كيف تعمل الفائدة على الرهن العقاري: الأسعار والأنواع والآلات الحاسبة

في مقالة Redfin هذه، سوف نتعمق في تعقيدات الفائدة على الرهن العقاري، مما يساعدك على فهم كيفية عملها، وما هي العوامل التي تؤثر عليها، وكيف يمكن أن تؤثر الأنواع المختلفة من الرهون العقارية على مدفوعاتك. إذا كنت تبحث عن أ شقة في نيويورك أو أ المنزل في لوس أنجلوس، يعد فهم الفائدة على الرهن العقاري أمرًا بالغ الأهمية لاتخاذ قرارات مالية مستنيرة.

ما هي الفائدة على الرهن العقاري وكيف تعمل؟

الفائدة على الرهن العقاري هي الرسوم التي تدفعها مقابل اقتراض المال لشراء منزل. يتم حسابها كنسبة مئوية من مبلغ القرض ويتم دفعها على مدى مدة الرهن العقاري. يمكن أن يكون سعر الفائدة ثابتًا أو قابلاً للتعديل ويتم إضافته إلى دفعاتك الشهرية طوال مدة القرض.

على سبيل المثال، مع رهن عقاري بقيمة 400000 دولار بمعدل فائدة ثابت بنسبة 5٪، ستدفع 20000 دولار كفائدة في السنة الأولى. عندما تقوم بسداد أصل المبلغ، سينخفض ​​جزء الفائدة من مدفوعاتك.

يعتمد إجمالي الفائدة المدفوعة على عدة عوامل:

• مبلغ القرض: المبالغ الأعلى تؤدي إلى المزيد من الفائدة.
• سعر الفائدة: ارتفاع أسعار الفائدة يزيد من تكاليف الاقتراض.
• فترة قرض: تؤدي الفترات الأطول إلى تقليل الدفعات الشهرية ولكنها تزيد من إجمالي الفائدة.
• نوع سعر الفائدة: تؤثر الأسعار الثابتة أو القابلة للتعديل على إجمالي الفائدة.

كيف يتم تحديد معدلات الرهن العقاري؟

مقرضو الرهن العقاري، مثل خليج الأسهم، تحديد الأسعار على أساس كل مقترض على حدة، متأثرة بعوامل السوق والعوامل الشخصية. وإليك كيفية تقسيم هذه العوامل:

عوامل السوق

قبل النظر في تفاصيل المقترض الفردي، تتأثر معدلات الرهن العقاري بعناصر مالية أوسع، بما في ذلك:

• تضخم اقتصادي: ويؤدي ارتفاع التضخم عموما إلى ارتفاع معدلات الرهن العقاري.
• النمو الاقتصادي الأمريكي: النمو الاقتصادي القوي يمكن أن يدفع أسعار الفائدة إلى الارتفاع.
• ظروف سوق الإسكان: يمكن لعدد متزايد من المنازل المعروضة للبيع زيادة الأسعار.
• معدلات التوظيف: يمكن أن يساهم انخفاض معدلات البطالة في ارتفاع المعدلات.

على العكس من ذلك، عندما يتباطأ الاقتصاد، أو ترتفع البطالة، أو ينخفض ​​التضخم، أو يتقلص المعروض من المساكن، تميل معدلات الرهن العقاري إلى الانخفاض.

العوامل الشخصية

بمجرد أن تحدد عوامل السوق خط الأساس، يتأثر السعر المحدد بمدى المخاطرة التي يعتبرها المُقرض لقرضك. تشمل العوامل الشخصية الرئيسية ما يلي:

• مستوى الرصيد: أعلى درجات الائتمان في كثير من الأحيان تأمين أسعار فائدة أقل.
• نوع القرض وشروطه: أنواع القروض المختلفة (الثابتة، ARM، FHA، VA) والشروط تأتي بمعدلات مختلفة.
• المبلغ المدفوع مقدما: يمكن للدفعة الأولى الأكبر أن تخفض سعر الفائدة لأنها تقلل من مخاطر المُقرض والمبلغ الذي تحتاج إلى اقتراضه.
• نسبة الدين إلى الدخل: وعادة ما تؤدي النسب المنخفضة إلى معدلات أفضل.
• تاريخ العمل: يمكن أن يؤثر العمل المستقر أيضًا بشكل إيجابي على معدلك.

