لماذا يمكن استخدام وحدات ADU للشيخوخة في مكانها – وكيف يمكن أن يساعد الرهن العقاري العكسي
تتمتع الوحدات السكنية الملحقة (ADUs) بإمكانيات كبيرة للشيخوخة، كما يتضح من شعبيتها المتزايدة وتصريحات الشركات الخاصة والمسؤولين الحكوميين على حد سواء التي تؤكد فائدتها لإسكان كبار السن.
في إحدى الحالات الأخيرة التي أبرزها مرات لوس انجليس، لجأت إحدى العائلات إلى وحدة ADU بعد العثور على خيارات محدودة، وهي على استعداد لرؤية أحد أحبائها يعيش في بيئة حديثة ومناسبة لعمرها.
عندما وجدت والدة صاحبة المنزل المسنة – التي كانت تعيش بمفردها في شقة في شيكاغو وكانت في كثير من الأحيان معزولة بسبب الطقس في المنطقة – نفسها مطرودة من مسكنها، شجعتها الأسرة على الانتقال إلى منطقة لوس أنجلوس لتكون أقرب إلى العائلة وتعيش في مناخ أكثر دفئًا (وغالبًا ما يكون أكثر قابلية للتنبؤ به).
ولكن عندما أعلن مالك الشقة أنه سيتم تجديد جميع الوحدات في المبنى وإجبار جميع المستأجرين الحاليين على الخروج، بدأت الساعة تدق لإيجاد حل. في نهاية المطاف، بعد حصولها على إعفاء من المعيشة لكبار السن من ولاية كاليفورنيا، سعت الأسرة إلى إيجاد ترتيب أفضل. كان الحل فرضًا ولكنه كامل: وحدة ADU.
وذكر تقرير التايمز: “ربما كانت قطعة الأرض صغيرة بمساحة 3500 قدم مربع، لكن المرآب المتساقط في الخلف كان يسهل الوصول إليه في الزقاق ووسادة خرسانية من شأنها أن تكون مناسبة للمسكن الثاني والمستأجر”.
وبعد الاستعانة بمهندس معماري محلي يفهم احتياجات الشيخوخة، تم إنشاء وحدة ADU جديدة تبلغ مساحتها 650 قدمًا مربعًا بعد أربع سنوات بتكلفة تبلغ حوالي 400 ألف دولار.
تقول القصة: “تحتوي الوحدة على غرفة نوم واحدة وحمام يمكن الوصول إليه مع باب زجاجي بلوري يوفر الخصوصية ويمكن أن يستوعب مرافقًا إذا لزم الأمر”. “أصبح المطبخ كامل الحجم المزود بغسالة ومجفف أكثر ملاءمة بفضل الجزيرة المتحركة على عجلات والتي يمكن تحريكها إذا وجدت في الطريق.”
ولتلبية الحاجة إلى المزيد من المساكن، قامت ولاية كاليفورنيا بالتطور، بل إنها قامت باستثناءات لبعض اللوائح التي تحكم الهياكل. على سبيل المثال، تسمح سان خوسيه لأصحاب المنازل ببيع وحدات ADU على ممتلكاتهم كمنازل بداية. في مقاطعة لوس أنجلوس، تم رفع لوائح مياه الأمطار التي تسبب تأخيرات في البناء لأولئك الذين يسعون إلى البدء فورًا في مشاريع البناء السكنية الصغيرة الحجم.
وقد لاحظت صناعة الرهن العقاري العكسي أيضًا إمكانات وحدات ADU. في حين أن الشاغل النهائي لمثل هذا المسكن لن يكون قادرًا على استخدام منتج مثل رهن تحويل ملكية المنزل (HECM) لتمويل ADU بمفرده، فقد أوضح أحد المحترفين سابقًا لـ سكن وايرعكس الرهن العقاري اليومي (RMD) الذي يمكن لمالك المنزل الذي يبلغ من العمر 62 عامًا أو أكثر الحصول على قرض HECM واستخدام عائداته لتمويل بناء ADU لشخص آخر.
“إنه أمر ممتاز بسبب الدخل الذي سيحصل عليه شخص ما من خلال بنائه،” رينيه كونستانتين، مدير قسم الرهن العقاري العكسي في الرهن العقاري EstaR في سان دييغو، أخبر RMD العام الماضي. “العائدات غير خاضعة للضريبة التي يستخدمونها في البناء، وبعد ذلك سيحصلون على أموال نقدية شهرية.”
وأضافت أنه ليس من السهل بالضرورة الحصول على قرض عقاري عكسي لتمويل بناء وحدة ADU.
“عليك أن تعمل مع [ADU specialist] قالت في ذلك الوقت: “المقاولين، في المقام الأول”. “أخبروني أنهم يعرفون الأشخاص الموجودين هناك في مدينتهم المحلية، ويعرفون من يتحدثون إليهم وعلى دراية بما هو مطلوب. ومن المؤكد أنه يتعين عليك السماح للمقاول بالقيام بهذا العمل الشاق في جانب المبنى، والعمل معه في كل خطوة على الطريق.
وفوق هذا فإن الإدارة الفيدرالية للإسكان وضعت (قروض إدارة الإسكان الفدرالية) مبادئ توجيهية للنظر في إيرادات الإيجار عند الاكتتاب في الرهون العقارية الآجلة وإجراء التقييم المالي لقروض HECM في أواخر العام الماضي. أدرجت قروض إدارة الإسكان الفدرالية إضافة وحدات ADU إلى تعريفات العقارات المؤهلة في دليل العائلة الواحدة 4000.1، وهو جزء من مراجعة واسعة النطاق للرهن العقاري العكسي لتلك الوثيقة في وقت سابق من هذا العام.
