تدرس دراسة HECM اتجاهات المقترضين على مدار عقدين من الزمن
دراسة بتكليف من وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD) يهدف مكتب تطوير السياسات والأبحاث (PD&R) في عام 2022 إلى تقييم حالة برنامج تحويل الرهن العقاري (HECM) على مدى 20 عامًا.
وتناولت الدراسة، التي صدرت في أواخر العام الماضي، ثلاثة عناصر أساسية لفعالية برنامج HECM بين عامي 2000 و2020. وأجرتها شركة تحليلات. مجموعة إس بي ذ.م.م والمقاول من الباطن شركة إيكونومتريكا
لقد فحص قسم إدارة الموارد بالفعل قسم الدراسة الخاص بتطبيقات سياسة HECM المختلفة خلال تلك الفترة، لكن التقرير تضمن أيضًا قسمًا تفصيليًا حول تأثير البرنامج على المقترضين خلال هذين العقدين.
يميل المقترضون إلى أن يكونوا أصغر سناً وكبار السن
كما ذكر الممثل توم سيليك في إعلان تجاري لـ مجموعة المستشارين الأمريكيين (AAG) في عام 2019، خدم برنامج الرهن العقاري العكسي “أكثر من مليون أمريكي”. ويعزز قسم الدراسة الخاص بخصائص المقترض هذا الرقم، موضحًا بالتفصيل أن الإدارة الفيدرالية للإسكان وافقت (FHA) على 1.1 مليون قرض من HECM في الفترة ما بين 1 أكتوبر 1999 و30 سبتمبر 2020.
باستخدام البيانات الإدارية لـ HUD من هذه القروض، قام الباحثون بتجميع “بعض الخصائص والاتجاهات الأساسية للمقترضين من HECM خلال هذه الفترة”، بما في ذلك البيانات المرتبطة بالعمر التي توضح أن أولئك الموجودين على الطرف الأصغر من الطيف المؤهل يشكلون الجزء الأكبر من المقترضين. .
“[I]بشكل عام، ينحرف التوزيع العمري لمحفظة HECM نحو الطرف الأصغر سنًا من الفئة العمرية العليا، حيث تتراوح أعمار 45 بالمائة من مقترضي HECM بين 62 و70 عامًا. “تميل الإناث (68 بالمائة) إلى استخدام برنامج HECM بأكثر من ضعف معدل الذكور (32 بالمائة)، وهي نسبة أعلى بكثير من الإناث إلى الذكور مقارنة بكبار السن بشكل عام.”
بالإضافة إلى ذلك، يعيش ما يقرب من 60% من مقترضي برنامج HECM بمفردهم في أسر مكونة من شخص واحد، مع وجود نسبة مماثلة من المقترضين غير متزوجين. وتشير الدراسة إلى أن هذا يشكل “نسبة أعلى بكثير من السكان غير المتزوجين في فئة كبار السن بشكل عام”، كما أن الغالبية العظمى من المقترضين هم من البيض أيضًا.
العرق والعرق والوضع المالي
ويمضي التقرير ليشير إلى أن 84% من مقترضي HECM كانوا من البيض، و14% كانوا من السود، و2% كانوا من عرق آخر. شكل البيض الجزء الأكبر من مقترضي HECM خلال فترة العشرين عامًا هذه، “بما يتوافق مع هيمنتهم على عامة السكان خلال هذا الوقت”.
وكانت الحصة الأكبر من مقترضي الرهن العقاري العكسي من غير البيض خلال هذه الفترة من السود، في حين تم تحديد حوالي 6٪ فقط من المقترضين على أنهم من أصل إسباني أو لاتيني. وتقول الدراسة إن هذا الرقم “أقل من النسبة الممثلة في عموم السكان من كبار السن”. “لقد فاق عدد المقترضين من غير اللاتينيين وغير اللاتينيين بشكل كبير عدد المقترضين من أصل إسباني ولاتيني في جميع السنوات التي تغطيها هذه الدراسة البالغة 20 عامًا.”
