الرأي: 5 تغييرات في السياسة يمكنها تحسين القدرة على تحمل تكاليف السكن
أصبح متوسط سعر المنزل في أمريكا بعيدًا عن متناول معظم مشتري المنازل لأول مرة. وينطبق هذا بشكل خاص على عائلات الأقليات التي تتمتع في المتوسط بثروة أقل من الأسر التي لا تنتمي إلى الأقليات. مثل معظم الأشياء في اقتصادنا، تتأثر أسعار المنازل بمبادئ العرض والطلب. وسوف تؤدي وفرة المعروض من المساكن إلى انخفاض أسعار المنازل في حين أن النقص في المنازل المتاحة للبيع سيؤدي إلى تصاعد الأسعار. ومن العدل أن نقول إن النقص الحالي في المعروض من المساكن بلغ مستويات الأزمة، وهو السبب الرئيسي وراء ارتفاع أسعار المساكن في السنوات الأخيرة. إنها عملية حسابية أساسية، لكن كيفية وصولنا إلى هذه النقطة أكثر تعقيدًا.
تم تصميم قوانين تقسيم المناطق السكنية لتعزيز التنمية المنظمة، والتحكم في تدفق حركة المرور، والتأكد من أن مستويات الضوضاء والنشاط مناسبة لكل حي محدد. كل هذا جيد، ولكنها موجودة أيضًا للحفاظ على ارتفاع قيمة العقارات وتقييد النمو، جزئيًا عن طريق تحديد الحد الأدنى لأحجام القطع والحد من الكثافة. منذ عقود مضت، تم استخدام قوانين تقسيم المناطق لفصل المجتمعات المحلية بشكل قانوني على أساس العرق. جعل قانون الإسكان العادل الفصل الصريح للمجتمعات على أساس العرق غير قانوني.
ومع ذلك، لا تزال قوانين تقسيم المناطق اليوم تؤدي إلى فصل المجتمعات حسب الثراء. تعد القدرة على تحمل تكاليف السكن، والتي تعد أحد عوامل المعروض من المساكن، أهم عائق أمام ملكية الأقليات للمنازل، ولا توجد مشكلة تشكل رادعًا أكبر لزيادة المعروض من المساكن من قوانين تقسيم المناطق التقييدية.
1. إطلاق حملة توعية حول السكن الميسر بتمويل حكومي
إن ملكية المنزل هي المصدر الرئيسي للثروة بالنسبة لمعظم الأميركيين. لذا، بطبيعة الحال، يرغب جميع أصحاب المنازل في أن تكون قيمة ممتلكاتهم مستقرة، بل وأن تزيد بمرور الوقت. وهذه الديناميكية هي السبب الذي يجعل أصحاب المنازل غالباً ما يريدون من ساستهم قمع بناء مساكن جديدة في أحيائهم. في حين يعتقد معظم الناس أن كل شخص يستحق مكانًا لائقًا للعيش فيه، فإن العديد من أصحاب المنازل ببساطة لا يريدون أن يعيش الأشخاص الأقل ثراءً في أحيائهم. يُشار إلى هذا باسم NIMBYism، وهو اختصار لعبارة “Not In My BackYard”. لكن الكثير من الـ NIMBYism متأصل في الجهل. ويقوم المسؤولون المنتخبون بوضع سياسات تقسيم المناطق واستخدام الأراضي، وإذا كانت هذه السياسات ستصبح أقل تقييدا، فسوف يضطر أصحاب المساكن إلى تبني فكرة زيادة كمية المساكن الميسرة.
ولن يحدث هذا إلا إذا اعتقد أصحاب المنازل أن تدفق المساكن ذات الأسعار المعقولة لن يؤثر سلبًا على قيمة ممتلكاتهم، ولكنه سيجعل مجتمعاتهم أقوى. وتشير البيانات إلى أن الإسكان الميسر يعمل على تحسين المجتمعات من خلال توسيع قوة العمل الصحية وزيادة الإيرادات الضريبية، والتي يمكن استخدامها لتحسين البنية التحتية المحلية. إن إطلاق حملة توعية وطنية بشأن فضائل زيادة الإسكان الميسر أمر ضروري لكسر عقلية النمو البطيء أو عدم النمو التي يمتلكها معظم أصحاب المنازل الأميركيين.
2. إصلاح سياسات تقسيم المناطق واستخدام الأراضي
يجب أن تصبح قوانين تقسيم المناطق في جميع أنحاء البلاد أقل تقييدًا وتسمح بكثافة أكبر. تعني الأحجام الأصغر أنه يمكن بناء المزيد من الوحدات، كما أن إضفاء الشرعية على الوحدات السكنية الملحقة (ADUs) يجعل الاستخدام الأكثر كفاءة للمنازل الموجودة بالفعل. تعد الأسر متعددة الأجيال أكثر شيوعًا بين مجتمعات ذوي الأصول الأسبانية والأقليات الأخرى. يمكن أن تكون المنازل التي تحتوي على وحدات ADU خيارًا مثاليًا للعائلات متعددة الأجيال لتجميع أموالهم لشراء منزل. أصدرت ولاية كاليفورنيا مؤخرًا SB 9: قانون كاليفورنيا للمنزل، والذي يسهل كثيرًا على أصحاب المنازل الحاليين بناء وحدة ثانية أو وحدة ADU على ممتلكاتهم.
