الرأي : إصلاح برنامج قروض إدارة الإسكان الفدرالية سيوفر للمقرضين فرص عمل جديدة
تعتبر المنازل المصنعة الحديثة سمة غير عادية لسوق الإسكان اليوم، وهي فرصة نادرة لملكية المنازل التي تتميز بتكلفة أقل وجودة عالية. بفضل الكفاءات المضمنة في عمليات بناء المنازل المصنعة، تعد هذه المنازل المبنية في المصنع أسرع وأقل تكلفة في البناء من المنازل المبنية في الموقع، مما يوفر للمشترين ما بين 50 ألف دولار إلى 100 ألف دولار لكل وحدة.
ومع ذلك، وعلى الرغم من هذه المزايا، فإن سوق الإسكان المصنع يعاني – ليس بسبب نقص المشترين الراغبين، ولكن بسبب عدم وجود أي برامج فيدرالية فعالة وقلة المقرضين. والنتيجة هي أن التمويل الآمن وبأسعار معقولة بعيد المنال بالنسبة لعشرات الآلاف من مشتري المنازل الجاهزين للائتمان الذين يتطلعون إلى شراء منزل مُصنع.
ومع ذلك، قد تكون المساعدة في الطريق. تغييرات جديدة من الإدارة الفيدرالية للإسكان (قروض إدارة الإسكان الفدرالية) و جيني ماي، التي تؤمن وتضمن القروض، يمكن أن تساعد في فتح سوق غير مستغلة للمقرضين الذين يتطلعون إلى توسيع أعمالهم وتحسين الوصول إلى الائتمان لمشتري المنازل المصنعة.
على عكس المنازل المبنية في الموقع، والتي تسمى دائمًا عقارات، فإن أكثر من 40٪ من المساكن المصنعة تحمل عنوان ملكية شخصية (بنفس الطريقة التي يتم بها تسمية السيارة). عندما يتم تصنيف المنزل المصنّع على أنه ملكية شخصية، فلا يمكن استخدام الرهن العقاري، وبالتالي فإن الخيار الأفضل التالي هو الحصول على قرض ملكية شخصية، المعروف في الصناعة باسم قرض “المنزل فقط” أو “المتاع”.
الطلب قوي على التمويل السكني فقط؛ وفي عام 2019، كان هناك أكثر من 200 ألف طلب للحصول على قروض منزلية فقط. ومع ذلك، في عام 2021، تمت الموافقة على 36% فقط من طلبات القروض السكنية المكتملة فقط؛ وقد ظل معدل الرفض البالغ 64% دون تغيير نسبيًا خلال السنوات الأربع الماضية. معايير الائتمان لمقدمي الطلبات من المنزل فقط أعلى بكثير من تلك الخاصة بالمشترين الذين يبحثون عن رهن عقاري، وهذا يساعد في تفسير معدلات الرفض المرتفعة. على سبيل المثال، تظهر الأبحاث أن مقدم طلب قرض المنزل فقط الحاصل على درجة ائتمان ممتازة (720 أو أعلى) من غير المرجح أن تتم الموافقة عليه للتمويل من مقدم طلب قرض الرهن العقاري الحاصل على درجة ائتمان عالية المخاطر (580 إلى 619). وعندما يعجز مشترو المنازل المصنعة عن الحصول على قرض، يتعين عليهم إما جمع الأموال النقدية بأنفسهم أو اللجوء إلى تمويل البائع ــ أو التخلي عن الشراء تماما.
ومع ذلك، فإن معايير الائتمان الصارمة ليست سوى واحد من عدة أسباب لعدم تلبية الطلب على قروض الإسكان فقط. ويُعزى جزء كبير من هذا الخلل في السوق أيضًا إلى نقص المقرضين. أنشأ خمسة مقرضين فقط أكثر من 75% من جميع القروض السكنية فقط في الفترة من 2018 إلى 2022، أربعة منهم متخصصون في الإقراض المنزلي فقط. وإدراكًا لمخاطر مثل هذا السوق غير التنافسي وتحديات المستهلك فيما يتعلق بالحصول على تمويل آمن وبأسعار معقولة، أعلنت إدارة الإسكان الفيدرالية وGinnie Mae بشكل مشترك في أواخر الشهر الماضي عن سلسلة من التحديثات المصممة لجعل المزيد من المقرضين يشاركون في Title I Manufactured Home Loan وTitle I. برامج توريق القروض، هي البرامج الفيدرالية الوحيدة التي تساعد المقرضين على تقديم قروض منزلية فقط.
