الفوضى والتوحيد والفرص: الخبراء يفكرون في ما تعنيه تسوية NAR بالنسبة للصناعة
في حين فوجئ الكثيرون في قطاع العقارات بالأخبار صباح الجمعة التي تفيد بأن الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين وافق مارتي جرين، مدير مكتب محاماة، على تسوية وطنية للدعاوى القضائية التي رفعتها اللجنة مقابل 418 مليون دولار بولونسكي بيتل جرين، لم يكن واحدا منهم.
وكتب جرين في رسالة بالبريد الإلكتروني: “لقد كان واضحًا منذ أن أصدرت هيئة المحلفين في مدينة كانساس حكمًا بمليارات الدولارات، بعد ساعات قليلة من المداولات، أن التسوية العالمية بما في ذلك NAR كانت الحل الوحيد القابل للتطبيق”. “مع استقرار العديد من شركات الوساطة الكبرى بالفعل، كانت NAR في وضع لا يمكن الدفاع عنه للقتال لحماية نموذج الأعمال الذي تعرض بالفعل للخطر بسبب المستوطنات.”
شارك أحد المطلعين على الصناعة في إحدى شركات الوساطة المالية الكبرى مشاعر مماثلة.
وقال المطلع الذي طلب عدم الكشف عن هويته: “لم نفاجأ باستقرار NAR”. “يعتقد الكثير من الأشخاص في الصناعة أنهم سيفعلون ذلك، وأنه سيكون أفضل طريق للمضي قدمًا”.
بالإضافة إلى مبلغ التسوية البالغ 418 مليون دولار، والذي سيتم دفعه إلى صندوق ائتماني تسيطر عليه المحكمة على مدى أربع سنوات، وافقت NAR أيضًا على إلغاء جميع القواعد التي تسمح لوكلاء البائع بتحديد تعويضات لوكلاء المشتري. كما وافقت على منع ظهور تعويضات الوسيط في حقول MLS. تشير اتفاقية التسوية أيضًا إلى أنه يجب على المشاركين في MLS الذين يعملون مع المشترين الدخول في اتفاقية وسيط مشتري مكتوبة.
ووفقا لـ NAR، ستدخل هذه التغييرات حيز التنفيذ في منتصف يوليو 2024، على افتراض الموافقة على التسوية.
هناك اتفاق ولكن ماذا عن الموافقة؟
مايكل كيتشمارك، المحامي الرئيسي للمدعين في دعاوى سيتزر/بورنيت وجيبسون، واثق من أن القاضي ستيفن بوغ، الذي يشرف على دعوى سيتزر/بورنيت، سيوافق على الاتفاق.
وقال كيتشمارك: “لدينا ثقة هائلة في كل هذه التسويات والفوائد التي تجلبها لأعضاء الفصل”. “لذا، ليس لدينا أي مخاوف بشأن الحصول على الموافقة.”
في حين قال كيتشمارك إنه سعيد بشروط التسوية وسعيد لأن NAR “وجدت أخيرًا طريقها للمضي قدمًا لعملائها”، إلا أن التسوية لا تزال تسمح بمواصلة ممارسة التعويض التعاوني، وهو أمر قال كيتشمارك سابقًا إنه يود رؤيته ألغيت.
التعويض التعاوني يعيش ليرى يوما آخر
بموجب شروط اتفاقية التسوية، في حين لا يستطيع البائعون ووكلاء الإدراج الإعلان عن العمولة التي يختارون تقديمها لوكيل المشتري في النظام متعدد الأطراف، إلا أنه لا يزال من الممكن أن تكون جزءًا من المفاوضات بين المشتري والبائع التي يسهلها وكلائهم. بالإضافة إلى ذلك، إذا اختار البائع أو وكيله الإعلان عن القائمة في مكان ما بجانب MLS، فيمكنهم عرض مبلغ العمولة الذي يرغبون في دفعه لوكيل المشترين من خلال القائمة.
وعلى الرغم من ذلك، وصف ستيف بيرمان، المحامي الرئيسي للمدعين في دعوى موهرل، الاتفاق بأنه “تم إنجاز المهمة”.
“لقد بدأنا هذه القضية لتحدي قواعد NAR التي تمنع المنافسة على عمولات مبيعات المنازل في الولايات المتحدة للمنازل المدرجة في خدمات قوائم متعددة،” قال بيرمان، وهو شريك إداري في شركة هاجنز بيرمان، كتب في رسالة بالبريد الإلكتروني. “هذه التسوية تغير تلك القواعد بحيث تحدث المنافسة على مستوى العمولة.”
على الرغم من أن ماركس ستيربكو، المحامي الإداري لـ مجموعة قانون ستربكو، سعيدًا بأن ممارسة التعويض التعاوني ستكون قادرة على الاستمرار، فهو يعتقد أن القواعد الجديدة التي تحكم كيف وأين يمكن للوكلاء الكشف عن عروض التعويض التعاوني ستخلق الفوضى.
وقال ستيربكو: “لم يعد بإمكان نظام MLS أن يحتوي على عروض العمولة، ولكن لا يزال بإمكان الوكلاء أن يضعوا في قسم تعليقات الوسيط أنهم سيمنحون ائتمانًا للمشتري لدفع وكيلهم”. “ستكون فوضى مطلقة.”
