وزارة العدل تدعو إلى حظر التعويض التعاوني في دعوى لجنة نصالك
ال وزارة العدل (DOJ) تطلب من صناعة العقارات النظر في عالم خالٍ من ممارسة التعويض التعاوني.
في بيان اهتمامها المتعلق بـ شبكة معلومات الملكية MLSفي اتفاقية التسوية (MLS PIN) مع المدعين في دعوى لجنة Nosalek، التي تم تقديمها مساء الخميس، أوصت وزارة العدل القاضي باتي د. ساريس برفض الموافقة الأولية على اتفاقية التسوية المعدلة الثانية لـ MLS PIN.
في حين تدعي شركة MLS PIN في ملفاتها أن التسوية المقترحة من شأنها “القضاء على … القاعدة المانعة للمنافسة المزعومة في قلب هذا الإجراء”، فإن وزارة العدل لا توافق على ذلك بشدة.
في اتفاقيات التسوية الثلاث المقترحة، والتي تدعي وزارة العدل أنها جميعها “متماثلة في الأساس”، تنص MLS PIN على أنها ستجري تغييرات على نسختها من الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين قاعدة المشاركة، التي تتطلب من وسطاء الإدراج تقديم عرض شامل من جانب واحد للتعويض لوسطاء المشترين من أجل إدراج عقار في النظام المتعدد الأطراف.
حاليًا، من أجل إدراج عقار، يجب على الوسيط المدرج تقديم عرض بقيمة سنت واحد على الأقل، ولكن بموجب التسوية، سيخفض MLS PIN ذلك إلى صفر دولار.
تزعم وزارة العدل في ملفها أن هذا “تغيير تجميلي”.
“لا تزال القاعدة المعدلة تعطي البائعين و بهم وسطاء القائمة دور في تحديد التعويضات المشترين السماسرة “، ينص التسجيل.
وفقا لوزارة العدل، عندما يقدم البائع عرضا للتعويض إلى وسيط المشتري، لا يحتاج وسيط المشتري إلى التنافس على سعر التعويض من أجل جذب العملاء. بالإضافة إلى ذلك، تدعي وزارة العدل أنه بما أن عروض التعويض التعاوني يتم نشرها في النظام المتعدد الأطراف إلى جانب القوائم، فإن بائعي المنازل الذين يختارون تقديم مبالغ أصغر أو عدم تقديم أي تعويض على الإطلاق سوف يتضررون، لأن وسطاء المشترين سوف “يوجهون” العملاء إلى العقارات التي تقدم أسعارًا أعلى. اللجان.
“طالما أن البائعين يمكنهم تقديم عروض عمولة للمشتري والوساطة، فسوف يستمرون في تقديم عمولات “عرفية” خوفًا من أن يقوم وسطاء المشترين بتوجيه المشترين بعيدًا عن القوائم ذات العمولات المنخفضة – وهي ظاهرة موثقة جيدًا تُعرف باسم التوجيه،” يقرأ.
“تغيير في القاعدة يؤدي فقط إلى توسيع النطاق النظري لعروض عمولة المشتري والوسيط المسموح بها سنت واحد من غير المرجح أن تخفض أسعار عمولة الوسيط. إذا لم يقدم أي بائع فعليًا عروض تعويض بقيمة سنت واحد لوسطاء المشترين الآن، فمن غير المرجح أن يقدموا عروضًا بقيمة صفر سنت بموجب القاعدة الجديدة.
على سبيل المثال، تذكر وزارة العدل شمال غرب MLS (NWMLS)، والتي لم تعد تتطلب من وكلاء الإدراج تقديم عروض لتعويض وسيط المشتري من أجل إدراج عقار. وعلى الرغم من السماح بذلك، فإن ممارسة التعويض التعاوني مستمرة ولم تتغير عمولات الوكلاء.
“يُظهر التحليل الذي أجراه قسم مكافحة الاحتكار لأسعار وسطاء المشترين في المناطق الحضرية الكبيرة في منطقة NWMLS أن تغيير أكتوبر 2022 لم يكن له أيضًا تأثير ملموس. إذا عززت هذه المراجعة المنافسة بين وسيط المشتري، فإن أسعار وسيط المشتري في المناطق الحضرية الكبيرة في منطقة NWMLS كان ينبغي أن تنخفض مقارنة بأسعار وسيط المشتري في المناطق الحضرية الكبيرة الأخرى حيث لم تكن هناك تغييرات مماثلة في قواعد MLS،” ينص التسجيل.
“ومع ذلك، لم يجد تحليل قسم مكافحة الاحتكار أي فرق ذي معنى بين التغير في أسعار وسيط المشتري في المناطق الحضرية الكبيرة في منطقة NWMLS والتغير في أسعار وسيط المشتري في المناطق الحضرية الكبيرة الأخرى في الفترة التي تلت تغيير قاعدة أكتوبر 2022. “
ال مجلس العقارات في نيويورك (REBNY) أجرت مؤخرًا تغييرات مماثلة على قواعدها، لكن وزارة العدل تشير إلى أن هذا لم يعفيها من “المطالبات المقدمة من بائعي أو مشتري المنازل المتضررين”، حيث لا تزال REBNY مدعى عليه في الدعوى القضائية المرفوعة في مارس.
