أسعار الفائدة والمخزون تتحدى المشترين في شمال غرب أوهايو
تتمتع منطقة مترو توليدو بمتوسط 90 يومًا أبحاث ألتوس درجة مؤشر حركة السوق التي تراوحت بين 50 و54 منذ أوائل مارس. تعتبر النتيجة 30 أو أكثر مؤشرا على سوق البائع.
وفقًا لبيانات Altos، فإن منازل منطقة توليدو في ثاني أدنى ربع في السوق – والتي يبلغ متوسط قائمة الأسعار فيها 199.900 دولار – لديها متوسط مؤشر حركة السوق لمدة 90 يومًا يبلغ 84.44، مع متوسط 14 يومًا في السوق. . في المقابل، فإن المنازل في الربع الأعلى من السوق – تلك المنازل التي يبلغ متوسط أسعارها 625 ألف دولار – لديها درجة مؤشر حركة السوق تبلغ 35.9 وتقضي متوسطًا قدره 56 يومًا في السوق.
يعزو الوكلاء ظروف السوق المتغيرة إلى بيئة أسعار الفائدة الحالية.
وقال إيدي كامبوس، رئيس البنك: “أي شيء أقل من 300 ألف دولار أو 350 ألف دولار له نشاط جيد حقًا، ولكن فوق ذلك، أعتقد أن أسعار الفائدة أثرت بالفعل على المشترين في تلك النطاقات السعرية”. السماسرة في شمال غرب أوهايو وشريك في شركة RE/MAX Preferred Associates.
“كنت أعرض على عميلي منزلًا تم إدراجه مؤخرًا بسعر 599000 دولار، وشراء المنزل اليوم مقارنة بما كان عليه قبل ثلاث سنوات هو فرق قدره 1400 دولار في دفع الرهن العقاري الشهري. وهذا أمر مهم جدًا.
بالإضافة إلى المزيد من الأيام في السوق للمنازل بأسعار أعلى، قال كامبوس إنه شهد أيضًا بعض التخفيضات في الأسعار على القوائم في الطرف الأعلى من السوق.
بالنسبة لعملاء فليشمان المشترين، يبدو أن معدلات الرهن العقاري تمثل مشكلة عندما تحتاج المنازل إلى التحديثات.
وقال فليشمان: “إذا كان هناك عمل يتعين القيام به وكانوا يدفعون أسعار فائدة أعلى، فلن يكون لديهم مكان في الميزانية”. “إننا نرى الكثير من المشترين لأول مرة في الوقت الحالي الذين لا يقدمون سوى 3% أو 5% مقدمًا على قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية، ولا يملكون الأموال النقدية اللازمة لإجراء الإصلاحات والوفاء بدفعات الرهن العقاري الشهرية بسعر أعلى. سعر الفائدة.”
في حين يقول الوكلاء المحليون إنهم ما زالوا يشهدون حروب العطاءات عند نقاط سعر أقل، إلا أنهم لاحظوا أن حالات العروض المتعددة في يوليو 2024 تفتقر إلى شدة المعارك التي شهدناها قبل بضع سنوات في السوق التي يحركها الوباء. لكن فليشمان أشار إلى أنه لا يزال يرى بند التصعيد العرضي، بالإضافة إلى التنازل عن عمليات التفتيش وبنود فجوة التقييم.
قال فليشمان: “لقد كتبت عرضًا لشراء عقار مؤخرًا، مقابل 36 ألف دولار أمريكي، كل المبلغ نقدًا، لكن العميل خسر لأنه كان مزرعة جميلة من الطوب في موقع رائع”. “لكن معظم العطاءات في العروض المتعددة هي مجرد عروض ثابتة مع فترة استحواذ مدتها 30 يومًا بعد الإغلاق.”
وفي ظل ظروف السوق التنافسية، خاصة عند نقاط الأسعار المنخفضة، يقول الوكلاء المحليون إنهم يتعاملون مع بعض إرهاق المشترين.
قال كامبوس: “هناك إحباط بالتأكيد”. “معظم الأشخاص الذين يكتبون العروض معنا يكونون في عرضهم الثالث أو الرابع أو حتى الخامس.”