وحتى عندما يسمح تقسيم المناطق بإسكان أكثر بأسعار معقولة، فإن شركات بناء المنازل تشتكي من الوقت الذي يستغرقه الحصول على الموافقة على المشاريع الجديدة. في العديد من المجتمعات، يمكن للجان ومجالس التخطيط المحلية رفض المشاريع المقترحة حتى لو كانت تلبي متطلبات تقسيم المناطق. يمكن أن يؤدي تبسيط عملية إصدار التصاريح إلى زيادة كبيرة في المعروض من المساكن ذات الأسعار المعقولة.
3. إصلاح سياسات الهجرة لمعالجة نقص العمالة
إلى جانب النفقات التنظيمية، تعد أسعار الأراضي والخشب والعمالة من أكبر العوامل المرتبطة بالتكلفة الإجمالية لبناء المزيد من المساكن. ارتفعت تكلفة العمالة بشكل كبير في السنوات الأخيرة، بسبب النقص في القوى العاملة في مجال البناء. إن أكثر من 30% من عمال البناء الثلاثة ملايين في أمريكا هم من المهاجرين، وفي تكساس وكاليفورنيا وفلوريدا تقترب النسبة من 60%. ال الرابطة الوطنية لبناة المنازل يدعو إلى إجراء إصلاحات في سياسات الهجرة لدينا التي “… تسمح لأصحاب العمل بتوظيف العمال المهاجرين القانونيين عندما يكون هناك نقص في العمال المنزليين”. هناك أكثر من 11 مليون وظيفة شاغرة في أمريكا اليوم. يؤدي النقص المتزايد في العمالة في البلاد إلى تباطؤ النمو الاقتصادي، مما يساهم في التضخم، وارتفاع أسعار الفائدة، ونقص المعروض من المساكن.
4. اشتراط بيع المنازل المملوكة للحكومة إلى المنظمات غير الربحية أو المالكين الذين سيعيشون فيها
كانت عمليات حبس الرهن منخفضة في السنوات الأخيرة، ولكن في فترات الركود، كانت العقارات المحظورة المملوكة للحكومة الفيدرالية تمثل نسبة مئوية أكبر من السوق بشكل عام. في الوقت الحالي، تخضع أكثر من 80% من سوق الرهن العقاري لسيطرة الحكومة، مما يعني أنه في الدورة الهبوطية التالية سيكون هناك العديد من المنازل المملوكة للحكومة. وكثيراً ما تباع هذه المنازل للمستثمرين الذين يستطيعون الدفع نقداً وإغلاقها بسرعة، ولكن النتيجة غير المقصودة لهذا هي انخفاض معدل ملكية المنازل على المستوى الوطني. خلال فترة الركود الكبير، فقد ما يقرب من ستة ملايين منزل بسبب حبس الرهن. وخلال تلك الفترة، انخفض معدل ملكية المنازل على المستوى الوطني بنحو ست نقاط مئوية.
تعد المنازل المملوكة للحكومة فرصة ممتازة لمشتري المنازل لأول مرة، وفرصة مهمة لتحسين ملكية منازل الأقليات على وجه الخصوص. يجب على الحكومة أن تبيع المنازل حصريًا للأشخاص والعائلات الذين سيعيشون فيها، ويجب أن تبيع المنازل التي تحتاج إلى إصلاح إلى المنظمات غير الربحية، التي ستعيد تأهيلها وتبيعها بدورها إلى مالكيها.
5. خفض أو إلغاء ضرائب أرباح رأس المال عند بيع المنازل لشاغليها
والفكرة التي كانت تطفو على السطح في دوائر الإسكان تقوم على نظرية مفادها أن هناك الملايين من البائعين المحتملين للمساكن القائمة والذين، بسبب الضرائب على أرباح رأس المال، لا يستطيعون ببساطة تحمل تكاليف بيع مساكنهم. قد لا يحتاج أصحاب المنازل الأكبر سناً إلى منزل كبير كما كانوا يفعلون في السابق. ويواجه أصحاب المنازل الفارغة، الذين سيكون من الأفضل لهم العيش في مساكن أصغر أو مجتمعات تقاعدية، فواتير ضريبية ضخمة إذا باعوا منازلهم التي ربما تبلغ قيمتها ستة أضعاف ما دفعوه مقابلها قبل 40 عاما أو أكثر. إن إلغاء ضرائب الأرباح الرأسمالية للبائعين الذين يبيعون منازلهم لمالكها يمكن أن يضيف بضعة ملايين من المنازل المتاحة لأصحاب المنازل الجدد على مدى العقدين المقبلين.
إن القدرة على تحمل تكاليف الإسكان لن تتحسن من تلقاء نفسها، ومن المؤسف أنه لا توجد أداة أو سياسة واحدة قادرة على حل المشكلة بالكامل. وسوف يتطلب الأمر بذل جهود متضافرة من جانب مجموعة كبيرة من أصحاب المصلحة وصناع السياسات على المستويين المحلي والوطني لتحقيق ذلك. لن يكون الأمر سهلاً، لكنه ضروري إذا أردنا أن تصبح بلادنا أمة من أصحاب المصلحة الذين يهتمون برفاهية مجتمعاتنا وأمتنا.
