هل الوقت هو عدو العدالة بالنسبة لأصحاب المنازل الذين يعانون من ضائقة مزمنة؟
خسرت العقارات المتعثرة بشكل مزمن أكثر من 7000 دولار من إجمالي حقوق ملكية المنازل في المتوسط أثناء الدخول والخروج من حبس الرهن، وفقًا لتقرير حديث. Auction.com تحليل أكثر من 80.000 عقارًا من المقرر طرحها في مزاد الرهن عدة مرات في السنوات الثلاث الماضية.
وقد استمرت العقارات المتعثرة بشكل مزمن في الدخول والخروج من حبس الرهن لمدة 475 يومًا في المتوسط، مما أدى إلى فقدان معدل حقوق الملكية لأكثر من 5000 دولار سنويًا وحوالي 450 دولارًا شهريًا. تم تحديد موعد لمزاد الرهن أربع مرات تقريبًا (3.8) في المتوسط ويمثل 38٪ من جميع العقارات المقرر طرحها في مزاد الرهن والبالغ عددها 210.000 عقارًا في السنوات الثلاث الماضية. تمت جدولة العقارات المتبقية البالغ عددها 130 ألفًا لمزاد الرهن مرة واحدة فقط.
يمكن أن يساعد الارتفاع السريع في أسعار المنازل في بعض الأحيان في إبطاء معدل فقدان حقوق الملكية كما حدث في عام 2021، عندما خسر أصحاب المنازل المتعثرين ما متوسطه 377 دولارًا شهريًا. وقد يساعد تسارع ارتفاع أسعار المساكن في بعض الأحيان في عكس الاتجاه تماما كما حدث في عام 2023، عندما كسب أصحاب المنازل المتعثرين ما متوسطه 255 دولارا شهريا من الأسهم. على العكس من ذلك، يمكن أن يساعد تباطؤ ارتفاع أسعار المساكن في تسريع معدل فقدان حقوق الملكية كما حدث في عام 2022، عندما خسر أصحاب المنازل المتعثرين ما متوسطه 1453 دولارًا شهريًا.
ولكن زيادة أسعار المساكن، في حد ذاتها، لا تكون كافية في كثير من الأحيان لزيادة ملكية المساكن لأصحاب المساكن المتعثرين. وذلك لأن رصيد القروض غير المدفوعة يستمر في النمو بالنسبة للقروض العقارية المتأخرة بسبب الفوائد غير المدفوعة والضرائب العقارية والتأمين. وفي حين أن متوسط قيمة العقارات التي تم تحليلها والبالغ عددها 80 ألف عقار ارتفع بنسبة 3% بين تاريخ مزاد الرهن الأول والأخير، فقد زاد متوسط رصيد القرض غير المدفوع بنسبة 6%.
فعندما يتزايد رصيد الرهن العقاري بوتيرة أسرع من أسعار المساكن، فإن المزيد من الوقت في حبس الرهن لن يؤدي إلا إلى حفر فجوة أعمق في ملكية المساكن لأصحاب المساكن المتعثرة. وعندما يتباطأ ارتفاع أسعار المساكن أو يصبح سلبيا، كما حدث لبضعة أشهر في عام 2022، فإن فجوة أسهم المساكن تحفر بشكل أسرع.
تداول الأسهم للإيجار
ومع ذلك، حتى مبلغ 1500 دولار شهريًا من حقوق ملكية المنازل المفقودة في عام 2022 قد يمثل مقايضة مفيدة للعديد من أصحاب المنازل المتعثرين الذين يواجهون اضطرابًا على المدى القصير، مما يسمح لهم باستبدال حقوق الملكية المفقودة لبعض الوقت الإضافي للبقاء في المنزل حتى يتمكنوا من البدء سداد أقساط الرهن العقاري مرة أخرى.
