير في أسعار الفائدة على الرهن العقاري [at yearend 2023]وقال دوج دنكان، نائب الرئيس الأول وكبير الاقتصاديين في بنك إنجلترا، إن أسواق الإسكان والرهن العقاري ستدخل عام 2024 بنفس المستوى الذي دخلت فيه عام 2023 تقريبًا. فاني ماي، في تعليق نهاية العام للوكالة. “وبالتالي، فبينما نعتقد أن مبيعات المساكن ستبدأ في الارتفاع خلال العام الجديد، فإن الجمع بين الزيادات المتواضعة في أسعار المساكن وأسعار الفائدة التي لا تزال مرتفعة يشير إلى تباطؤ وتيرة التعافي من مستويات الركود السابقة لنشاط الإسكان”.

جون توهيج، رئيس قسم تداول القروض الكاملة في ريمون جيمس مكتب القروض الكاملة ورئيس شركة ريموند جيمس للرهن العقاريقال إن العديد من الرياح المعاكسة نفسها التي واجهها السوق في عام 2023 لا تزال قائمة مع دخولنا عام 2024. وقال إن من بينها معدلات أعلى (انخفضت قليلاً في نهاية العام، ولكنها لا تزال في النطاق المرتفع البالغ 6٪)؛ “… نقص السيولة في القطاع المصرفي؛ القدرة على تحمل التكاليف تواجه تحديات متزايدة؛ و [consumer] بدأ الائتمان يظهر بعض التشققات المبكرة في الحد الأدنى من الائتمان ومع المقترضين الأصغر سنا.

ومع ذلك فإن انخفاض أسعار الفائدة والهبوط الناعم للاقتصاد، إذا تحقق هذا الأخير حقاً، من شأنه أن يكسر بعض الجليد في سوق الإسكان الباردة.

“بالنسبة لعام 2024، إذا قرر بنك الاحتياطي الفيدرالي أنه قد قام بالتصحيح الزائد وبدأ في خفض أسعار الفائدة [as indicated at the Fed’s December Federal Open Market Committee meeting]وأضاف: “ستشهد زيادة في أحجام التداول”. “ستكون الخصومات أقل تأثيرًا، وسيتم تداول القروض بالقرب من القيمة الاسمية أو المكاسب مرة أخرى، وسيتم التعامل مع الكثير من القسائم المجمدة تحت الماء مرة أخرى.

“في حالة انهيار الائتمان وتراجع المستهلك، [however,] يمكنك أن ترى انخفاض أسعار المنازل، وارتفاع حالات التأخر في السداد وتحصيل الرسوم، مما سيؤثر سلبًا على الأسعار في سوق ذات سيولة محدودة.

تظل لعبة ضيافة بقدر ما سيقرر بنك الاحتياطي الفيدرالي – الذي أوقف أسعار الفائدة مؤقتًا في اجتماعه الأخير في عام 2023 – البدء في خفض سعر الفائدة القياسي في العام المقبل من النطاق الحالي البالغ 5.25٪ -5.5٪.

ومع اقتراب عام 2023 من نهايته، انخفضت أسعار الفائدة الثابتة لمدة 30 عاما إلى نطاق متوسط ​​إلى مرتفع يبلغ 6%. ومع ذلك، فإن القليل من مجموعات الصناعة أو خبراء السوق، إن وجدوا، كانوا دقيقين في التنبؤ بمعدلات بعيدة جدًا في السوق الحالية المتقلبة.

“إذا نظرت إلى العقود الآجلة، فإنك تنظر إلى العقود الآجلة [Fed] وقال توم بيرسي، كبير مسؤولي النمو في الشركة: “المعدلات بحلول شهر مايو من العام المقبل”. إنسنتر كابيتال للاستشارات (سابقًا إنسنتر لاستشاري الرهن العقاري). “لن أراهن على ذلك لأن هناك الكثير من التعقيد في هذا الأمر.”