بدلاً من تغييرات القواعد التي اقترحها MLS PIN في التسوية، أخبرت وزارة العدل ساريس بحظر عروض تعويض وسيط المشتري (بمعنى أن “البائعين سيكونون مسؤولين فقط عن تحديد تعويض الوسيط الخاص بهم في عقد الإدراج … [and] سيكون المشترون مسؤولين عن تحديد تعويض الوسيط الخاص بهم في عقد تمثيل الوسيط بين المشتري”) من شأنه أن يخدم المستهلكين بشكل أفضل.
وكتبت وزارة العدل في ملفها: “إن منع البائعين ووكلاء الإدراج من تحديد عمولات وسيط المشترين من شأنه أن يعزز المنافسة السعرية الأكبر والابتكار في سوق خدمات الوسطاء”. “إذا قام المشترون بتحديد التعويضات لوسطاءهم مباشرة، فقد يختار بعض وسطاء المشترين تقديم رسوم ثابتة أو أسعار بالساعة بدلاً من نسبة العمولات، نظرًا لأن مقدار الوقت والجهد المطلوب من قبل وسيط المشتري له علاقة ضعيفة، إن وجدت، إلى سعر البيع النهائي للمنزل. ومن المرجح أن يفضل معظم المشترين، إن لم يكن جميعهم، هيكل الرسوم الذي لا يكافئ وسيطهم لمساعدتهم على الدفع أكثر من أجل منزل.”
في حين أعربت الصناعة مرارًا وتكرارًا عن مخاوفها بشأن إجبار المشترين على الدفع من جيوبهم مقابل تمثيل الوسيط، زعمت وزارة العدل في ملفها أنه في حين أن بعض المشترين قد يختارون الدفع من أموالهم الخاصة، إلا أنه لا يزال بإمكان آخرين اختيار “طلب عرض يوافق عليه البائع”. يقوم البائع بدفع مبلغ محدد للوسيط المشتري من عائدات بيع المنزل. وبالتالي، يمكن أن تستمر الممارسة الحالية، حيث يقوم البائع بإدراج العمولات في العرض الذي يرغب البائع في قبوله.
وفقًا لوزارة العدل، فإن مطالبة المشتري بأن يقوم البائع بتغطية رسوم الوسيط في العرض، على غرار الطريقة التي قد يطلب بها المشتري من البائع تغطية تكاليف الإغلاق، من شأنها أن تجعل من “المباشر للبائع مقارنة العروض التي تتضمن طلبًا لشراء” على البائع أن يدفع إلى سمسار المشتري عروضاً لا تتضمن مثل هذا الطلب. لاحظت وزارة العدل أيضًا أن هذا النوع من العرض المشروط مسموح به بموجب برامج الإقراض الحكومية الفيدرالية، وبالتالي لا يتطلب أي تغييرات في لوائح الإقراض.
تم رفع دعوى Nosalek في الأصل في عام 2020 في المحكمة الجزئية الأمريكية في بوسطن، وتزعم أن MLS PIN، كيلر ويليامز, ري/ماكس, في أى مكان و الخدمات المنزلية في أمريكا تواطأت لتضخيم عمولات وكيل العقارات بشكل مصطنع.
جميع المدعى عليهم في مجال الوساطة باستثناء HomeServices of America لديهم اتفاقيات تسوية تتعلق بالدعوى.
تمت الموافقة بشكل مبدئي على اتفاقيات التسوية التي توصلت إليها شركتا Anywhere وRE/MAX مع المدعين Nosalek وSitzer/Burnett وMoehrl من قبل القاضي ستيفن بوغ، الذي أشرف على محاكمة Sitzer/Burnett، وينتظرون جلسة الموافقة النهائية، المقرر عقدها في شهر مايو. 2024.
بالإضافة إلى ذلك، أعلنت شركة كيلر ويليامز في وقت سابق من هذا الشهر أنها توصلت إلى تسوية على مستوى البلاد مع المدعين في سيتزر/بورنيت ومويرل. ولم تحصل تسوية كيلر ويليامز على موافقة مبدئية بعد.
في يونيو 2023، توصلت MLS PIN إلى اتفاقية تسوية مع المدعين في Nosalek. لكن في أواخر سبتمبر/أيلول من العام الماضي، تدخلت وزارة العدل، قائلة إن لديها “مخاوف كبيرة” بشأن التسوية.
وفي يوم الأربعاء، وافق ساريس على طلب المدعين بوقف القضية، والذي أيده جميع المدعى عليهم باستثناء HomeServices of America. ومن خلال الموافقة على طلب وقف القضية، أغلق ساريس القائمة قبل إعادة فتحها منتصف نهار الخميس حتى تتمكن وزارة العدل من تقديم بيان اهتمامها.
رفضت HomeServices of America وMLS PIN التعليق على ملف وزارة العدل، في حين لم يرد المدعى عليهم الآخرون في الدعوى طلبًا للتعليق.
