يتفاعل متخصصو الرهن العقاري العكسي مع تغييرات قاعدة H4P
بعد إصدار القواعد الجديدة المقترحة لبرنامج رهن تحويل ملكية المساكن (HECM) للشراء (H4P) في أواخر العام الماضي، أعربت صناعة الرهن العقاري العكسي عن الكثير من الإثارة.
وفي القواعد المقترحة حديثاً التي صدرت في أكتوبر/تشرين الأول، فإن برنامج H4P سوف يسمح، في ظروف معينة، بإدراج مساهمة الطرف المهتم بما يصل إلى 6% من سعر بيع المنزل. عندما تمت مشاركة الأخبار خلال حلقة نقاش في الرابطة الوطنية لمقرضي الرهن العقاري العكسي (NRMLA) الاجتماع والمعرض السنوي في ناشفيل في ذلك الأسبوع، انفجر الحاضرون في الهتافات.
ولكن بعد أن تم لفت انتباه صانعي السياسات إلى المخاوف خلال فترة التعليق على الاقتراح، تم وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (هود) و الإدارة الفيدرالية للإسكان (FHA) أعلنت قرارها في أواخر الأسبوع الماضي بالتراجع عن بعض هذه الخطط.
مخاوف AARP
“سوف تمضي قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) قدمًا في اقتراحها الذي يسمح بمساهمات بائع العقارات أو وكيل العقارات أو البناء أو المطور إلى HECM لتغطية تكاليف إغلاق مقترضي الشراء،” قالت HUD في تحديثها للسياسة. “ومع ذلك، في هذا الوقت، قروض إدارة الإسكان الفدرالية لن تسمح بذلك [lenders] ومنشئو الطرف الثالث (TPO) لإجراء مثل هذه التصنيفات الدولية للبراءات، كما أنها لن تسمح للتسعير المتميز بالتأهل كمصدر تمويل مؤهل لتلبية الحد الأدنى من الاستثمار المطلوب للمقترض.
تم التعبير عن العديد من هذه المخاوف من قبل مجموعة مناصرة رفيعة المستوى AARP، إحدى أكبر مجموعات مصالح المستهلكين في الولايات المتحدة
في رسالة إلى مفوضة إدارة الإسكان الفيدرالية جوليا جوردون، أوضح ديفيد سيرتنر – المستشار التشريعي لـ AARP ومدير السياسة التشريعية في قسم الشؤون الحكومية – معارضة المجموعة لائتمانات التسعير المتميزة على قروض H4P مع السماح للمقرضين ومنشئي الطرف الثالث بالمساهمة في إغلاق التكاليف. وأشار سيرتنر إلى مخاوف بشأن الإقراض العادل واحتمال التأثير غير المبرر للمقترض.
تواصلت RMD مع AARP وتلقت بيانًا من Jenn Jones، نائب رئيسها للشؤون الحكومية والأمن المالي والمجتمعات الصالحة للعيش.
وقال جونز: “تشيد AARP بتحديث HUD لبرنامج تحويل الرهن العقاري مقابل الشراء الذي يحافظ على حماية المستهلك الحيوية في مكانها”. “ستمنع التغييرات خطر قبول المستهلك لسعر فائدة أعلى مقابل الائتمان عند الإغلاق، دون القدرة على تقدير التكلفة طويلة الأجل لتلك المقايضة.
“سيساعد التحديث أيضًا في تجنب التأثير غير المبرر المحتمل من قبل المقرضين ومنشئي الطرف الثالث. لقد كانت حماية المستهلك هذه دائمًا جانبًا مهمًا من برنامج HECM.
مرونة قروض إدارة الإسكان الفدرالية/هود
تسارعت المناقشات حول منتج H4P في الأشهر الأخيرة حيث يتبناه المزيد من مقرضي الرهن العقاري العكسي كمسار محتمل للأمام للأعمال، على الرغم من معدل انتشاره المنخفض باستمرار ضمن برنامج HECM.
بالنسبة لليزا مورييلو، مديرة مبيعات الرهن العقاري العكسي الوطنية في بنك متعدد القنوات LoanDepotفإن هذا الإعلان يشكل “توضيحًا” للسياسة المعلنة أكثر من كونه تغييرًا صريحًا.