وقال فرانسوا ديليل، وهو مستثمر عقاري مقيم في هيوستن: “أحد الأمثلة التي كنت أبحث عنها هذا الشهر حصل على مطالبة جزئية بقيمة 58 ألف دولار”، في إشارة إلى برنامج المطالبات الجزئية للقروض العقارية المؤمنة من قبل هيئة التأمين. الإدارة الفيدرالية للإسكان (قروض إدارة الإسكان الفدرالية). يسمح البرنامج للمقترضين المتأخرين عن السداد بجمع ما يصل إلى 30 بالمائة من الرصيد الأساسي غير المدفوع لقرضهم الأصلي في قرض ثانٍ لا يحمل فائدة ولا يلزم سداده إلا عند بيع المنزل الذي يضمن القرض أو إعادة تمويله، أو المركز الأول يتم سداد الرهن العقاري في وقت ما على الطريق.
وتابع ديليل: “بافتراض أنه قام بدفع 3.5% مقدمًا، فقد كان قادرًا على الاقتراب من مطالبة الرهن العقاري الجزئي بنسبة 30%”. “عادةً، يبلغ الإيجار حوالي 1 بالمائة، لذا فقد دفع على الأكثر مبلغًا يعادل إيجارًا لمدة 3.5 شهرًا ثم حصل على ما يعادل إيجارًا مجانيًا لمدة 30 شهرًا.”
الوقاية الفعالة من الرهن
أثبتت المطالبات الجزئية – ووقت “الإيجار المجاني” الإضافي الذي تمنحه لأصحاب المنازل المتعثرين – أنها جزء أساسي من استراتيجية فعالة لمنع حبس الرهن العقاري التي وظفتها خدمات الرهن العقاري والوكالات الحكومية في أعقاب الصدمة الاقتصادية الناجمة عن جائحة كوفيد-19 .
عاد معظم أصحاب المنازل الذين فاتتهم أقساط الرهن العقاري بسبب تلك الصدمة إلى سداد أقساط الرهن العقاري في الوقت المحدد بفضل مجموعة من برامج التحمل واسعة النطاق التي أعطت أصحاب المنازل الوقت للوقوف على أقدامهم مرة أخرى، إلى جانب أدوات مبتكرة لتخفيف الخسارة مثل المطالبة الجزئية، التي تحمي أصحاب المنازل من عبء الاضطرار إلى تعويض المدفوعات الفائتة عندما يعودون للوقوف على أقدامهم.
من بين أكثر من 8.7 مليون رهن عقاري دخلت مرحلة التسامح مع كوفيد-19، عاد حوالي 7.5 مليون (86 بالمائة) الآن إلى الأداء أو تم سدادها، وفقًا لبيانات من ICE اعتبارًا من نوفمبر 2023. فقط 93000 (1٪) من التسامح انتهت المخارج بتصرفات متعثرة – في معظم الحالات مزاد حبس الرهن المكتمل.
بالأسى المزمن
لا يزال 553000 آخرين (6٪) من مخارج الإعفاء متأخرين (455000) أو في حبس الرهن (98000) بعد الخروج من الإعفاء، وفقًا لبيانات ICE. ارتفع هذا العدد بمقدار 66000 (14٪) بين نوفمبر 2022 ونوفمبر 2023، وارتفع بمقدار 331000 (149٪) منذ يوليو 2021، عندما انتهى الوقف الاختياري لحبس الرهن على الصعيد الوطني بسبب الوباء على القروض العقارية المدعومة من الحكومة.
بالنسبة لهذه المجموعة الفرعية الأصغر حجمًا ولكن المتزايدة من أصحاب المنازل الذين يعانون من ضائقة مزمنة والذين قد لا يتمكنون من تجنب حبس الرهن على المدى الطويل، فإن البقاء في المنزل لفترة أطول يمكن أن يؤدي إلى نتائج عكسية، مما قد يؤدي إلى تآكل حقوق الملكية التي يمكن أن تساعدهم في تكاليف سكن بديلة أكثر بأسعار معقولة عندما يرحلون في نهاية المطاف بعيدا عن المنزل.
توفير مخرج رشيق
بصفته مطور مجتمع محلي كان يشتري العقارات المتعثرة في سوق هيوستن على مدار العقد الماضي، فإن ديليل شغوف بتزويد أصحاب المنازل المتعثرين – الذين يصفهم بأنهم “أشخاص طيبون في وضع سيئ” – بمخرج رائع يحمي أسهمهم مع توفير الطريق إلى السكن البديل.
