يدعو بنك الاحتياطي الفيدرالي إلى التغيير في نزاع عمولة الوكيل
مثل ال وزارة العدل، ال الاحتياطي الفيدرالي قررت إبداء رأيها في مناقشة لجنة الوكيل العقاري.
في ورقة عمل نشرها في أواخر فبراير بوريس جروتشولسكي وتشو وانغ من منظمة الصحة العالمية بنك الاحتياطي الفيدرالي في ريتشموندخلص بنك الاحتياطي الفيدرالي إلى أن هيكل تعويضات وكلاء العقارات الحالي “قد يؤدي إلى ارتفاع أسعار المساكن، والإفراط في استخدام خدمات الوكلاء، وتفتيش المنازل لفترات طويلة”.
كما زعموا أن العمولات المرتفعة “تفرض أعباء مالية على الأسر، وقد تؤدي إلى تأثيرات تقييدية كبيرة تحد من قدرة الأسر على الحركة”.
توصل جروتشولسكي ووانج إلى هذا الاستنتاج بعد إنشاء وتحليل نموذج رياضي لعمليات البحث عن المنازل ومشترياتها في سوق الإسكان الأمريكي.
وقال خبراء قانونيون سكن واير أنه من النادر أن نرى بنك الاحتياطي الفيدرالي يقدم رأيًا حول نقاش قانوني مستمر، لأنه عادةً لا يريد أن يُنظر إليه على أنه تأثير على قرارات المحكمة.
في هذه الورقة، يشير المؤلفون إلى المعركة القانونية المستمرة بين وزارة العدل ووزارة العدل الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) بشأن العمولات، فضلاً عن عدد لا يحصى من الدعاوى القضائية وحكم هيئة المحلفين في دعوى Sitzer/Burnett، حيث وُجد أن صناعة العقارات مسؤولة عن التواطؤ لتضخيم عمولات الوكلاء بشكل مصطنع.
وعلى غرار الحجج التي قدمها المدعون ومحاموهم في الدعاوى القضائية المرفوعة ضد العمولات، يرى مؤلفو الورقة أنه على الرغم من التقدم التكنولوجي، لا يزال الوكلاء يحصلون على “نسبة عمولة عالية”. وأشاروا إلى أنه في منطقة مترو هيوستن، بين عامي 1997 و2019، تم عرض 2.58 مليون منزل للبيع، 95.6% منها تتضمن عرضا بدفع 3% من سعر البيع لوكيل المشتري.
يعزو المؤلفون اتساق معدل العمولة بنسبة 3٪ إلى التوجيه، حيث يشعر البائعون “بقلق من أن وكلاء المشترين قد يوجهون العملاء بعيدًا عن عقاراتهم إذا لم يقدموا معدل عمولة وكيل المشتري السائد”. ولهذا السبب، يعتقد المؤلفون أن وكلاء المشترين سيكونون قادرين بعد ذلك على “السيطرة على العمولة فوق التكلفة”.
وتسلط الورقة الضوء أيضاً على مستويات العمولة في أسواق الإسكان الأجنبية، تماماً كما فعل محامي المدعي في محاكمة سيتزر/بورنيت. وأشار جروتشولسكي ووانغ إلى أنه في المملكة المتحدة وأيرلندا وهولندا وسنغافورة والسويد والنرويج، فإن المبلغ النموذجي الذي يدفعه البائع مقابل العمولة هو 2٪ من سعر البيع، وعادة ما يدفع المشتري لوكيله الخاص، إذا اختاروا استخدام واحد.
وبناءً على هذه المقارنات والنموذج الخاص بهم، خلص المؤلفون إلى أن هيكل تعويض الوكيل الحالي للمشتري الأمريكي ينحرف عن أساس التكلفة بطريقتين.
تقول الوثيقة: “أحد هذه الأسباب هو الأرباح الإضافية التي يحققها الوكلاء، مما يؤدي إلى ارتفاع تكاليف معاملات المشترين لشراء منزل”. “ونتيجة لذلك، يتعين على المشترين أن يكونوا أكثر انتقائية في البحث عن منازلهم لتبرير الشراء. ويأتي تشويه آخر من العروض المجانية للمساكن التي يقدمها وكلاء المشترين، والتي تعمل على خفض التكلفة الحدية التي يتحملها المشترون للبحث عن المساكن وتحث مشتري المساكن على البحث أكثر مما ينبغي.
“معًا، قد يؤدي التشويهان إلى ارتفاع أسعار المنازل، والإفراط في استخدام خدمات الوكلاء، وتفتيش المنازل لفترات طويلة.”
واستنادًا إلى التحليل الكمي لنموذجهما، يعتقد جروتشولسكي ووانج أن هيكل تعويضات الوكلاء في الولايات المتحدة يحتاج إلى التغيير.
وكتب المؤلفون: “إن التحول إلى نموذج العمولة على أساس التكلفة، حيث لا يجني وكلاء المشتري أرباحًا إضافية ويدفع المشترون مقابل كل عرض منزل، قد يزيد من رفاهية مشتري المنازل في الولايات المتحدة بأكثر من 30 مليار دولار سنويًا”.
ولكن في حين يشعر المؤلفون أن هيكل التعويضات بحاجة إلى التغيير، فإنهم يشيرون إلى أنهم لا يدافعون بالضرورة عن عالم ينظم فيه صناع السياسات مستويات رسوم العمولات بشكل مباشر.
“بدلاً من ذلك، نقترح التحول إلى نموذج التعويضات الانتقائية. يتطلب هذا النموذج أن يدفع كل من البائعين والمشترين لوكلاءهم مباشرة للتخفيف من تهديد التوجيه من قبل وكلاء المشترين.
“كما يجب أن يكون المشترون قادرين على الدفع لوكلاءهم مقابل كل مهمة على حدة، بغض النظر عن السعر النهائي للمنزل الذي تم شراؤه. وهذا من شأنه أن يسمح للمشترين بالتسوق لكل خدمة يحتاجون إليها والمساومة على السعر. وفي ظل هذا النظام، من المرجح أن تؤدي المنافسة بين الوكلاء إلى مواءمة تعويضات الوكيل مع التكلفة، ولن يفرط المشترون في استخدام خدمات الوكلاء.
تشير الورقة أيضًا إلى أنه في حين أن سقف العمولة الموحد من شأنه أن يزيد بشكل عام من رفاهية المستهلك، إلا أنه قد يضر أيضًا بالمشترين الذين يتسوقون لشراء منازل منخفضة الأسعار، “حيث سيجد وكلاء المشتري أنه من غير المربح خدمة هذا القطاع من السوق”.
ونتيجة لذلك، يعتقد المؤلفون أن الحد الأدنى للعمولة لدعم مشتري المنازل ذات الأسعار المنخفضة سيكون خيارًا أفضل.
