رأي: برنامج فاني ماي التجريبي للتأمين على الملكية يتجاوز حدوده
في وقت سابق من هذا الشهر، أعلن الرئيس بايدن خلال خطابه عن حالة الاتحاد عن عدة مبادرات لمعالجة القدرة على تحمل تكاليف السكن في بلدنا. لقد دعمنا منذ فترة طويلة الجهود المدروسة لضمان المزيد من فرص الإسكان والقدرة على تحمل التكاليف.
لسوء الحظ، كان أحد المقترحات التي ذكرها الرئيس في SOTU هو إحياء برنامج تجريبي فقد مصداقيته سابقًا وتم وضعه على الرفوف والذي من شأنه التنازل عن شرط التأمين على ملكية المقرض في بعض عمليات إعادة التمويل بحلول عام 2018. فاني ماي. إن ملكية المساكن أمر بعيد المنال بالنسبة للعديد من الأميركيين بسبب الافتقار إلى المساكن ذات الأسعار المعقولة، والأعباء التنظيمية التي تتحملها التنمية، وارتفاع أسعار الفائدة ــ وليس تكاليف التأمين على ملكية المساكن.
ومن خلال إزالة شرط التأمين على ملكية هذه المعاملات، فإن هذا البرنامج من شأنه أن يقدم مخاطر كبيرة في السوق ويحول فاني ماي إلى شركة تأمين رئيسية في السوق، مما يوسع سلطتها إلى ما هو أبعد من مهمتها وميثاقها.
أثناء إعادة التمويل، يحصل أصحاب المنازل على قرض جديد، ويوفر التأمين على الملكية ضمانًا بحماية استثمار المقرض. يحمي تأمين الملكية من العديد من المخاطر التي قد تحدث بين القرض القديم والقرض الجديد، مثل الاحتيال أو الحجز على دين لم يتم سداده.
قارنت إدارة بايدن التأمين على الملكية بخطوط التأمين الأخرى التي تدفع 70% من أقساط التأمين في المطالبات. يعد هذا وصفًا خاطئًا لكيفية عمل صناعتنا، وهو إما مضلل عمدًا أو ببساطة مضلل. تفتخر صناعة التأمين على الملكية بانخفاض معدل المطالبات بسبب النفقات الأولية والعمل الذي يقوم به متخصصو الملكية لضمان حماية أصحاب المنازل. يعني انخفاض معدل المطالبات أن محترفي الملكية قاموا بعمل جيد في حل مشكلات الملكية التي تم اكتشافها أثناء عملية البحث عن الملكية. ومع ذلك، في حالة وجود مطالبة، فإن التأمين على الملكية يؤمن أصحاب المنازل والمقرضين ضد التهديدات التي تتعرض لها حقوق الملكية.
وفي عام 2022، دفعت الصناعة أكثر من 596.1 مليون دولار من المطالبات. وهذا أعلى من 474.4 مليون دولار من المطالبات المدفوعة في عام 2021. ما يقرب من ثلث جميع المطالبات يتعلق بمشكلات لا يمكن العثور عليها في البحث في السجلات العامة – مما يدل على أنه لا يمكن استبدال تأمين الملكية بشكل فعال بالبحث الآلي في السجلات العامة أو المنتجات البديلة التي لا تتجاوز البحث في السجلات العامة.
يلعب محترفو العناوين أيضًا دورًا رئيسيًا في المساعدة على منع الاحتيال. تعد عمليات احتيال انتحال الشخصية والاحتيال العقاري على كبار السن والاستغلال المالي ومحاولات الاحتيال على الأزواج أو الشركاء أو ورثة الممتلكات الآخرين من المخططات الشائعة التي يمنعها متخصصو التأمين على الملكية من خلال وقف المعاملات العقارية الاحتيالية. وبموجب خطة بايدن، سيتم استبعاد محترفي الملكية من توفير هذه الطبقة الرئيسية من الحماية من الاحتيال للمستهلكين والمقرضين.
وفقًا للاقتراح، سيدفع المقرضون لفاني ماي رسومًا لتغطية المخاطر في حالة وجود عيب غير متوقع في الملكية. فاني ماي هي كيان ترعاه الحكومة تم إنشاؤه لتوفير السيولة في السوق الثانوية مع التركيز على مشتري المنازل لأول مرة. بموجب القانون، فهي ليست شركة تأمين ولا يتم رسملتها أو تنظيمها للقيام بذلك. يتم تنظيم تأمين الملكية بشكل شامل على مستوى الولاية، ومن الواضح أن قيام فاني ماي بهذا الدور هو خارج مهمتها الأساسية.
في المرة الأخيرة التي انخرطت فيها فاني ماي في مخاطرة كبيرة، ساعدت في انهيار نظام تمويل الإسكان وكلف دافعي الضرائب أكثر من 200 مليار دولار من دولارات دافعي الضرائب في عام 2008.