ومن غير المستغرب أن يصف التقرير معظم المقترضين من برنامج HECM بأنهم “أغنياء المساكن وفقراء الدخل”. انها تستخدم مكتب تعداد الولايات المتحدة بيانات لتقدير متوسط الدخل لكبار السن الذين يعيشون في أسرة مكونة من شخص واحد بمبلغ 30 ألف دولار بدولارات 2019. أضاف الباحثون دخل مقترضي HECM سنويًا لتوفير نقطة مقارنة بين المقترضين الفعليين ومتوسط الأرقام.
وقال التقرير: “على الرغم من أن ثلثي المقترضين من برنامج HECM لديهم دخل سنوي أقل من المستوى القياسي البالغ 30 ألف دولار، إلا أن معظم المقترضين في البرنامج كان لديهم ما يكفي من الأسهم في منازلهم إلى جانب قيم المنازل أعلى من المتوسط بالنسبة لكبار السن بشكل عام”.
أشارت البيانات إلى أن 43% من مقترضي برنامج HECM لديهم منازل بقيمة 300 ألف دولار أو أكثر بدولارات 2019، مما يساعد على توضيح أن البرنامج ساعد في توفير “أمن دخل إضافي للمقترضين الذين هم أثرياء المنازل وفقراء الدخل”، حسبما ذكر التقرير. “بالإضافة إلى ذلك، تقوم نسبة عالية من المقترضين بسحب مبالغ كبيرة من خط ائتمان HECM الخاص بهم خلال الشهر الأول.”
استخدامات العائدات
في عام 2011، بدأت HUD في سؤال المقترضين عن كيفية تخطيطهم لاستخدام عائدات قروضهم عن طريق إضافة قسم جديد إلى طلب قرض HECM، وبالتالي فإن البيانات غير كاملة لفترة الفحص الكاملة.
منذ عام 2011، اختار ما يقرب من نصف المقترضين سببًا واحدًا فقط، بينما اختار النصف الآخر أسبابًا متعددة. معظم المقترضين الذين اختاروا سبباً واحداً (53%) اختاروا “الدخل الإضافي” كسبب للحصول على القرض.
وقال التقرير: “تتماشى هذه النتيجة مع هدف برنامج HECM المتمثل في تزويد كبار السن بالقدرة على تحويل ملكية منازلهم إلى دخل إضافي”.
وقال ثلث جميع المقترضين منذ عام 2011 إنهم يعتزمون استخدام العائدات لسداد امتيازات عقارية قائمة، لكن الباحثين يقولون إنه لا يوجد فرق كبير بين هذا السبب واختيار “الدخل الإضافي”.
وأوضحت الدراسة أن ذلك لأن “إطفاء الامتيازات الآجلة الحالية باستخدام عائدات HECM يعد متطلبًا إلزاميًا للبرنامج”. “بالنسبة لأولئك المقترضين الذين تم إطفاء رهنهم العقاري الآجل وتحويله إلى رهن عقاري عكسي، فإن قرض HECM يوفر الراحة من أقساط الرهن العقاري الآجلة، ويوفر صافي عائدات حقوق الملكية مصدرًا “للدخل الإضافي”.”
وقالت الدراسة إن الاستخدام الثالث الأكثر شيوعًا لعائدات HECM كان في “الأنشطة الترفيهية”، حيث أشار 11٪ من المقترضين إلى أن هذا هو السبب الرئيسي للحصول على القرض. ومن الغريب أن هذه الاستجابة كانت مركزة إلى حد كبير خلال فترة زمنية محددة.
وقالت الدراسة: “إن الجزء الأكبر من الردود التي تشير إلى أن الترفيه هو السبب الرئيسي تركزت في عامي 2016 و2017”. “من غير الواضح ما إذا كانت هذه الاستجابة ناجمة عن تغيير في تفضيلات المقترض أو تغيير في كيفية جمع البيانات خلال تلك السنوات.”
جاءت هذه السنوات بعد وقت قصير من دخول أحكام الزوج غير المقترضة المنقحة حيز التنفيذ لبرنامج HECM ولكن قبل أن تشعر بآثار التخفيض في عوامل الحد الرئيسية وتنفيذ الشرط الذي يمكن أن يؤدي إلى تقييم ثانٍ للممتلكات.
