ما هي نهاية وزارة العدل في تسويات الدعاوى القضائية للجنة NAR؟ المحللون يزنون
في رسالته على Realtor Hub، كتب سيرز أن “وزارة العدل تبدو تركز بشكل خاص على ما إذا كانت اتفاقيات النموذج هي أدوات للتحايل على تغييرات الممارسات التجارية.
وكتب سيرز: “لكي أكون واضحا، NAR – وأنا شخصيا – نعارض أي محاولات للتحايل على التسوية”. “يجب تنفيذ تغييرات الممارسة بشكل كامل وبحسن نية، من أجل تعزيز تمكين المستهلك، واختيار المستهلك، والمنافسة الصحية.”
على الرغم من أن الاتصال المفتوح بين وزارة العدل وNAR يعد علامة إيجابية، إلا أن سيرز أشار إلى أن الاجتماع لم يكن مؤشرًا على أن وزارة العدل ستتخلى عن تحقيقاتها في NAR والصناعة.
وحتى بدون رسالة سيرز، واستنادًا إلى الإجراءات الأخيرة التي اتخذتها وزارة العدل، لا يوجد شك في أن المنظمين يراقبون الصناعة.
في الأسبوع الماضي، قدمت وزارة العدل ملخصًا لصديقها ريكساستئناف الدعوى المرفوعة ضد NAR و زيلو. تتمحور الدعوى حول “قاعدة عدم الخلط” الاختيارية التي وضعتها NAR والتي تمنع الخدمات المتعددة الأطراف وبوابات الإدراج من خلط قوائم MLS وقوائم غير MLS، مثل المنازل المدرجة بواسطة REX، وهي شركة وساطة خصم لم تعد موجودة الآن. في موجزها، تدعي وزارة العدل أنه على الرغم من كونها اختيارية، إلا أن قاعدة NAR قد لا تزال تدعم السلوك المانع للمنافسة – وهو المحور الرئيسي لدعاوى اللجنة – وهو أمر تدعي أن محكمة المقاطعة لم تدرسه بشكل كامل في حكمها.
وجاء في الطلب: “طبقت محكمة المقاطعة إطارًا قانونيًا غير مكتمل في تقييم ما إذا كانت REX قد قدمت نزاعًا حقيقيًا حول حقيقة مادية بشأن الإجراءات المنسقة في هذه القضية”.
وتجادل الوزارة أيضًا بأن حكم المحكمة لم ينظر في مخاطر المجموعات التجارية مثل NAR التي تتجنب الرقابة على مكافحة الاحتكار من خلال اللوائح الاختيارية.
وذكرت وزارة العدل في ملفها أن “قرار القاضي خلق ثغرة يمكن أن تسمح للجمعيات بتجنب تدقيق مكافحة الاحتكار عن طريق إخفاء القواعد التقييدية باعتبارها اختيارية”.
جاء إجراء وزارة العدل في دعوى REX بعد أيام قليلة من رابطة كاليفورنيا للوسطاء العقاريين أبلغت (CAR) الأعضاء أن وزارة العدل قد بدأت تحقيقًا رسميًا في بعض نماذج الاتحادات التجارية المتعلقة بتغييرات ممارسات الأعمال الموضحة في تسوية NAR.
جاء التحقيق الرسمي الذي أجرته وزارة العدل بعد اتحاد المستهلكين في أمريكا أرسلت شركة CAR تقريرًا إلى وزارة العدل، قالت فيه إن المسودة المقترحة لاتفاقية تمثيل المشتري وتعويض الوسيط في CAR “غير قابلة للقراءة تقريبًا”. وأجرت التحليل تانيا مونيستير، أستاذة القانون في الجامعة جامعة بوفالو.
وفي يوم الثلاثاء، أعلن CFA أنه أرسل أيضًا تحليلاً لاتفاقية البائع الخاصة بشركة CAR إلى وزارة العدل. كتبت مونتيستير في تقريرها: “لن يقرأ أي بائع هذا الوحش من الوثيقة – ناهيك عن أن يتمكن من فهمها”.
رداً على الانتقادات الأخيرة، قال بريان مانسون، المستشار العام لمؤسسة CAR، في بيان له: “على غرار تقرير CFA حول اتفاقية تمثيل المشتري الخاصة بشركة CAR، فإن هذا التعليق يتعلق بمسودة سابقة للاتفاقية التي كانت لا تزال قيد التنفيذ، وتنفق أموالاً باهظة”. مقدار الوقت الذي يستغرقه فحص القواعد والتنسيق والتصميم في مسودة مبكرة للنموذج.
“علاوة على ذلك، يحتوي التقرير على تكهنات جامحة بأن الوسطاء الذين يستخدمون نماذج CAR سيحاولون الالتفاف حول تسوية NAR. وقال مانسون إن منظمة CAR تدعم أهداف التسوية وتعمل على مساعدة الأعضاء في إجراء محادثات واضحة مع البائعين حول خيارات التعويض. “يشير التقرير أيضًا إلى أن مسودة النموذج تحتوي على الكثير من المعلومات حول ما يمكن أن يتوقعه البائعون فيما يتعلق بتسويق منازلهم. بدلاً من ذلك، نعتقد أن المعلومات حول النظام المتعدد الأطراف وعملية العرض تساعد في تثقيف البائع وتجعل النموذج أكثر ملاءمة للمستهلك.
