مجموعة الدفاع عن المستهلك: غالبًا ما تحتوي اتفاقيات وكالة المشتري على شروط “غير عادلة”.
نظرًا لأن شركات الوساطة في جميع أنحاء البلاد بدأت في تنفيذ عقود وكالة المشتري في ممارساتها التجارية في أعقاب حكم الدعوى القضائية التي رفعتها لجنة Sitzer/Burnett، اتحاد المستهلكين في أمريكا تحذر المستهلكين من أنهم قد يكونون مليئين بـ “أحكام غير عادلة” تحمي الوكلاء والوسطاء في المقام الأول.
توصلت مجموعة المراقبة إلى هذا الاستنتاج في تقرير صدر يوم الثلاثاء، حيث قامت المجموعة بفحص 43 عقدًا مختلفًا من 37 ولاية، مع معظم نماذج العقود القادمة من جمعيات السماسرة المحلية أو الحكومية. تم تأليف التقرير من قبل زميل كبير في CFA ستيفن بروبيك.
بحسب ال الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريينوفي عام 2023، وقع 41% من المشترين الذين شملهم الاستطلاع على اتفاقيات وكالة، ارتفاعًا من 35% في عام 2022. بالإضافة إلى ذلك، أشار CFA إلى أن 13 ولاية على الأقل تطلب من الوسطاء استخدام اتفاقيات وكالة المشتري.
وقال التقرير: “النقطة المهمة هي أن معظم متطلبات الدولة هذه تتطلب عقدًا فقط ولكنها لا تحدد ما يجب أن يتضمنه الاتفاق”.
بالإضافة إلى نصح مشتري المنزل باتخاذ الاحتياطات اللازمة عند التوقيع على اتفاقية وكالة المشتري، دعا CFA أيضًا الجهات التنظيمية إلى التدقيق في هذه الاتفاقيات.
يقول التقرير: “تُمنح الصناعة حرية كبيرة في كتابة العقود، وهو ما تفعله جمعيات السماسرة الحكومية عادةً، ثم تمنح الوكالات والوسطاء القدرة على تعديلها”. “وبناء على ذلك، في حين أن العقود يجب أن تتوافق مع قوانين الدولة مثل تلك المتعلقة بالوكالة والسرية، فإن هذه الاتفاقيات مكتوبة لصالح الوكالات والوسطاء”.
تتضمن بعض الأحكام التي اعتبرها CFA غير عادلة فرض رسوم “غير معقولة” بما في ذلك رسوم الإدارة أو المعاملات أو الامتثال التنظيمي التي غالبًا ما يتم فرضها بالإضافة إلى العمولات، مما يتطلب قبول الوكالة المزدوجة أو الوساطة في المعاملات، مما يحد من وصول المشتري إلى التقاضي والمحاكمة من قبل القاضي. أو هيئة المحلفين من أجل التعامل مع الشكاوى، دون توضيح كيفية حل تضارب المصالح التي تشمل عملاء مشترين آخرين، مما يسمح لوكلاء المشترين بتحصيل العمولة من عملاء المشترين وبائعي المنازل، والملء المسبق للفراغات في العقود المتعلقة بأسعار العمولة و طول العقد.
وفقًا لـ CFA، فإن الأحكام الواردة في هذا العقد والتي تسمح لوكلاء المشترين بمواصلة الاتصال بوكلاء القائمة وطلب تعويض إضافي من البائع يتجاوز ما تفاوض عليه الوكيل مع عميل المشتري، ستؤدي إلى بقاء معدلات العمولة عند مستواها الحالي.
يقول التقرير: “يمكن لوكلاء الإدراج، الذين يمثل معظمهم أيضًا المشترين والبائعين أيضًا، الاستمرار في إقناع عملائهم بأن نسبة 2.5% أو 3.0% اليوم كانت طبيعية وستحفز وكلاء المشترين على بيع عقاراتهم”. “وبالتالي، على الرغم من الجهود التي يبذلها المشترون للتفاوض بشأن عمولات وكيل المشتري، فإن عمولات الوكيل ستظل هي التي تحددها الصناعة بشكل فعال.”
على الرغم من أن قواعد أخلاقيات السمسار لا تشجع قبول التعويض من أكثر من طرف واحد، إلا أنه مسموح به بموافقة مستنيرة. ويجادل CFA بأنه يجب حظر هذه الممارسة من قبل المحاكم من خلال أي اتفاقيات تسوية في الدعاوى القضائية.
ووجد التقرير أيضًا أن معظم اتفاقيات المشتري الحالية تسمح لوكلاء المشترين بالاحتفاظ بالفرق إذا عرض البائع عمولة أكبر مما وافق المشتري على دفعه لوكيله.
وجاء في التقرير أن “هذا الحكم لديه القدرة على تضخيم تكاليف البائع أو المشتري”. “يتعين على البائع إما أن يدفع نسبة الواحد في المائة بنفسه أو يضيفها إلى سعر البيع، مما يزيد من تكاليف المشتري.”
لضمان حصول المشترين على أفضل صفقة وعدم مواجهة أي مفاجآت، يوصي CFA بإجراء مقابلات مع الوكلاء وطلب العقود في وقت مبكر حتى يتمكنوا من تقييمها بشكل صحيح وربما الاستعداد للتفاوض على الشروط. وقالت المجموعة الرقابية إنه يجب على المشترين رفض التوقيع على أي عقد يمنعهم من البحث عن حلول قانونية لشكاواهم.
بينما ينصح CFA المشترين بمحاولة التفاوض على عمولة وكيلهم، والتشكيك في أي رسوم إضافية ومعرفة ما إذا كان الوكيل سيطلب تعويضًا إضافيًا من وكيل القائمة فوق المبلغ المتفق عليه، فإنهم يقترحون على المشترين دفع رسوم التوكيل لوكيلهم . يجادل CFA بأن هذا من شأنه أن يوفر للوكيل بعض التعويض حتى لو أظهر للعميل العديد من العقارات التي قرر المشتري عدم شرائها.
وجاء في التقرير: “يجب على المشترين التأكد من أن الرسوم معقولة وأن يطلبوا إضافتها إلى العمولة في حالة حدوث البيع”.
في حين أن CFA لديه مشكلاته مع عقود وكالة المشتري، يشير التقرير إلى أنه سيكون من الحكمة العمل مباشرة مع وكيل الإدراج بدلاً من وكيل المشتري بدون عقد. إذا اختار المستهلك السير في هذا الطريق، يقترح CFA تعيين محامٍ لحماية مصالحه أو الإصرار على أن يعمل وكيل القائمة كميسر لا يمكنه تفضيل البائع بشكل قانوني.
وجاء في التقرير: “يجب على المشترين الموافقة على فقدان التمثيل الحقيقي فقط إذا قاموا بتقييم عدد من العقارات وخلصوا إلى أن العقار المدرج من قبل وكيل المشتري أو وسيطهم هو العقار الذي يريدونه”.
