معدلات الرهن العقاري انخفضت. هل يهتم المشترون؟
انخفضت معدلات الرهن العقاري منذ أسبوعين، ثم ارتفعت بشكل مطرد مرة أخرى في الأسبوع الماضي. هل يكفي تحفيز أي نشاط بيعي جديد أم أننا نتطلع إلى عام 2025 قبل أن تتعافى مبيعات المنازل أخيرًا؟
من منظور إجمالي المخزون، لم نشهد أي انتعاش في الطلب خلال الأسبوعين الماضيين حيث انخفضت معدلات الرهن العقاري إلى أقل من 7%. وهذا مفاجئ بعض الشيء بالنسبة لي. كنت أتوقع أن أتمكن من قياس بعض الارتفاع في الطلب بأموال أرخص. هناك عاملان يلعبان هنا.
1) من الممكن أن الأسعار لم تنخفض بما فيه الكفاية أو أنها بقيت هناك لفترة كافية. توقعت أن يكون أقل من 6.75 إلى 6.5 بمثابة عتبة للمشترين لبدء التحرك. وصلنا إلى 6.5 منذ 10 أيام. لكن الأسعار لم تبقى هناك لفترة طويلة وارتفعت طوال الأسبوع الماضي. كمشتري منزل، يجب أن أكون متناغمًا مع الأسعار وخيارات الشراء للقفز بهذه السرعة. معظم المشترين بصراحة لا يدركون ذلك. يمكن أن يوقفني ارتفاع الأسعار بسرعة، لكن الأمر يستغرق وقتًا أطول حتى تحفزني المعدلات المنخفضة على اتخاذ الإجراء.
2) السبب الآخر لعدم قياسنا لأي ارتفاع في الطلب بمعدلات أقل هو التوقيت الموسمي. لكي يؤدي انخفاض الأسعار إلى تحفيز المشترين على اتخاذ الإجراءات اللازمة، سنحتاج إلى قيام المشترين بالتسوق بنشاط. من الممكن أن نشهد انسحاب مشتري المنازل بالكامل من عام 2024، في انتظار معرفة أسعار الفائدة، وما يفعله الاقتصاد، ومن هو الرئيس في الربيع المقبل. إذا كنت مشتري منزل، فلن أرى العديد من اتجاهات السوق التي من شأنها أن تجعلني أرغب في القفز الآن.
ومهما كانت الأسباب، فإننا لم نقم بعد بقياس أي زيادة في الطلب على سوق الإسكان الكئيب هذا في عام 2024.
جرد
يوجد الآن 693000 منزل لأسرة واحدة في السوق. هذه زيادة بنسبة 1.3٪ للأسبوع، وهي زيادة أكبر قليلاً من النموذج الموسمي المقدر أسبوعًا بعد أسبوع. هناك ما يقرب من 41٪ من المنازل في السوق الآن أكثر من العام الماضي. وأدى ارتفاع معدلات الرهن العقاري إلى تباطؤ مشتري المنازل قرب نهاية أغسطس من العام الماضي، وارتفع المخزون بسرعة غير معقولة. وكان مخزون العام السابق يرتفع بنسبة 1-2٪ أسبوعيًا حتى نهاية أكتوبر.
لم نصل بعد إلى ذروة المخزون لهذا العام. ومع تحقيق مكاسب أسبوعية بنسبة 1.3% في المنازل غير المباعة في السوق، فإن المنحدر لم يصل إلى مرحلة الاستقرار بعد. ومن منظور العرض هذا، لم نشهد أي انتعاش في الطلب خلال الأسبوعين الماضيين، مع انخفاض معدلات الرهن العقاري إلى أقل من 7%. وكما ذكرت فهذا مفاجئ بالنسبة لي. كنت أتوقع بعض الارتفاع في الطلب بأموال أرخص. وبما أننا لم نشهد حتى الآن استقرارًا في المخزون، فهذا يعني أن مشتري المنازل بحاجة إلى الاهتمام بالتغيرات في أسعار الرهن العقاري. لا تزال المنازل والمدفوعات باهظة الثمن، والوقت متأخر في الموسم.