حتى الآن، لم يتم استغلال برامج الباب الأول بشكل كافٍ، ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى متطلبات البرنامج وإرشاداته القديمة. ومع ذلك، فإن التحديثات التي تم الإعلان عنها مؤخرًا يجب أن تساعد في تقليل هذه الحواجز التي تحول دون مشاركة المقرضين، مما يمهد الطريق للداخلين الجدد إلى السوق التي تحتاج بشدة إلى المزيد من شركات التمويل والتي تتمتع بموقع فريد للمساعدة في معالجة أزمة الإسكان بأسعار معقولة غير المسبوقة في البلاد.
يقدم سوق الإقراض المنزلي فقط العديد من الفرص الرئيسية. بالنسبة للمقرضين، يوفر السوق إمكانية وجود خط أعمال جديد ومتنامي. لدى قروض إدارة الإسكان الفدرالية فرصة لتوسيع خبرتها الكبيرة في مجال الإسكان المُصنّع لتعزيز السوق الحيوية. وبالإضافة إلى ذلك، تستطيع المؤسسات التي ترعاها الحكومة أن تلعب دوراً مهماً وأن تفي بشكل أفضل بواجب الخدمة الذي فرضه الكونجرس من خلال البدء في شراء القروض المنزلية فقط لتعزيز مشاركة المقرضين وتوفير التمويل. وبالنسبة لسوق الإسكان بشكل عام، يمكن للبرامج الفيدرالية أن تزيد من توافر المنازل المصنعة والقدرة على تحمل تكاليفها وإمكانية حصول المستهلكين على تمويل آمن وبأسعار معقولة للمسار الأكثر تكلفة في البلاد لملكية المنازل.
وإدراكًا لهذه الفرص، فضلاً عن النقص المقلق في عدد مقرضي المنازل فقط، وقادة قطاع الإسكان المصنع، بما في ذلك المقرضون غير الربحيين والهادفين إلى الربح؛ المسؤولين الفيدراليين من مجموعة من الوكالات الحكومية؛ واجتمع ممثلو الصناعة الآخرون في واشنطن العاصمة في فبراير لمناقشة التغييرات التي تجريها قروض إدارة الإسكان الفدرالية وجيني ماي والخطوات التالية لتحقيق أفضل نمو لسوق القروض المنزلية فقط. اتفق الحاضرون في الاجتماع المغلق، الذي استضافه معهد لينكولن لسياسة الأراضي ومؤسسة بيو الخيرية، على أن الطريقة الأكثر فعالية لمعالجة النقص الحالي في مقرضي المنازل فقط هو إنشاء برامج قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية وصندوق الضمان الاجتماعي التي يمكنها جذب مصدري قروض إضافيين.
على الرغم من أن برامج قروض إدارة الإسكان الفدرالية وGSE التي يمكنها توحيد السوق المنزلية فقط تعتبر ضرورية لتنمية هذا السوق، فإن مشاركة المقرضين كذلك. وكلما زاد عدد منشئي القروض الراغبين والقادرين على خدمة مشتري المساكن فقط، كلما زادت احتمالات ازدهار سوق المساكن فقط، مما يغذي دورة حميدة من الطلب الاستهلاكي القادرة على تنمية فرص الإقراض الجديدة وزيادة القدرة على الوصول إلى ملكية المساكن بأسعار معقولة.
جيم جراي هو زميل أقدم في معهد لينكولن لسياسة الأراضي. راشيل سيجل هي أحد كبار المسؤولين في مبادرة سياسة الإسكان التابعة لمؤسسة Pew Charitable Trusts.