قطاع MSR

وقال بيرسي، الذي تقدم متاجره المشورة لكل من البنوك والمؤسسات غير المصرفية بشأن معاملات حقوق خدمة الرهن العقاري (MSRs)، إن العام المقبل بالنسبة لحقوق خدمة الرهن العقاري سوف يتأثر سلبًا إذا انخفضت أسعار الفائدة، لكنه يضيف أن الأسعار يجب أن تتكيف هبوطيًا بشكل كبير لتسريع سرعات الدفع المسبق للقروض، وهو ما من شأنه أن يخفض قيمة حزم MSR. وقال إن المعدلات المنخفضة بشكل هامشي ستؤثر على عوائد حاملي MSR الذين يحصلون عليها من حسابات الضمان المتوقفة، مما يؤثر على تسعير MSR.

ويتوقع بيرسي أن يكون حجم تداول MSR المجمع في العامين المقبلين (2024 و 2025) على قدم المساواة مع حجم التداول المجمع لعامي 2022 و 2023 أو أفضل قليلاً منه، عندما ارتفعت الأسعار وتم التعامل بأكثر من تريليون دولار في صفقات MSR كل عام. .

“على مدى السنوات الثلاث المقبلة، بما في ذلك عام 2023، [we estimate] أقل من 4 تريليون دولار [in MSR trades]، وربما في ارتفاع 3 تريليون دولار [range]قال بيرسي: “ومرة أخرى هذا للفترة من 2023 إلى 2025”. وأضاف أنه بالنسبة لعام 2023، من المتوقع أن يتم تداول ما يزيد قليلاً عن 1.1 تريليون من وحدات MSR.

وقال بيرسي إنه من المتوقع أن يكون جزء من حجم التداول هذا في عام 2024 مدفوعًا بمبيعات MSR الناتجة عن استمرار نشاط الاندماج والاستحواذ (M&A) في القطاع غير المصرفي في السوق.

وأوضح: “ما لم يكن هناك نوع من التحسن في توقعات عمليات الابتكار، أعتقد أنك ستشهد استمرار سوق عمليات الاندماج والاستحواذ النشطة حتى عام 2024”. “من المحتمل أن تتطلع العديد من المتاجر إلى أن تصبح جزءًا من منصة أكبر وأكثر استقرارًا من الناحية المالية.

“نحن نتوقع الآن أن يكون الربع الأول قويًا إلى حد ما بالنسبة لمبيعات MSR. أعتقد أنها ستكون سوقًا قوية.”

قطاع محمد بن سلمان

القوة ليست الصفة التي تصف ما ينتظر الوكالة في عام 2024 (فاني ماي، فريدي ماك و جيني ماي) سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS). يقول مراقبو السوق إن الفوارق الكبيرة بين سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا وسندات الخزانة لمدة 10 سنوات وأسعار مقاصة السندات المدعومة بالرهن العقاري دون المستوى من المرجح أن تستمر، نظرًا لعدم التوازن في العرض والطلب في السوق حيث يواصل الاحتياطي الفيدرالي تفكيك محفظته البالغة 2.5 تريليون دولار من السندات. محمد بن سلمان.

وفقا لتوقعات شركة الاستثمار العقاري مجموعة امهيرستويقدر صافي إصدارات وكالة محمد بن سلمان لعام 2024 بنحو 300 مليار دولار، بارتفاع طفيف من 250 مليار دولار في عام 2023 – لكنه لا يزال منخفضًا بشكل كبير عن عام 2021، عندما بلغ صافي الإصدار 870 مليار دولار. يمثل صافي الإصدار في MBS الأوراق المالية الجديدة المصدرة ناقصًا الانخفاض في الأوراق المالية القائمة بسبب المدفوعات الرئيسية أو المدفوعات المسبقة.

ومن المتوقع أن يساهم التيسير الكمي المستمر للاحتياطي الفيدرالي في زيادة عرض سندات الرهن العقاري في السوق في عام 2024 بنحو 225 مليار دولار، والتي سيتعين استيعابها بالإضافة إلى 300 مليار دولار المتوقعة في صافي الإصدارات الجديدة.

وقال شون دوبسون، رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي لشركة أمهرست: “بشكل عام، كانت وجهة نظرنا هي أن الرهون العقارية مقومة بأقل من قيمتها الحقيقية”. “لقد قمت بذلك لمدة 30 عامًا، وهي ذات قيمة جيدة كما كانت في أي وقت مضى.

“لكننا لا نرى الكثير من العودة السريعة، مع عودة الرهون العقارية إلى طبيعتها [in terms of interest rates] في أي وقت قريبا. … معدلات الرهن العقاري مرتفعة وأحد الأسباب الرئيسية … هو [agency MBS] قاعدة المستثمرين ضعيفة، ومن غير المرجح أن يتم إصلاحها قريبًا.