لذا، فإن الإشارة التالية التي نبحث عنها هي ما إذا كانت مستويات المخزون الأسبوعي ستتغير – من 1.3٪ مكسب أسبوعي إلى أقل من 1٪ إلى ثابت. إذا لم ترتفع معدلات الرهن العقاري، فأنا أتطلع إلى ذلك بشكل ملحوظ خلال الشهر المقبل. لنفترض أن المخزون غير المباع يستمر في الارتفاع على الرغم من انخفاض المخزون. في هذه الحالة، سيؤدي ذلك إلى العودة إلى نماذج التنبؤ وإعادة المعايرة. لذا راقب المخزون للأسابيع الستة المقبلة أو نحو ذلك.
في انتظار مبيعات المنازل
بالحديث عن إعادة المعايرة، أجرينا ترقية كبيرة لرمز قاعدة البيانات خلال الأسبوع الماضي، ولا تزال بعض الحسابات قيد المعالجة، لذلك لن ننشر بيانات القوائم الجديدة هذا الأسبوع. سيعود كل شيء إلى طبيعته الأسبوع المقبل على هذه الجبهة.
حاليًا، تم التعاقد على 367.000 منزلًا لأسرة واحدة، بالإضافة إلى 77.000 شقة أخرى متعاقد عليها. وهذا أقل بنسبة 3% من عدد الطلبات المعلقة الآن عما كان عليه قبل أسبوع ولم يتغير عن العام الماضي. وعندما ننظر إلى معدلات المبيعات، فمن الطبيعي أن تنخفض وتيرة المبيعات في النصف الثاني من العام بعد أن بلغت ذروتها في يونيو.
في النصف الأول من العام، ظللت أتوقع أن نشهد نموًا طفيفًا خلال عام 2023، لكن ذلك لم يتحقق بعد. تهدف وتيرة المبيعات إلى ما يزيد قليلاً عن 4.000.000 لهذا العام. لم ينمو هذا وهو ينزلق قليلاً عن وتيرته في وقت سابق من العام. في هذا الرسم البياني، يتتبع الخط المظلم لعام 2024 الخط الأحمر من العام الماضي. ربما، أخيرًا، في عام 2025، سنشهد بعض النمو في مبيعات المنازل. ولكن لا يزال يتعين إضافتها إلى البيانات.
أسعار المنازل
لذلك، انخفضت المبيعات ولم تظهر أي علامات تحسن في عام 2024. والمخزون آخذ في الارتفاع ولم يصل إلى ذروته لهذا العام بعد. إذا ارتفع العرض وانخفض الطلب، ألا يعني ذلك أن الأسعار ستنخفض؟
قد تعتقد ذلك، لكنهم ليسوا كذلك. وعلى الأقل فإن أسعار المساكن في المتوسط في مختلف أنحاء البلاد لا تنخفض. في الواقع، أصبحت أسعار المساكن في العديد من الأسواق الآن أقل مما كانت عليه قبل عام. وفي العديد من الأماكن، ترتفع أسعار المنازل. وعلى المستوى الوطني، ارتفعت أسعار المنازل بنحو 3% عما كانت عليه قبل عام. إن النظر إلى أسعار مجموعة القوائم الجديدة كل أسبوع يساعدنا على معرفة ما يحدث.
وفي السنوات الثلاث الماضية، لم تتحرك أسعار المنازل إلا بالكاد منذ عام 2022.
ارتفعت الأسعار خلال الوباء من متوسط سعر 300 ألف دولار إلى 350 ألف دولار إلى 400 ألف دولار. في الجزء السفلي من الرسم البياني، في الفترة 2018-2019، شهدنا ارتفاع معدلات الرهن العقاري وحروب ترامب التجارية التي أدت بالفعل إلى تباطؤ الاقتصاد. توقف نمو أسعار المنازل من عام 2019 إلى عام 2020. ثم، بالطبع، في الربع الأول من عام 2020، تغيرت جميع العوامل الكلية.