“كشركة، نحن نعمل دائمًا مع الشاغلين. وقال: “نحن نعرض دائمًا إعادة الإيجار للناس، ولدينا عدد قليل من المستأجرين منذ عدة سنوات”. “لدي رجل كان يستأجر منا لمدة ست سنوات. إنه فوز مربح للجانبين.”
حماية حقوق أصحاب المنازل
بالإضافة إلى خسارة الأسهم على الورق، فإن فِعلي قد لا تكون حقوق الملكية في العقارات التي تدور داخل وخارج حبس الرهن مرتفعة مثل على ورقة ملكية المنازل نظرًا لأن العديد من هذه العقارات قد تم تأجيل صيانتها ولم يتم إصلاحها بالكامل.
بلغ متوسط حقوق الملكية على الورق للعقارات التي تم تحليلها والبالغ عددها 80.000 عقارًا – استنادًا إلى القيمة المقدرة لما بعد الإصلاح (ARV) للعقار – 141.188 دولارًا أمريكيًا. لكن بالنسبة لمجموعة فرعية مكونة من نحو 20 ألف عقار تم بيعها في نهاية المطاف إلى مشتري طرف ثالث في مزاد حبس الرهن، كان متوسط حقوق الملكية الفعلية – استنادا إلى العرض الفائز في سوق تنافسية وشفافة – سلبيا قدره 5348 دولارا. وبعبارة أخرى، فإن العقارات المتعثرة بشكل مزمن كانت تحت الماء بنحو 5000 دولار في المتوسط، استناداً إلى قيمة المقاصة السوقية الفعلية للمنازل.
بالنسبة لأصحاب المنازل الذين يعانون من ضائقة مزمنة والذين يملكون أسهماً حقيقية في المساكن – وليس فقط أسهم المساكن على الورق – فإن الفرصة الأخيرة لحماية تلك الأسهم هي في مزاد حبس الرهن. عندما يتم بيع عقار لمشتري طرف ثالث مثل دليل في مزاد حبس الرهن، يتم توزيع أي فائض فوق إجمالي الدين المستحق مرة أخرى على صاحب المنزل المتعثر بعد دفع الامتيازات الصغيرة.
على الرغم من أن العقارات المذكورة أعلاه والتي تم بيعها في مزاد الرهن والبالغ عددها 20.000 عقار كان متوسط حقوق الملكية السلبية فيها يزيد عن 5000 دولار، إلا أن ما يزيد قليلاً عن النصف (51%) من مبيعات مزاد الرهن من طرف ثالث قد ولّد بعض الفائض المحتمل لمالك المنزل المتعثر. ومن بين هؤلاء الـ 51%، كان متوسط الفائض المحتمل يقترب من 54 ألف دولار.
تكشف مراجعة العقارات التي اشترتها شركة Delille في مزاد حبس الرهن عبر منصة Auction.com على مدى السنوات الثلاث الماضية أن 58٪ من تلك المبيعات قد ولدت فائضًا محتملاً.
قال ديليل، مستذكرًا مزاد الرهن الذي قام به في يناير/كانون الثاني 2023: “على هذا العقار، قدمنا عرضًا بقيمة 30 ألف دولار فوق عرض الائتمان، وهو عرض البنك”. “وهذا يعني أن هناك أموالًا فائضة سيحصل عليها في غضون ثلاثة أسابيع تقريبًا. لذلك، حصل على شيك بحجم مناسب بعد المزاد يسمح له بالسقوط على قدميه.
وتابع ديليل: “لقد كان يكافح لسنوات عديدة ولم يعد قادرًا على تحمل تكاليف هذا المنزل بعد الآن”. “لذلك، أعتقد أن فائض الأموال يسمح له بالعثور على شيء يمكنه تحمله، ولديه بعض الاحتياطي، والأرض على قدميه. وفي النهاية كان سعيدًا جدًا بالنتيجة. لم يكن علينا تقديم طلب إخلاء؛ تمكنا من التوصل إلى اتفاق معه. كان يحتاج إلى شهر للتحرك. لقد ساعدناه على التحرك. وكان مرتاحًا جدًا لهذه العملية.”