“إن التأكيد على أن الاتفاقية ساحقة ومن غير المرجح أن يقرأها البائع العادي أو يفهمها يقلل من قدرات ومسؤوليات كل من البائعين ووكلاء العقارات. يعكس تعقيد الاتفاقية مدى تعقيد المعاملات العقارية في كاليفورنيا. تم تصميم الاتفاقية لتغطية سيناريوهات مختلفة وتوفير إرشادات واضحة، مما يفيد البائع في النهاية من خلال ضمان معالجة جميع المشكلات المحتملة مقدمًا.
“لا يُترك البائعون للتعامل مع هذه التعقيدات بمفردهم؛ قال مانسون: “يتواجد متخصصو العقارات لديهم لإرشادهم خلال كل شرط، والتأكد من فهمهم الكامل للشروط قبل الموافقة عليها”.
بالنسبة للكثيرين في الصناعة، فإن هذه الإجراءات الأخيرة التي اتخذتها وزارة العدل، والتي أوضحت أنها ترغب في حظر التعويض التعاوني، تبدو كما لو أن المنظمين يلتفون بشكل أكثر صرامة حول اتفاقية التسوية الخاصة بـ NAR.
“لم تنته وزارة العدل من إثارة الأقفاص في هذه الصناعة،” كما يقول ستيف موراي، المؤسس المشارك لشركة ريل ترندز للاستشارات، قال. “لقد وضعوا صناعة العقارات على الحبال. لقد كان لهم كلمتهم في نوساليك وسيتزر/بورنيت – لقد أتيحت لهم الفرصة لتقديم مدخلاتهم في المستوطنات، التي منحها القاضي موافقة مبدئية، والجميع يستعد لهذه التغييرات – ولكن يبدو أن هدفهم كله الآن هو الفتوة الصناعة. إن تدخل وزارة العدل في نماذج CARs، أو النماذج التي كتبها أي شخص آخر، هو أمر مبالغ فيه.
منذ أن وجدت هيئة محلفين في ولاية ميسوري أن NAR وبعض أكبر شركات الوساطة المالية في البلاد مسؤولة عن التواطؤ لتضخيم عمولات وكلاء العقارات بشكل مصطنع في محاكمة Sitzer/Burnett، تكهن محللو الصناعة حول احتمال تورط وزارة العدل في الدعوى. ولم تتفاقم هذه الشكوك إلا بعد صدور حكم محكمة الاستئناف بأن وزارة العدل يمكنها إعادة فتح تحقيقاتها بشأن المجموعة التجارية.
مع اقتراب الموعد النهائي لتنفيذ تغييرات ممارسات الأعمال الموضحة في تسوية NAR بسرعة، وجلسة الاستماع النهائية للموافقة على التسوية المقرر عقدها في أواخر نوفمبر، يعتقد محللو الصناعة أن الإجراءات الأخيرة التي اتخذتها وزارة العدل هي مؤشرات جيدة على أن نوعًا من التدخل لا بد أن يحدث .
ريان توماسيلو، محلل في كيلو بايت واطيرى بعض السبل الممكنة لمشاركة وزارة العدل المحتملة.
وقال توماسيلو: “أحدها سيكون المشاركة الرسمية من قبل وزارة العدل من خلال عملية الموافقة على التسوية NAR، والتي يمكن أن تعيق عملية الموافقة على تلك التسوية وتطيل فترة عدم اليقين بالنسبة للصناعة”. “الطريق الآخر هو أن تتخذ وزارة العدل إجراءات تنفيذية بطريقة أكثر تدريجية، على غرار ما رأيناه معهم وهم يصدرون تحقيقًا رسميًا في نماذج CAR. من الممكن أنهم يقومون بذلك الآن ونحن لسنا على علم بذلك.
“من الممكن أيضًا أن تقوم وزارة العدل بشكل أساسي بتحريك تغييرات إضافية من وراء الكواليس من خلال الضغط على مجموعات كبيرة مختلفة لإرسال إشارة حول ما تفعله وزارة العدل وما لا تحبه. ما إذا كانت الصناعة ستتفق بعد ذلك مع وزارة العدل أم لا هي مسألة ما إذا كانت تريد المخاطرة بعدم الاستماع إلى تلك الإشارات والمخاطرة باتخاذ إجراءات قانونية إضافية أو المزيد من التدقيق الرسمي من قبل وزارة العدل. وقال توماسيلو: “بعد ذلك بالطبع يمكن لوزارة العدل إعادة إطلاق تحقيقات شاملة في NAR، مما يؤدي إلى معركة قانونية أخرى”.
وبينما تنتظر الصناعة الإجراءات المحتملة من وزارة العدل، قال توماسيلو إن العديد من اللاعبين الرئيسيين يعانون من البيئة غير المؤكدة التي خلقها ذلك.
“من غير الواضح بالنسبة للصناعة ما هي التغييرات النهائية بالضبط وكيف ستبدو الطريقة الجديدة لممارسة الأعمال التجارية في المستقبل. قال توماسيلو: “إنها تضع سحابة على الصناعة”. “أعتقد أنها مجرد فترة زمنية تمر فيها الصناعة بهذا التحول، ولا أحد يعرف حقًا كم من الوقت سيستغرق ذلك وكيف ستبدو اللعبة النهائية.”