أحب استخدام هذا العرض لسعر المجموعة المدرجة حديثًا كل أسبوع كمؤشر رئيسي لأسعار المبيعات المستقبلية. يتم إدراج منزل الآن، ويظل معروضًا في السوق لمدة شهر، ويتلقى عرضًا، ويبرم عقدًا، ويتم إغلاق عملية البيع لشهر آخر في المستقبل. عندما يكون لدى البائعين مشترين، فإنهم يقومون بتسعير القائمة بعلاوة طفيفة. لذلك، يمكننا أن نرى تغيرات الأسعار سريعة الاستجابة.
وكان متوسط سعر القوائم الجديدة هذا الأسبوع 410.000 دولار. وهذا أقل من الأسبوع الماضي وهو أعلى بنسبة 2.8٪ فقط من العام الماضي في هذا الوقت. لدى البائعين ما يعرف بـ “الالتصاق السلبي” بالأسعار التي يطلبونها. لا يرغب بائعو المنازل في إدراج أسعار أقل من جيرانهم، لذا، حتى في عالم الطلب الخفيف، لا نشهد انخفاضًا كبيرًا في أسعار المنازل.
وهذا يساعدنا على التنبؤ بما قد يحدث لأسعار المنازل خلال السنوات القليلة المقبلة. لقد أمضينا عامين كاملين دون أي ارتفاع في أسعار المساكن، لكن الأسعار لم تنهار على الرغم من انهيار إجمالي حجم المعاملات. أستطيع أن أتخيل بضع سنوات أخرى مع تغير طفيف أو معدوم في أسعار المساكن بينما تتحسن الدخول، وربما تنخفض الأسعار مرة أخرى في المستقبل حتى تتعافى القدرة على تحمل التكاليف في النهاية.
أسعار المبيعات
عندما ننظر إلى المنازل التي تتلقى العروض وتبرم عقودًا هذا الأسبوع، يمكننا أن نرى أن متوسط السعر على المستوى الوطني هو 389,900 دولار. وهذا يمثل انخفاضًا بنسبة 1٪ تقريبًا خلال الأسبوع ولكنه يزيد بنسبة 4٪ تقريبًا عن العام الماضي. لذا، فإن القوائم الجديدة تظهر مكاسب سعرية بنسبة 3%، وتظهر عقود البيع الجديدة مكاسب سعرية بنحو 4%. ستكون المبيعات المغلقة لهذا العام في مكان ما في هذا النطاق.
تنخفض أسعار المبيعات مع بداية الموسم في النصف الثاني من العام. لا يزال الخط المظلم لهذا العام مرتفعًا مقارنة بالعام الماضي عندما ننظر إلى مجموعة المنازل التي تتلقى العروض وتبرم عقودًا كل أسبوع.
يسألني الناس كيف تختلف مقاييس ألتوس لأسعار المساكن عن المقاييس الأخرى مثل مؤشر كيس شيلر. أحد الاختلافات هو أن Altos يقيس سوق الإسكان. كيس شيلر هو ما يعرف بمؤشر المبيعات المتكررة، حيث يحاولون النظر إلى سعر نفس المنزل مع مرور الوقت. كم تغير سعر منزل معين؟ في بيانات Altos، إذا دخلت السوق اليوم، فهذا هو ما يمكنني شراؤه. هذا هو الثمن الذي يدفعه الناس لشراء المنازل. يركز Altos على “كم تكلفة المنازل؟” حيث يركز مؤشر المبيعات المتكرر على “ما مدى تغير قيمة المنزل بمرور الوقت؟” إنهم مرتبطون ارتباطًا وثيقًا بالطبع. ومع زيادة الطلب، يرتفع سعر السوق، وترتفع قيمة المبيعات المتكررة. لكن إذا كنت تشتري أو تبيع منزلاً، فأنا أقترح أن الرقم الذي يهمك هو رقم السوق. “ما هو متاح بالفعل اليوم؟ كيف يتغير السوق؟ هل هو في المتناول بالنسبة لي الآن؟”
حتى مع عدم زيادة أحجام مبيعات المنازل، كما ذكرت، فإننا نسير بخطى سريعة نحو 4 ملايين عملية بيع في عام 2024، يعرف المشترون مكان السعر. إن مبلغ 390 ألف دولار أو نحو ذلك هو صندوق الشراء اليوم للمستهلك الأمريكي. لقد ارتفع بنسبة ضئيلة فقط عما كان عليه قبل عام ولا تظهر أي علامات على الزيادة بشكل كبير هذا العام. ويمكن أن ينخفض بسرعة إذا قفزت معدلات الرهن العقاري مرة أخرى، على سبيل المثال، إذا كان الاقتصاد يتراجع بقوة.