كلما بدا القرض أكثر خطورة للمقرض، كلما ارتفع سعر الفائدة. على سبيل المثال، يُنظر إلى المقترض الذي يتمتع بدرجة ائتمانية ممتازة ودفعة مقدمة كبيرة على أنه أقل عرضة للتخلف عن السداد، وبالتالي قد يُعرض عليه سعر فائدة أكثر ملاءمة.

كيف تؤثر أنواع القروض المختلفة على فوائد الرهن العقاري؟

الرهون العقارية ذات السعر الثابت (FRMs)

في الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت، يتم تثبيت سعر الفائدة طوال مدة القرض بالكامل. تظل دفعاتك الشهرية ثابتة، مما يوفر الاستقرار والقدرة على التنبؤ.

مثال: سيكون للرهن العقاري بسعر ثابت بقيمة 400 ألف دولار بنسبة 5.5٪ لمدة 30 عامًا دفعات شهرية ثابتة. في البداية، يذهب جزء أكبر من كل دفعة نحو الفائدة، ولكن مع مرور الوقت، يذهب المزيد من الدفع نحو سداد أصل المبلغ.

الرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل (ARMS)

الرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل لها أسعار فائدة تتغير بشكل دوري بناءً على ظروف السوق. عادةً ما تقدم ARM أسعارًا أولية أقل، مما يجعلها جذابة إذا كنت تخطط للبيع أو إعادة التمويل قبل تعديل السعر.

مثال: قد يبدأ ARM بقيمة 400000 دولار أمريكي لمدة خمس إلى سنة بمعدل فائدة 4٪ لمدة خمس سنوات. وبعد ذلك، يمكن تعديل المعدل سنويا، ومن المحتمل أن يرتفع في السنوات اللاحقة. سيتم تعديل دفعتك الشهرية وفقًا لذلك، حيث تبدأ بسعر أقل وتزداد مع تغير سعر الفائدة.

الرهون العقارية ذات الفائدة فقط

تسمح لك القروض العقارية ذات الفائدة فقط بدفع الفائدة فقط لفترة محددة، مما يؤدي إلى انخفاض الدفعات الأولية. عادة ما يكون هذا الخيار مخصصًا للمقترضين ذوي الدخل المرتفع أو ذوي الدخل غير المنتظم. ومع ذلك، يمكن أن تكون هذه القروض محفوفة بالمخاطر لأنك لا تقوم ببناء رأس مال خلال فترة الفائدة فقط.

مثال: إن الرهن العقاري بفائدة فقط بقيمة 400 ألف دولار بنسبة 5٪ للسنوات الخمس الأولى سيكون له دفعات شهرية أولية أقل. بعد فترة الفائدة فقط، ستزداد المدفوعات بشكل كبير عندما تبدأ في سداد أصل المبلغ.

قروض الرهن العقاري جامبو

الرهون العقارية الضخمة لمبالغ القروض التي تتجاوز حدود القروض المطابقة، والتي يتم تحديدها سنويًا. يمكن أن تكون هذه القروض ثابتة أو قابلة للتعديل وعادة ما تكون ذات أسعار فائدة أعلى بسبب حجمها الأكبر.

مثال: إن القرض الضخم بقيمة 1,000,000 دولار أمريكي بمعدل فائدة ثابت قدره 4.75% لمدة 30 عامًا سيكون له دفعات شهرية أعلى مقارنة بالقروض المطابقة القياسية. نظرًا لحجم القرض الأكبر، عادةً ما يكون سعر الفائدة والدفعات الشهرية أعلى.

