هل ستستمر معدلات الرهن العقاري في الانخفاض؟
معدلات الرهن العقاري والعائد لمدة 10 سنوات
إن عائد العشر سنوات هو المفتاح لجميع أعمالي السكنية، لذلك أركز عليه دينياً. في توقعاتي لعام 2024، أضع نطاق العائد لمدة 10 سنوات بين 3.21%-4.25%، مع وجود خط حرج في الرمال عند 3.37%. إذا ظلت البيانات الاقتصادية ثابتة، فلا ينبغي لنا أن ننخفض إلى ما دون ذلك 3.21%ولكن إذا أصبحت بيانات العمالة أضعف، فسيتم اختبار هذا الخط عند 3.37%.
وهذا يعني أن معدلات الرهن العقاري يجب أن تبقى بين 5.75%-7.25% مع افتراض أساسي بأن فروق الأسعار ستكون سيئة في معظم أيام العام. تم تداول العائد على مدى 10 سنوات أعلاه 4.25% هذا العام، ولكن معدلات الرهن العقاري لم تصل 7.25%، لذا فقد تصرفت فروق الأسعار بشكل أفضل مما كنت أعتقد.
لقد تجنبنا مؤخرًا الرصاصة عندما اقترب العائد على السندات لأجل 10 سنوات ولكنه لم يتجاوز 4.34%، الأمر الذي كان من الممكن أن يؤدي إلى عودة معدلات الرهن العقاري إلى 8% مرة أخرى. لقد ارتدنا عن هذا الخط الرئيسي عدة مرات، وفي الأسبوع الماضي، حتى مع بيانات الوظائف وتحدث باول إلى الكونجرس، اتجه العائد على السندات لأجل 10 سنوات إلى الانخفاض وأنهت أسعار الفائدة على الرهن العقاري الأسبوع عند 6.85٪. يظهر الرسم البياني أدناه تداول العائد لمدة 10 سنوات في الأسبوع الماضي (4-8 مارس).
في الرسم البياني أدناه، يمكنك أن ترى لماذا ناقشت المستويات الحرجة للعائد لأجل 10 سنوات في الماضي: القاع يقع حول مستوى 3.80٪ والقمة هي مستوى 4.34٪. نحن لم ننكسر أيضًا بعد. ونظرًا لبياناتنا الاقتصادية الحالية وبدون حدث عالمي حاسم جديد، فمن المفترض أن يستمر هذا النطاق. ومن الأمور الإيجابية بالنسبة لأسعار الرهن العقاري أن الدولار الأمريكي لا يزداد قوة ولكنه ينخفض ببطء – فالعالم لا يستطيع تحمل أن يصبح أكثر قوة. وقال باول إن سياسة بنك الاحتياطي الفيدرالي مقيدة، لذا إذا تجاوز العائد على السندات لأجل 10 سنوات مستوى 4.34%، أتوقع أن يكون بنك الاحتياطي الفيدرالي أكثر تشاؤمًا لأنه لا يريد أن تصبح السياسة مقيدة للغاية.
فيما يلي نظرة طويلة المدى على العائد على مدى 10 سنوات لتعطيك حجم الحركة في السنوات الأخيرة.
شراء بيانات التطبيق
كما ارتفعت معدلات الرهن العقاري من 6.63% إلى 7.16% في وقت سابق من هذا العام، كان لدينا خمسة أسابيع متتالية من بيانات طلبات الشراء السلبية، وهو أمر لم نشهده العام الماضي. ومع ذلك، تغير ذلك الأسبوع الماضي. ومع انخفاض أسعار الفائدة، شهدنا نموًا بنسبة 11٪ من أسبوع لآخر.
منذ نوفمبر 2023، حصلنا على تسع مطبوعات لطلبات شراء إيجابية وخمس نسخ سلبية بعد إجراء تعديلات العطلة. منذ بداية العام وحتى الآن، حصلنا على ثلاث مطبوعات إيجابية مقابل خمس مطبوعات سلبية. هذه نسخة كربونية مما حدث في عام 2023 عندما ارتفعت أسعار الفائدة. ومع ذلك، فقد عملنا من مستوى أقل في مبيعات المنازل العام الماضي. لا يستغرق تحريك الإبرة الكثير لأننا نعلم جميعًا أن لدينا مشترين مستعدين للانطلاق وأن مبيعات المنازل في أدنى مستوياتها القياسية.