وأضاف دوبسون أنه من وجهة نظره فإن صناع السياسة النقدية لم يدركوا بشكل كامل أنه عندما توقف بنك الاحتياطي الفيدرالي عن شراء الرهن العقاري، “لقد قاموا بإزاحة المشترين الفعليين لفترة طويلة حتى أن المشترين الفعليين قد رحلوا الآن.

“… الآن يمكنك شراء سندات بمليارات الدولارات [MBS] التي يتم تقديرها بأقل من قيمتها الحقيقية مقارنة بمخاطرها الجوهرية لأنه لا يوجد راعي لها [a major new buyer since the Fed’s pullback]”.

ريتشارد كوس، كبير مسؤولي الأبحاث في شركة تحليل بيانات الرهن العقاري العودية، يقدم أيضًا تقييمًا قاتمًا لسوق MBS للوكالة في المستقبل – ويرجع ذلك أساسًا إلى أنه من المرجح أن تظل أصول الرهن العقاري منخفضة، مما يعني أن إصدار MBS للوكالة سيكون منخفضًا أيضًا.

ويشير كوس إلى الحجم الضخم من القروض العقارية ذات الفائدة المنخفضة المستحقة باعتبارها المشكلة الشائكة التي يواجهها السوق، مضيفًا أن المجمعات المدعومة بالرهن العقاري ذات الفائدة المنخفضة (2020 و2021) “هي في الغالب سندات مخفضة في الفترة الحالية”. [high] بيئة معدلة.”

وقال: “جميع القروض العقارية ذات الفائدة 4.0% أو الأقل التي تهيمن على السوق عمرها أقل من أربع سنوات”. “إذا كان لديك رهن عقاري بنسبة 3٪، فأنت بحاجة إلى معدل 2.5٪ لتبرير إعادة التمويل، وهو عائد على سندات الخزانة بنسبة 1٪.

“قد يحدث ذلك، لكننا لا نريد أن يحدث، لأنه يعني كارثة ما. أعتقد أن شتاء الرهن العقاري قد جمد الأمور بشدة وأن الظروف لا يمكننا أن نتوقع إلا تحسنا ملموسا بعد عام 2030.

ال جمعية المصرفيين للرهن العقاري (MBA) يقدر أن إجمالي أصول الرهن العقاري في عام 2023 سيصل إلى حوالي 1.6 تريليون دولار، بانخفاض كبير عن 4.4 تريليون دولار في عام 2021. وفي العام المقبل، يتوقع ماجستير إدارة الأعمال أن يصل إجمالي أصول الرهن العقاري إلى ما يزيد قليلاً عن 2 تريليون دولار. وتظهر أحدث توقعاتها للإنشاء تحسناً متواضعاً فقط في عام 2025، حيث تصل عمليات الإنشاء (الشراء وإعادة التمويل) إلى 2.43 تريليون دولار.

قطاع RMBS

أثر الانكماش الاقتصادي وتقلب الأسعار في عام 2023 سلبًا على سوق التوريق المدعوم بالرهن العقاري السكني (RMBS). ومع ذلك، يتوقع العديد من خبراء السوق رياحًا خلفية من انخفاض أسعار الفائدة للعام المقبل نتيجة للإشارات الأخيرة من مجلس الاحتياطي الفيدرالي بأن تخفيضات أسعار الفائدة مطروحة على الطاولة، بدءًا من نهاية الربع الأول من عام 2024.

وقال مايك فراتانتوني، نائب الرئيس الأول لبنك MBA وكبير الاقتصاديين، في بيان ردًا على قرار بنك الاحتياطي الفيدرالي الأخير بشأن سعر الفائدة: “يبدو أن الزيادات الإضافية في أسعار الفائدة لم تعد جزءًا من المحادثة”. “الأمر كله يتعلق بوتيرة التخفيضات من هنا.

«…نتوقع أن يدعم هذا المسار للسياسة النقدية المزيد من الانخفاض في معدلات الرهن العقاري، في الوقت المناسب تمامًا لسوق الإسكان في الربيع. نتوقع نموًا متواضعًا في مبيعات المنازل الجديدة والقائمة في عام 2024، مما يدعم النمو في عمليات الشراء، بعد التباطؤ غير العادي في عام 2023.