وقال موريلو: “أعتقد أنهم أوضحوا للتو من هم الأطراف المعنية التي يعتقدون أنها يجب أن تكون”. “إنهم في الحقيقة لا يريدون استمرار التسعير المتميز لتكملة المقترضين. إنهم لا يريدون تلك الأشياء. […] أعتقد أن القواعد غالبًا ما يتم وضعها لحمايتنا من القلة التي تسيء استخدامها، لذلك أعتقد أن معظم العاملين في صناعتنا واضحون جدًا بشأن ماهية هذه القواعد.
وأضافت موريلو أنها أعجبت برؤية استجابات HUD وFHA بشأن قضايا الرهن العقاري العكسي في الآونة الأخيرة، بما في ذلك هذه المشكلة.
وقالت: “أنا معجبة بـ HUD لأنهم خرجوا بتوضيح بهذه السرعة، وأنهم سمحوا بكل هذا التعليق العام”. “إنهم يستخدمونه للمساعدة في تشكيل العملية للمضي قدمًا. هذه خطوات ضخمة لم تكن تحدث قط منذ سنوات مضت».
وأوضحت أنه بدلاً من ذلك، تقوم HUD بجمع المزيد من التعليقات والسماح لمحترفي الصناعة الذين يعرفون المنتج بشكل أفضل بالحصول على مقعد أكبر على الطاولة.
وقال موريلو: “إنهم يتوجهون بنشاط إلى هناك ويسألوننا عن رأينا في هذا الأمر، وما إذا كان ينبغي أن تكون هناك تغييرات أم لا”. “سيكون هناك دائمًا شخص غير سعيد بالطريقة التي تسير بها الأمور. لكن في الوقت الحالي، لا أعتقد أنهم قالوا أي شيء لم نكن نعرفه بالفعل.
تصورات الوسيط
سكوت هارمز، المدير الوطني للقسم العكسي في الوساطة C2 الماليةيعتقد أن تغييرات HUD بناءة.
وقال هارميس: “إن حقيقة أن قروض إدارة الإسكان الفدرالية تمضي قدمًا في السماح لهذه الكيانات المحددة بتصنيع IPCs أمر جيد”. “أعتقد أنه في الواقع قد يبقي العمل أكثر نظافة وأقل إرباكًا من خلال عدم السماح للرهن العقاري ومنشئي الطرف الثالث بإنشاء IPCs، لأن ذلك يميل إلى أن يصبح فوضويًا بعض الشيء، لذلك أعتقد أن هذا في الواقع أمر بناء لأنهم سيسمحون للبائعين والبنائين ويقوم وكلاء العقارات بتصنيع IPCs.
ويتفق تاني كابي، وهو أيضًا من C2، مع هارميس. قال كيب إن التغيير للسماح بـ IPCs في المقام الأول قد طال انتظاره. وقال إن حقيقة أن HUD وFHA قررتا إجراء تغييرات مع الحفاظ على IPCs في برنامج H4P لا تقلل من التقدم الذي يمثله الإعلان الأصلي.
وقال: “بدلاً من محاولة كل هؤلاء المقرضين والوسطاء التنافس، وإسقاط أسعارهم ودفع تكاليف الإغلاق، أعتقد أنه من الأفضل أن يدفع البائع تكاليف الإغلاق تلك بدلاً من الحصول على ائتمان المقرض شخصيًا”.
وقال إن التغييرات في حد ذاتها لن تسبب أي ضرر حقيقي للخطوات التي قطعتها قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) و HUD مع منتج H4P عند الإعلان لأول مرة عن التغييرات في الخريف.
وقال كيب: “أعتقد أن التحول الكبير هنا هو ما وضعوه قبل ستة أشهر، مما سمح لشركات البناء والبائعين بتغطية بعض هذه التكاليف”. “سيصبح هذا أكثر أهمية مع تراجع السوق، ومع انخفاض قدرة الناس على شراء المنازل وإنشاء أسر أقل.”