بيانات جرد المساكن الأسبوعية
كانت القصة الإيجابية للإسكان في عام 2024 هي نمو المخزون الذي شهدناه على أساس سنوي. نعم، أعلم أنه لا يوجد الكثير من المنازل، لكن النمو هو النمو أيها الناس! كلما ابتعدنا عن سوق الإسكان غير الصحي بشكل وحشي في مارس 2022، كلما شعرت بسعادة أكبر.
الآن، هناك شيء واحد يتعلق ببيانات المخزون على أساس سنوي، وهو أن القاع الموسمي في العام الماضي حدث في 14 أبريل، وهو أطول وقت على الإطلاق للعثور على قاع موسمي. مع توفر هذه المعلومات، ستظهر التركيبات السنوية نموًا أكبر من العام التقليدي، عندما نجد قاعًا موسميًا في يناير أو فبراير.
فيما يلي نظرة على مخزون الأسبوع الماضي:
- تغير المخزون الأسبوعي (1-8 مارس): ارتفع المخزون من 498,339 ل 500,579
- نفس الأسبوع من العام الماضي (2-9 مارس): انخفض المخزون من 419,419 ل 413,199
- كان أدنى مستوى للمخزون على الإطلاق في عام 2022 عند 240,194
- ذروة المخزون لعام 2023 كانت 569,898
- بالنسبة لبعض السياق، القوائم النشطة لهذا الأسبوع في 2015 كان 971,965
بيانات القوائم الجديدة
تنمو بيانات القوائم الجديدة سنويًا، لكنها لا تزال منخفضة بعض الشيء بما لا يروق لي في عام 2024، حيث كنت أتمنى المزيد من الانتعاش لأن خط البيانات هذا كان يعمل عند أدنى المستويات المسجلة على الإطلاق في عام 2023. ومع ذلك، النمو هو نمو، وإذا تمكنا من مطابقة مستويات ربيع 2022 و2021، فسأكون سعيدًا في التخييم.
بيانات القائمة الجديدة الأسبوعية للأسبوع الماضي على مدار عدة سنوات سابقة:
- 2024: 59,243
- 2023: 50,687
- 2022: 59,661
بالنسبة لبعض السياق التاريخي، كانت بيانات القائمة الجديدة هذا الأسبوع في عام 2011 362,248.
نسبة خفض الأسعار
في كل عام، يتم تخفيض أسعار ثلث المنازل قبل بيعها – وهذا نشاط إسكاني منتظم وخط البيانات هذا موسمي للغاية. يمكن أن تنمو نسبة خفض الأسعار عندما ترتفع معدلات الرهن العقاري ويتأثر الطلب. وعندما تنخفض المعدلات، فإنها تنخفض عن المتوسط السنوي.
المخزون أعلى من العام الماضي، وربما وجدنا القاع بالفعل في المخزون، لذلك مع تقدم العام، يجب أن يزيد عدد المنازل التي تتلقى تخفيضات في الأسعار. الهدف هو معرفة كيف يلعب متغير معدل الرهن العقاري في خط البيانات هذا.
فيما يلي نسبة خفض الأسعار للأسبوع الماضي على مدار السنوات العديدة الماضية. كما ترون أدناه، في عام 2022 عندما كان المخزون عند أدنى مستوياته على الإطلاق وكانت معدلات الرهن العقاري أقل من 4٪، كانت بيانات النسبة المئوية لخفض الأسعار عند مستوى منخفض غير صحي بشكل كبير.
- 2024: 30.5%
- 2023: 30.6%
- 2022: 16.7%
الأسبوع المقبل: أسبوع التضخم هنا
نحن ننتقل من أسبوع الوظائف إلى أسبوع التضخم عندما نحصل على تقارير التضخم لمؤشر أسعار المستهلك ومؤشر أسعار المنتجين. ستكون بيانات مؤشر أسعار المستهلك مثيرة للاهتمام لأن كل شخص يذاكر كثيرا في أمريكا قال نفس الشيء عن تقرير مؤشر أسعار المستهلك الأخير. تضمن التقرير نسخة ضخمة من الموارد التعليمية المفتوحة التي انحرفت بشكل كبير وجعلت البيانات أكثر سخونة مما ينبغي. سنرى ما إذا كان ذلك سيعود إلى طبيعته في هذا التقرير أو في التقرير التالي. وكما نعلم جميعا، فإن ازدهار الشقق السكنية ثم الكساد يؤدي إلى مزيد من البيانات المتعلقة بانخفاض التضخم في إيجارات الشقق. إذا جاءت تقارير التضخم أقل بكثير من المتوقع، فيمكننا أن نرى استمرار انخفاض معدلات الرهن العقاري هذا الأسبوع.