لماذا من المهم أن نفهم كيف تعمل الفائدة على الرهن العقاري

قد لا يبدو الفرق بين معدل الفائدة على الرهن العقاري بنسبة 3.5% و4% كبيرًا للوهلة الأولى، لكن نسبة 0.5% يمكن أن توفر أو تكلفك آلاف الدولارات على مدار مدة قرض المنزل الخاص بك. على سبيل المثال، على رهن عقاري بقيمة 300000 دولار، يمكن لسعر فائدة أقل بنسبة 0.5٪ أن يوفر لك أكثر من 30000 دولار من دفعات الفائدة على مدار 30 عامًا.

يعد فهم فوائد الرهن العقاري أمرًا بالغ الأهمية لأنه يؤثر على مدفوعاتك الشهرية وإجمالي تكلفة القرض والصحة المالية على المدى الطويل. يساعدك الاطلاع على المعلومات على اتخاذ قرارات أكثر ذكاءً، واختيار أفضل خيار للرهن العقاري، وتوفير المال، والتفاوض على شروط أفضل، والتخطيط لميزانيتك، وتجنب الأخطاء المكلفة.

تأثير المدفوعات الإضافية على فوائد الرهن العقاري

إن إجراء دفعات إضافية مقابل أصل الرهن العقاري الخاص بك يمكن أن يقلل بشكل كبير من إجمالي الفائدة المدفوعة وتقصير مدة القرض.

• مدخرات الفائدة: يؤدي سداد أصل القرض بشكل أسرع إلى تقليل مبلغ الفائدة على مدى عمر القرض.
• تخفيض مدة القرض: يمكن أن تساعدك الدفعات الإضافية على سداد قرضك العقاري مبكرًا.

على سبيل المثال، إذا كان لديك رهن عقاري بقيمة 450 ألف دولار بفائدة 5٪ لمدة 30 عامًا، فإن سداد دفعة إضافية بقيمة 100 دولار كل شهر يمكن أن يوفر عليك آلاف الفوائد ويقلل سنوات من مدة القرض.

فهم نقاط الرهن العقاري

نقاط الرهن العقاري هي الرسوم المدفوعة مباشرة للمقرض عند الإغلاق مقابل سعر فائدة مخفض. ويعرف هذا أيضًا باسم “شراء بانخفاض السعر“، وكل نقطة تكلف عادةً 1٪ من مبلغ الرهن العقاري.

أنواع نقاط الرهن العقاري:

• نقاط الخصم: تستخدم لخفض سعر الفائدة الخاص بك.
• نقاط المنشأ: الرسوم المدفوعة للمقرض مقابل معالجة القرض.

على سبيل المثال، إذا كنت تحصل على رهن عقاري بقيمة 400000 دولار وقررت الدفع مقابل نقطتي خصم، فسوف تدفع 8000 دولار عند الإغلاق لتقليل سعر الفائدة.

باستخدام الآلات الحاسبة الرهن العقاري

لفهم كيفية تأثير العوامل المختلفة على أقساط الرهن العقاري بشكل أفضل، من المفيد استخدامه حاسبات الرهن العقاري. تسمح لك هذه الأدوات بإدخال أسعار الفائدة ومبالغ القروض والشروط المختلفة لمعرفة مدى تأثيرها على دفعتك الشهرية وإجمالي الفائدة المدفوعة.

• تقديرات مخصصة: أدخل تفاصيل القرض المحدد الخاص بك للحصول على تقديرات مخصصة للمدفوعات الشهرية.
• مقارنة التسوق: قارن سيناريوهات القروض المختلفة للعثور على الخيار الأفضل لوضعك المالي.
• تأثير سعر الفائدة: تعرف على كيفية تأثير التغيرات في أسعار الفائدة على تكاليفك الإجمالية.
• تحليل مدة القرض: قم بتقييم تأثيرات شروط القرض المختلفة (على سبيل المثال، 15 عامًا مقابل 30 عامًا) على دفعاتك الشهرية وإجمالي الفائدة.
• تخطيط الميزانية: حدد ما يمكنك تحمله وخطط لميزانيتك وفقًا لذلك.