القاضي يرفض طلب HomeServices بخطأ المحاكمة في دعوى اللجنة

كانساس سيتي، ميسوري – بدأ اليوم التاسع من الدعوى القضائية التي رفعتها لجنة سيتزر/بورنيت ببعض الأخبار الليلية من المحكمة.

بعد تقديم طلب ببطلان المحاكمة صباح الأربعاء، مشيرًا إلى العديد من المظالم بما في ذلك لقطات “مبتذلة” من بث صوتي لتوم فيري يضم آلان دالتون وإشارات إلى وزارة العدل التحقيق في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (نار)، المتهم الخدمات المنزلية في أمريكا تعلمت أنها لم تحصل على طريقها.

وفي رفضه لهذا الاقتراح، قال القاضي ستيفن بوغ إنه وجد أن المحاكمة الباطلة هي “علاج جذري للغاية في ظل الظروف الحالية”.

“من خلال توجيه المحلفين إلى تجاهل جميع الإشارات إلى مقالة إنمان، وتوجيه المحلفين إلى تجاهل أي إشارات إلى راتب أي مسؤول تنفيذي في NAR أو أي شخص آخر، واستطلاع رأي هيئة المحلفين للتأكد من أنه لم يقرأ أي محلف أو شاهد أي تغطية إعلامية حديثة، كتب بوغ في حكمه: “لقد أزالت المحكمة بشكل كافٍ التحيز، إن وجد”. “علاوة على ذلك، وجدت المحكمة أن المدعى عليهم فشلوا في الاعتراض في الوقت المناسب على عرض الفيديو المستخدم بشكل صحيح لأغراض المساءلة”.

لم تكن HomeServices هي المدعى عليه الوحيد الذي تلقى أخبارًا سيئة في محاكمة الدعوى القضائية. كيلر ويليامز وقد تم رفض طلبها للحكم كمسألة قانونية، والتي قدمتها في وقت سابق من يوم الأربعاء. كما تم رفض طلب HomeServices للحكم باعتباره مسألة قانونية.

تواصل HomeServices شهادة الدفاع

بمجرد بدء الإجراءات يوم الخميس، ديف ستيفنز، الرئيس السابق لل الإدارة الفيدرالية للإسكان (FHA)، كان أول من اتخذ منصة الشاهد، التي دعت إليها HomeServices.

ركزت شهادة ستيفنز على كيفية تأثير تغيير هيكل العمولة الحالي على مشتري المنازل. وشهد بأنه، في معظم الحالات، لن يتمكن مشتري المنازل من إدراج تكاليف عمولة وكيل المشتري في تمويلهم.

وقال ستيفنز: “ما يقلقني هو المشترين الذين يعانون من قيود مالية”.

وفقًا لستيفنز، تعتبر عملية شراء المنزل “صعبة” و”مخيفة”، و”عدم وجود تمثيل يضع كل المزايا على الجانب الآخر من الصفقة”.

لكن المشترين ليسوا الوحيدين الذين يستفيدون من النظام الحالي، وفقا لستيفنز.

وأخبر هيئة المحلفين أن البائعين يستفيدون أيضًا لأنه يجلب المزيد من حركة المرور والاهتمام بقوائمهم.

أثناء استجوابه، ادعى مايكل كيتشمارك، المحامي الرئيسي للمدعين، أن الإنترنت جعل شراء المنازل أسهل من أي وقت مضى. اختلف ستيفنز مع ذلك، قائلًا إنه في بعض الأسواق أصبح شراء منزل الآن أصعب من أي وقت مضى.

ثم سأل كيتشمارك عما إذا كان الأمر أصعب بستة أضعاف مما كان عليه في عام 1992 عندما اشترى منزله الأول، في إشارة إلى الزيادة بمقدار ستة أضعاف في مبالغ العمولة بالدولار على مدى العقود الثلاثة الماضية.

وقال ستيفنز إن الأمر كان أكثر صعوبة في بعض الأسواق، ويرجع ذلك جزئيًا إلى وجود مخزون قليل جدًا من المساكن حاليًا.