تخفيضات الأسعار
نحن نقترب من نهاية الموسم. يتم تسعير المنازل في السوق عند مستويات مستقرة إلى حد معقول. ارتفعت نسبة المنازل المعروضة في السوق التي شهدت تخفيضات في الأسعار هذا الأسبوع، لكن وتيرة تخفيضات الأسعار لم تعد ترتفع بسرعة كبيرة بعد الآن.
حوالي 39.7% من المنازل المعروضة في السوق قد تم تخفيض أسعارها من قائمة الأسعار الأصلية. وهذا يزيد بحوالي 30 نقطة أساس عن الأسبوع الماضي. يمكنك أن ترى في الأسابيع القليلة المقبلة كيف أن منحدر تخفيضات الأسعار هذا العام، أو الخط المظلم، سيأخذنا إلى ما دون السوق المتباطئة بشكل كبير في عام 2022.
تتوافق بيانات تخفيضات الأسعار مع مؤشرات العرض والطلب والتسعير الأخرى التي شاركناها اليوم. لا شيء من هذا يقودنا إلى أي قوة سعرية في السوق. لكن لا شيء ينهار أيضًا.
أستخدم 35% كقاعدة عامة لكلمة “عادي” هنا. في جميع الأسواق، يبالغ بعض البائعين في الأسعار ويخفضون الأسعار. عادة ما تكون حوالي ثلث السوق، على الرغم من أن ذلك يختلف حسب الموقع. فينيكس، على سبيل المثال، تبلغ عادة حوالي 40٪، في حين أن المخزون الضيق دائمًا في منطقة الخليج يعني أن حوالي 20-25٪ فقط عادة ما تتطلب خفض الأسعار. على المستوى الوطني، اضطر عدد أكبر من البائعين إلى خفض أسعار الطلب. لا ينبغي أن يكون ذلك مفاجئا. ما نراقبه الآن هو أنه إذا ظل المشترون متحفظين لبقية العام، فهل بدأ “الثبات السلبي” في أسعار البائع يصبح غير ثابت؟ بمعنى، هل يشعر البائعون أخيرًا بالإحباط بسبب نقص العروض ويأخذون الخصم لنقل العقار؟ ولم نر أي دليل على ذلك حتى الآن. وبما أن معظم أصحاب المنازل لديهم الكثير من الأسهم والتمويل الممتاز، يمكنك أن تتخيل أن هؤلاء البائعين ليسوا بحاجة إلى التعجل.
ولهذا السبب نقوم بهذه البيانات كل أسبوع. إذا غيّر البائعون توقعاتهم أخيرًا، فسنرى ذلك في البيانات بسرعة. ظلت معدلات الرهن العقاري أعلى لفترة أطول مما توقعه أي شخص هذا العام. ربما لقد تجاوزنا الزاوية أخيرًا؟ إذا كنا محظوظين؟ بالنسبة للمشترين والبائعين، يمكن أن تتغير هذه الشروط بسرعة.
مايك سيمونسن هو مؤسس أبحاث ألتوس.
كتبه مايك سيمونسن