لا يمكننا أن نسمح لهذا النمط أن يكرر نفسه. تظل فاني ماي في الوصاية بسبب سلوك مثل هذا. أثناء الأزمة المالية، شهدنا للأسف العديد من المشاكل المالية الشاملة الناجمة عن الطرق المختصرة للعمليات الراسخة. طوال تلك الفترة، أثبتت صناعة التأمين على ملكية العقارات قدرتها بشكل لا يقبل الجدل على سداد المطالبات بشكل موثوق، والعديد منها يتعلق بالاحتيال، حتى في أوقات الركود الشديد.
وإذا علمتنا تلك الأزمة أي شيء، فهو أن معايير الاكتتاب والحماية من المخاطر يجب أن تكون قوية ومختبرة جيداً. يحمي الاكتتاب القوي المقرضين والمستهلكين على حد سواء – ويوفر التأمين على حق الملكية جزءًا أساسيًا من هذه العناية الواجبة.
تستهدف الإدارة صناعة تحمي حقوق الملكية، لكن لا يوجد حديث حول المزيد من التخفيض في الرسوم التي تفرضها فاني ماي – وهي رسوم تزيد بنحو ستة أضعاف عن تكلفة التأمين على الملكية على مدى عمر القرض. وبموجب هذا البرنامج التجريبي، ستقوم فاني ماي بجمع رسوم أخرى، مع الإضرار بصناعة ذات خبرة مثبتة تتكون من 90٪ من الشركات الصغيرة ولديها قوة عاملة 70٪ من النساء.
بحث جديد أجراه إرنست ويونغوجد فريق الاقتصاد والإحصاء الكمي (QUEST) أنه في عام 2022، ولدت صناعة خدمات التأمين على الملكية والتسوية بشكل مباشر 30 مليار دولار من الناتج المحلي الإجمالي للولايات المتحدة ووظفت 155000 عامل – وهذه مجرد فوائد مباشرة. يتم إنشاء مئات الآلاف من الوظائف الإضافية ومليارات أخرى من الناتج المحلي الإجمالي من قبل الموردين للصناعة والإنفاق الاستهلاكي الذي يعد ثمرة لعملها المهم. هذا التقرير، الذي صدر في وقت سابق من هذا الشهر من قبل جمعية ملكية الأراضي الأمريكية (ALTA)، قامت على وجه التحديد بقياس التأثير الاقتصادي الأمريكي والمحلي لصناعة التأمين على الملكية.
الأهم من ذلك، وجد التقرير أن صناعة الملكية جمعت 3 مليارات دولار من ضرائب الدخل الفيدرالية المتأخرة، والضرائب العقارية، ودعم الأطفال غير المدفوع، لصالح المجتمعات في جميع أنحاء المقاطعة. وتوفر هذه الأموال المستردة دعما بالغ الأهمية للبرامج والخدمات العامة المحلية – بما في ذلك التعليم والبنية التحتية والتنمية الاقتصادية.
تسلط هذه البيانات الضوء على الدور المهم الذي تلعبه صناعة التأمين على الملكية في تغذية الاقتصادات المحلية في جميع أنحاء البلاد باعتبارها صاحب عمل ومصدرًا لحماية المستهلك. لا تتوقف وظيفة أخصائي تأمين الملكية عند حماية حقوق الملكية – فقد اتخذت الصناعة أيضًا خطوات مهمة لجعل ملكية المنازل أكثر سهولة. يعد الحفاظ على السكن بأسعار معقولة أمرًا مهمًا أيضًا لأنه يحسن الوصول إلى الرعاية الصحية والنقل والوظائف والمجتمعات النابضة بالحياة.
مثل أي صناعة ذات بصمة وطنية ومحلية قوية – تتمتع صناعة التأمين على الملكية بعمليات تخدم كل مقاطعة في البلاد – نعتقد أن مسؤوليتنا هي لعب دور نشط والاستثمار في المجتمعات التي نخدمها. سواء كان ذلك من خلال خلق فرص عمل أو تقديم منح محلية للمنظمات غير الربحية المجتمعية من خلال مؤسسة ALTA Good Deeds، فإن صناعة الملكية ملتزمة بتعزيز المجتمعات في جميع أنحاء البلاد. لقد رأينا هذا الفيلم من قبل مع توسع فاني ماي إلى ما هو أبعد من ميثاقها. لم تعجبنا النهاية دعونا نتأكد من عدم حدوث ذلك مرة أخرى.
ديان تومب هي الرئيس التنفيذي لشركة جمعية ملكية الأراضي الأمريكية.
لا يعكس هذا العمود بالضرورة رأي قسم التحرير في HousingWire وأصحابه.