بعد ذلك، سأل كيتشمارك ستيفنز عن قضايا القدرة على تحمل تكاليف الإسكان، عازيًا ارتفاع تكلفة العمولات إلى تحديات القدرة على تحمل التكاليف.

تناقض ستيفنز مع هذا بقوله إن تكاليف المنازل لا تتأثر بالعمولات بل بعوامل أخرى، بما في ذلك طلب المشتري ونقص المخزون. وأشار أيضًا إلى أن ارتفاع أسعار المساكن يشكل محركًا ضخمًا لثروة أصحاب المنازل.

تم فحص تقرير الخطر

وكان ستيفان سوانبويل، مؤلف تقرير NAR DANGER سيئ السمعة، هو التالي الذي اتخذ الموقف.

خلال شهادته، ناقش سوانبويل كيفية إنشاء التقرير من خلال 72 صوتًا في الصناعة. وقال إن التقرير محايد ولا يعكس آرائه الشخصية. وعلى الرغم من التنوع الكبير في الأصوات الواردة في التقرير، فإنه لا يشعر بأنه شامل للغاية.

وفي إعداد التقرير، قال سوانبويل إنه عمل مع فريق من الباحثين للنظر في اللجان على المستوى الدولي. وأشار إلى أن بعض الأشخاص الـ 72 الذين تحدث معهم كانوا قلقين بشأن انخفاض العمولات في بلدان أخرى.

شهد سوانبويل أيضًا أن بعض التحليلات التي أجراها كريج شولمان، أستاذ الاقتصاد المساعد في جامعة هارفارد جامعة تكساس ايه اند ام، كان غير صحيح.

وأدلى شولمان بشهادته يوم الجمعة الماضي بعد أن استدعاه المدعون كشاهد. وقال سوانبول إنه خلال شهادته، قارن شولمان الولايات المتحدة بدول مثل أستراليا والمملكة المتحدة، التي لديها أنظمة عقارية مختلفة تمامًا.

لا يوجد دليل على وجود مؤامرة

مثل سوانبويل، لورانس وو، رئيس شركاء البحوث الاقتصادية الوطنيةاعترض أيضًا على شهادة شولمان.

صرح شولمان يوم الجمعة أن بائعي المنازل ليس لديهم أي سبب لدفع أموال لوكلاء المشترين، الذين ادعى أنهم لا يقدمون قيمة كبيرة. وذكر أيضًا أنه سيكون هناك عدد أقل من وسطاء المشترين إذا لم تكن قاعدة التعاون الواضح مطبقة.

قال وو: “استنتاجي مختلف تمامًا”، مدعيًا أن شولمان يفتقد ممارسة القاعدة ووظيفتها في تحليله.

وفقًا لوو، إذا أراد بائعو المنازل بيع منازلهم بسرعة وبأعلى سعر، فإنهم يفعلون ذلك من خلال قيام الوسطاء المدرجين بتعويض وسطاء المشترين، الذين لديهم الحافز لمساعدة عملائهم على التنقل في عملية شراء المنازل.

وقال وو إن قاعدة التعاون الواضح “تسهل العملية” من خلال جلب مزيد من التعرض للقوائم، والمزيد من العطاءات، والمزيد من الأموال لبائعي المنازل.

انتقل وو بعد ذلك إلى استنتاج شولمان وهو أنه بما أن عمولات وسيط المشتري هي نفسها تقريبًا على مستوى البلاد، فيجب أن تكون هناك مؤامرة. وأشار وو إلى أن مجرد وجود تجمع لا يعني وجود مؤامرة، ولا يوجد دليل على أن الشركات قامت بالتنسيق لتقليل المنافسة.