فرصة لكبار الوكلاء
على الرغم من الفوضى المحتملة، قال الوسطاء وقادة الصناعة إنه من المهم أن يتذكر الوكلاء أن التعويض التعاوني قد حدث لا تم حظر.
وقال أحد المطلعين على الصناعة في إحدى شركات الوساطة الكبرى لـ HousingWire: “نعتقد أنه من المهم للغاية أن يفهم الوكلاء أن الصناعة لا شيء في الاتفاقية يمنع البائع الذي لديه أكبر سيولة من مساعدة مشتري المنازل في نفقاتهم المقدمة”.
ومع ذلك، قال الوكلاء لـ HousingWire أن هذا لا يعني أن نفس الممارسات التي تعمل مع المشترين اليوم ستنجح بعد التسوية
“ما سيحدث الآن، هو أنه من ناحية البيع، ومن ناحية الشراء، يجب أن تكسب ما تجنيه بالفعل. لقد انتهت أيام فتح الأبواب. لقد ولت أيام عرض المنزل ببساطة أو انتظار المشتري ليرسل لك القائمة التي تعجبه،” جيسون بوسنيك، مدير المبيعات في مجموعة تشيناتي العقارية، قال. “عليك أن تجد طرقًا جديدة للتمييز والارتقاء. إنها فرصة لأفضل الوكلاء، الذين يتمتعون بأعلى المهارات وأفضل أخلاقيات العمل، للارتقاء إلى القمة.
يعتقد بوسنيك أن الوكلاء بدوام جزئي سيعانون، وهو ما حدث مع جيسون هابر، أ بوصلة الوكيل والمؤسس المشارك لـ الجمعية العقارية الأمريكية، يتوافق مع.
وقال هابر: “الوكلاء الذين لا يتواصلون جيدًا مع عملائهم ويواجهون صعوبة في التعبير عن عرض القيمة الخاص بهم سيواجهون وقتًا صعبًا للغاية في المستقبل، ومن المحتمل أن يكون لدينا عدد أقل من الوكلاء لأن الكثير منهم سينتهي بهم الأمر إلى مغادرة الصناعة”.
فرصة للتوحيد على مستوى الصناعة
ستيف موراي، المؤسس المشارك لـ اتجاهات حقيقيةيعتقد أن شروط اتفاقية التسوية ستتسبب في ضغط مماثل بين شركات السمسرة.
وقال موراي: “في أي وقت في التاريخ تقريبًا، تتورط الحكومة الفيدرالية الأمريكية في هذا النوع من الدعاوى القضائية ضد صناعة بأكملها وتفرض تغييرات شديدة القسوة على تلك الصناعة، مما يتسبب في عمليات اندماج كبيرة”. “أعتقد تمامًا أن هذا سيحدث هنا.”
ويعتقد خبراء الصناعة أن هذا قد يتفاقم بسبب حقيقة أن التسوية لا تغطي الشركات التي كان حجم معاملاتها أكثر من 2 مليار دولار في عام 2022.
وقال ستيربكو عن هذا الشرط: “لقد قامت NAR فعليًا بإلقاء ما لا يقل عن 100 من أفضل شركات الوساطة العقارية بالكامل تحت الحافلة في هذا الشأن”. “لا تزال هناك جميع الدعاوى القضائية الأخرى ولجنة التقاضي متعددة المقاطعات، لذلك لا أعتقد أن هذا يحل المشكلة حقًا.”
تناولت Ketchmark أيضًا هذا الأمر وأشارت إلى أن الاتفاقية توفر آلية لتحرير الشركات ذات الحجم الأكبر من الدعاوى القضائية المرفوعة ضد العمولة. قد يكون هذا مهمًا بشكل خاص لـ الخدمات المنزلية في أمريكا، وهو الآن المدعى عليه الوحيد المتبقي في الدعاوى القضائية الخاصة بـ Sitzer/Burnett وMoehrl وNosalek.
وقال كيتشمارك: “الآن تتقدم الصناعة بأكملها إلى الأمام وتدرك أنه يتعين عليها تغيير طرقها”. “لقد حان الوقت لخدمات HomeServices of America و بيركشاير هاثاواي للطاقة لفعل نفس الشيء. سنوفر لهم الفرصة لحماية وكلائهم ووسطائهم وإيجاد طريق للمضي قدمًا”.
ورفضت شركة HomeServices of America التعليق على اتفاقية التسوية.
أتطلع قدما
وبينما تفكر شركة HomeServices of America وغيرها من الشركات في خياراتها، ويحاول الوكلاء والوسطاء معرفة ما تعنيه التسوية بالنسبة لهم ولأعمالهم، فإن الصناعة سوف يكتنفها عدم اليقين مرة أخرى، لكن موراي يعتقد أنها ستستمر.
وقال موراي: “سندخل الآن في فترة من الفوضى قليلاً حيث يحاول الوسطاء والوكلاء ترتيب طريقهم من خلال كيفية القيام بأعمالهم”. “لكنني مررت بمثل هذا النوع من الأمور لمدة 47 عامًا – أسواق مروعة، وتغيرات في الممارسة، وتحديات نموذجية جديدة – ومن وجهة نظري، اكتشف الوسطاء والوكلاء دائمًا طريقة للتكيف. سيستغرق الأمر بعض الوقت لحل هذه المشكلة، لكنهم سيكتشفونها.”