بالنسبة لكامبوس، التحدي الأول الذي يواجه المشترين هو وضع المخزون الحالي.
وقال كامبوس: “هناك نقص في العقارات المعروضة للبيع، ولهذا السبب، لا تزال المنافسة موجودة”.
تظهر البيانات من Altos Research أن متوسط عدد بطاقات العائلة الفردية النشطة على مدار 90 يومًا في منطقة مترو توليدو بلغ 613 بطاقة اعتبارًا من 5 يوليو، ارتفاعًا من 542 بطاقة نشطة في أوائل مايو. انخفض هذا العدد من 637 قائمة في العام الماضي و1345 قائمة قبل ظهور جائحة كوفيد-19.
لكن الوكلاء يقولون إن هناك بعض الأخبار الجيدة في الأفق للمشترين المحبطين.
وقال جيم جير، المالك الوسيط لشركة فيندلاي بولاية أوهايو: “من وجهة نظر المخزون، بدأنا نرى المزيد من العقارات في السوق”. مجموعة ERA Geyer-Noakes العقارية. “إنه صعود بطيء نوعًا ما وبالتأكيد ليس في المكان الذي نريده أن يكون فيه، لكنه تحسن”.
بلغ متوسط عدد القوائم النشطة الجديدة للعائلة الواحدة على مدار 90 يومًا في السوق في منطقة توليدو 108 قوائم في أوائل يوليو، ارتفاعًا من أدنى مستوى على الإطلاق البالغ 72 قائمة تم تحديدها في أواخر فبراير 2024.
على الرغم من أن بعض البائعين المحتملين الذين لديهم معدلات فائدة منخفضة على الرهن العقاري يختارون البقاء في أماكنهم أثناء محاولتهم انتظار بيئة أسعار الفائدة الحالية، إلا أن الوكلاء المحليين يقولون إن الأسعار أصبحت أقل عائقًا أمام إدراج عقار.
وقال فليشمان: “أعتقد أن الناس بطبيعتهم يشعرون بالملل”. “لقد تم تقييدهم بتلك المعدلات، وأعتقد أنهم يرون ويدركون الآن أن المعدلات لن تنخفض أبدًا إلى هذا الحد مرة أخرى، لذا فإن الأمر يتعلق بما إذا كان الحفاظ على المعدل أكثر أهمية من وجود الفناء الخلفي الذي يريدونه أم لا”. يريدون أو نمط الحياة الذي يريدون.
“في نهاية اليوم، يأتي الجميع عند نقطة يكونون فيها على استعداد لدفع الثمن للحصول على المنزل الذي يريدونه.”
مع اقتراب فصل الخريف، يتوقع الوكلاء أن يظل سوق توليدو قويًا نسبيًا ولكنهم يأملون في توفير مساحة أكبر للتنفس للمشترين.
وقال فليشمان: “في الوقت الحالي، سنرى منزلًا مدرجًا بسعر 399 ألف دولار، وقد يرتفع إلى 415 ألف دولار، لكنني أعتقد أنه في الخريف سنرى الأشياء المدرجة بسعر 415 ألف دولار تذهب لذلك وليس 430 ألف دولار”. “أعتقد أن المشترين ستتاح لهم الفرصة للتفاوض أكثر قليلاً، وإجراء عمليات التفتيش الخاصة بهم، وخوض القليل من القتال في اللعبة.”
على الرغم من أن الوكلاء يتوقعون أن تؤدي الانتخابات الرئاسية المقبلة إلى تعقيد الأمور بعض الشيء، إلا أنهم يظلون متفائلين بشأن المستقبل طويل المدى لسوق الإسكان في شمال غرب أوهايو.
وقال جيير: “من وجهة النظر الاقتصادية، وفيما يتعلق بالتوظيف وأشياء من هذا القبيل، فإننا نبلي بلاءً حسناً”. “إن سكاننا ما زالوا عالقين هناك، والتحدي الذي نواجهه في السوق لا يتمثل في الافتقار إلى المشترين الجاهزين والراغبين والقادرين. هو المخزون. لكننا رأينا المزيد من البائعين يفكرون في طرح منازلهم في السوق، وكلما زاد نجاحنا في البيع، زاد تحفيز هؤلاء البائعين المحتملين لإدراجهم.