وقال وو إن الشركات تتخذ قرارات مستقلة بشأن العمولات لتكون قادرة على المنافسة، وأحيانا تتخذ قرارا بفعل الشيء نفسه. واستشهد بمثال لمطعم قرر نسخ طبق شعبي من القائمة في مطعم قريب وأسعار الوجبات السريعة، والتي يتم تسعيرها بالمثل بغض النظر عن السلسلة. وأشار أيضًا إلى أنه لا يوجد دليل على تآمر عملاء فرديين.

كما تناول وو مقارنة شولمان لهيكل اللجنة الأمريكية بأستراليا، وتوصل إلى استنتاجات مماثلة لسوانبول. أستراليا، التي ليس لديها سياسة مثل قاعدة التعاون الواضح، لا يستخدم المشترون عادة وسطاء المشتري؛ إذا فعلوا ذلك، يدفع المشترون ثمن الخدمة من جيوبهم.

كان شولمان يستخدم هذه المقارنة لتوضيح الشكل الذي يعتقده أن النظام الأمريكي سيبدو بدون هذه القاعدة. مرة أخرى، قال وو إنه توصل إلى نتيجة مختلفة تمامًا.

في الأسواق الأمريكية التي لا توجد بها قاعدة تعاون واضحة، مثل شمال غربMLS و ال مجلس العقارات في نيويوركوقال وو إن وكلاء الإدراج ما زالوا يقدمون عروض التعويض بنسبة 99٪ تقريبًا من الوقت. وأشار أيضًا إلى أن وسطاء المشترين ما زالوا أقوياء من حيث العدد، وأن مشتري المنازل لا يدفعون مقابل خدماتهم.

وقال وو: “إذا ألغينا هذه القاعدة، فسيظل لدينا ممارسة التعويض التعاوني”. “ستستمر هذه الممارسة.”

وكرر وو شهادة ستيفنز في وقت سابق من اليوم، مشيرًا إلى أن التعويض التعاوني يزيد الطلب على منازل البائعين ويساعد المشترين الذين يعانون من انخفاض السيولة. وأشار أيضًا إلى أن وكلاء المشترين يقدمون خدمات قيمة للبائعين والمشترين.

وقال: “لدينا هذه الممارسة لأنها تفيد البائعين والمشترين”.

وخلص إلى أن القاعدة تتعلق بالشفافية والوضوح، وهي مهمة لأن وسطاء المشترين يعرفون أنهم سيحصلون على تعويض إذا نجحوا دون الكثير من المكالمات الهاتفية.

ومن ناحية أخرى، يعتقد شولمان أن نشر عرض التعويض مع الإدراج يسمح لوكلاء المشترين بتوجيه عملائهم. يجادل وو بأنه لا يوجد دليل على التوجيه.

في التحليل الذي أجراه عند النظر في جميع عروض التعويض المقدمة في Missouri MLS بين أبريل 2014 وديسمبر 2020، وجد وو أنه تم التفاوض على عروض العمولة بين 22% إلى 33% من الوقت، وأن 46% من عروض العمولة كانت أقل من 3%. من سعر بيع المنزل.

كما نظر إلى ثماني مدن في ولاية ميسوري ووجد أن متوسط ​​عرض التعويض يتراوح من 2.68% في سانت لويس إلى 3.01% في ويست بلينز.

خلال فترة استجوابه، ادعى كيتشمارك أن المدعى عليهم دفعوا ثمن شهادة وو وأنه عمل مع محامي المدعى عليهم على برنامج PowerPoint الخاص به واستخدم مجموعة سيئة من البيانات التي قدمها المدعى عليهم له. ثم تم تصحيح كيتشمارك بشأن هذه الادعاءات التي قال محامي الدفاع إنها كاذبة.

على الرغم من أن كيلر ويليامز لا تزال بحاجة إلى تقديم دفاعها، فمن المتوقع أن يتم تقديم المرافعات الختامية في محاكمة اللجنة في وقت مبكر من يوم الاثنين.

ملاحظة المحرر: استمر في التحقق من موقع HousingWire.com للحصول على تغطية حية ومستمرة من مدينة كانساس سيتي من فريق التحرير لدينا في محاكمة اللجنة القضائية.