تقرير نشر في أواخر نوفمبر من قبل وكالة كرول لتصنيف السندات (KBRA) – الذي يتتبع عروض RMBS عبر القطاعات الرئيسية وغير الرئيسية وتحويل مخاطر الائتمان والامتياز الثاني (RMBS 2.0). – يفترض أن بنك الاحتياطي الفيدرالي كان “أقرب إلى ذروة أسعار الفائدة”. يبشر هذا الافتراض بالخير بالنسبة لسوق العلامات التجارية الخاصة في عام 2024، مقارنة بأدائها في عام 2023.

وجاء في تقرير KBRA: “نتوقع أن تكون ظروف عام 2024 أكثر ملاءمة وأن تكون مستويات إصدار RMBS 2.0 أعلى قليلاً مما كانت عليه في عام 2023 عند 56.5 مليار دولار (زيادة بنسبة 9٪)”.

أندرو رودس، مدير أول ورئيس قسم التداول في تجارة رأس المال العقاريوقال إن أشهر الشتاء المقبلة ستكون صعبة بالنسبة لسوق الإسكان، بما في ذلك إصدار سندات الرهن العقاري.

“أعتقد 2024 [overall] سيكون أفضل من أ [loan] وأضاف: “من وجهة نظر النشأة، لكنني لا أعتقد أنها ستكون زيادة كبيرة”. “…أعتقد حقًا أن عام 2025 سيكون أفضل بكثير، ولكن هذا أمر بعيد جدًا.”

الرياح الخلفية

وفي ملاحظة أكثر إشراقا، ركز بن هونساكر، مدير المحفظة، على الائتمان التوريق بيتش بوينت كابيتال مانجمنتيشير إلى توسع منتجات الامتياز الثاني في السوق الأولية باعتبارها مصدرًا للقروض ومحركًا لحجم سندات الرهن العقاري في عام 2024، نظرًا للمستويات القياسية لأسهم المساكن المتاحة لأصحاب المنازل، الذين أصبح العديد منهم الآن مقيدين برهون عقارية منخفضة الفائدة وليس لديهم حافز كبير لبيع أو شراء منزل جديد.

“هناك مجموعة كبيرة من الامتيازات الثانية و HELOCs [home equity lines of credit] “التي بدأ بعض المنشئين في استخدامها كجزء أساسي من مجموعة أدواتهم، وأنت تسمعهم يتحدثون عنها في مكالمات الأرباح”. “وهكذا، أعتقد أن هذا ربما يوجه ضربة قوية إلى عام 2024 [RMBS] يمكن أن تبدو الكميات.”

تشارلي كلارك، نائب الرئيس الأول والمدير التنفيذي لتمويل مستودعات الرهن العقاري في إيفربانك (معروف سابقا ب بنك تيا)، كما أنه يثير ملاحظة من التفاؤل لعام 2024 عندما يتعلق الأمر بآفاق صناعة الإسكان، وتحديداً بنوك الرهن العقاري المستقلة الكبيرة (IMBs) التي تغذي خطوط أنابيب الإنشاء والتوريق. ويشير كلارك إلى أن EverBank يخدم حوالي 40 من أكبر شركات الخدمات المصرفية للرهن العقاري في البلاد.

“أعتقد أنه لا تزال هناك بالتأكيد بعض متاجر الأمهات والبوب [IMBs] – أو دعنا نقول شركة تبلغ قيمتها الصافية الملموسة المعدلة 20 مليون دولار أو 25 مليون دولار أو أقل – والتي ستتطلع إلى البيع. “لكن معظم الشركات الكبرى لديها ميزانيات عمومية قوية وبدأت بالفعل في وقف النزيف.

“أنا متشجع لأن هذه الشركات [large IMBs] في وضع أفضل بكثير الآن. لقد قاموا بإجراء التخفيضات، على الأقل معظم التخفيضات التي يحتاجون إلى إجرائها لتناسب الحجم المناسب للمكان الذي تتجه إليه الصناعة. وقد قامت أفضل الشركات بعمل جيد حقًا في هذا الصدد، لذا فهي في وضع يمكنها من الأداء الجيد في العام المقبل، لكن الأمر لا يزال صعبًا.

متعلق ب