تعليقات HUD IG على التحقيق في تعامل Ginnie Mae مع RMF
في أواخر العام الماضي، وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD) أعلن مكتب المفتش العام (OIG) عن بدء تحقيق في جيني مايمراقبة المقرض المفلس الآن عكس تمويل الرهن العقاري (RMF)، وإبطاله من برنامج الأوراق المالية المدعومة بتحويل ملكية أسهم المنازل (HECM) للأوراق المالية (HMBS).
في حين أن المكتب لم يصدر بعد أي تحديثات رسمية بشأن التحقيق، فقد تناول المفتش العام لـ HUD، راي أوليفر ديفيس، الأمر خلال مقابلة أجريت معه مؤخرًا مع HousingWire، حيث ناقشت على نطاق أوسع مشاركة مكتبها في التحقيق في القضية. هيئة الإسكان في مدينة نيويورك (نيشا).
العمليات والمخاطر
وفي ديسمبر 2022، استولت جيني ماي على محفظة HMBS التابعة لشركة RMF بسبب إفلاس الشركة، وساهمت الضغوط الناتجة في اتخاذ قرار التحقيق، حسبما أوضح أوليفر ديفيس في ذلك الوقت. بالتركيز أولاً على العمل الرقابي لمكتبها، قالت أوليفر ديفيس إن أي عمليات تدقيق أو مراجعات أو تحقيقات يقوم بها مكتبها تكون مدفوعة في المقام الأول بما تم تحديده على أنه أهم المخاطر التي تواجه محفظة HUD.
وقالت: “تضمن GNMA أن المستثمرين سيحصلون على مدفوعات على أكثر من 2 تريليون دولار من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري”. “نعتقد أن أحد تحديات الإدارة العليا التي تواجهها HUD هو إدارة مخاطر الطرف المقابل، وفي هذا المجال، وجود القدرة الكافية للتعامل مع المحافظ المتعثرة مثل RMF.”
وقالت إن السيولة غير المصرفية تمثل خطرا جسيما على جيني ماي، خاصة أنها تلعب دورها في مشهد الرهن العقاري العكسي الحالي.
وأوضحت: “لا يوجد سوى عدد صغير من مصدري GNMA الذين يخدمون قروض الرهن العقاري العكسي، وإذا لم يتمكن واحد أو أكثر من هذه الكيانات من مواصلة العمل، فقد يخلق ذلك مشكلة خطيرة للغاية لـ GNMA”. “من المعروف أن ضم GNMA لمحفظة RMF تسبب في ضغط كبير على عملياتها.”
وقد شهدت جيني ماي نفسها على ذلك، حيث قدمت تفاصيل في العام الماضي الضغط الذي فرضه توليها لمحفظة صندوق النقد الدولي على مواردها، والذي تعقد بسبب مناقشات الميزانية في الكونجرس والتي يمكن أن يكون لها تأثير على الموقف العام لجيني ماي.
“لدى GNMA عدد قليل جدًا من الموظفين بدوام كامل، خاصة عند مقارنتها بـ فاني ماي و فريدي ماكوقال أوليفر ديفيس: “إنهم يعتمدون بشكل كبير على دعم المقاولين”.
“حادثة حرجة” لبرنامج HMBS
وأوضحت أوليفر ديفيس والعاملين في مكتبها أن تخلف RMF عن السداد هو “حادثة خطيرة ضمن برنامج GNMA”. هدف المكتب أثناء قيامه بمراجعة الموقف هو “التحقيق في الأسباب التي أدت إلى التخلف عن السداد وسبب حدوثه”، وهو ما يتضمن نظرة شاملة على كل ما أدى إلى الحدث نفسه.
وأوضحت: “سيشمل ذلك تقييم كيفية قيام GNMA بالمراقبة والعمل مع RMF لإدارة المخاطر في عملياتها على مدار عدة سنوات”. “القصد من ذلك هو تحديد ما إذا كانت هناك فرص لـ GNMA لإجراء تحسينات على عمليات المراقبة الخاصة بها لإدارة أو تخفيف مخاطر الحوادث الخطيرة المحتملة مثل هذه بشكل أفضل.”
وأوضحت أن مكتب المفتش العام قد لا يكون قادرًا على القول على وجه اليقين أن الشركة المملوكة للحكومة يمكنها “التخفيف من هذه المخاطر بشكل كامل”، ولكنها تدخل المراجعة لفحص عجز RMF و”فهم التحديات التي تواجهها GNMA بشكل أفضل في هذا المجال”.
وأضافت أنه لم يتم التوصل إلى أي نتائج بعد، لأن العمل جار حاليا.
وقال أوليفر ديفيس: “مراجعتنا مستمرة وفريقنا يعمل بجد للتحقيق في الجوانب العديدة للوضع”. “نحن نتطلع إلى مواصلة شراكتنا مع قيادة GNMA للمساعدة في تعزيز وتعزيز برنامجهم، الذي يوفر السيولة لبرامج ملكية المنازل المهمة المدعومة من الحكومة.”
مصدر للخطر
في نوفمبر 2023، في تقرير مكتب المفتش العام الذي يوضح بالتفصيل تحديات الإدارة العليا التي تواجه HUD، أوضح المكتب أن محفظة HMBS الخاصة بـ Ginnie Mae تشكل “خطرًا كبيرًا” على HUD في عام 2024، نتيجة لبيئة أسعار الفائدة المرتفعة الحالية واستيلاء الشركة على RMF مَلَفّ.
وذكر التقرير أن “أصول HECM تتأثر بشكل أكبر بأسعار الفائدة المرتفعة لأن أسعار الفائدة المرتفعة تقلل الأموال المتاحة للمقترض من خلال قرض HECM”.
يجب على مصدري HMBS أيضًا شراء قروض HECM من مجمعات HMBS الخاصة بهم عندما يحصل مقترض قرض معين على 98٪ من الحد الأقصى لمبلغ المطالبة، الأمر الذي يتطلب من المصدرين تقديم الرصيد الكامل للقرض قبل التنازل عنه إلى HUD.
وأوضح تقرير تشرين الثاني/نوفمبر أنه “في سوق ترتفع فيه أسعار الفائدة المرتفعة أو تستمر، فإن تكلفة التمويل لتمويل هذه السلف تصبح باهظة الثمن على نحو متزايد”. “وفي الوقت نفسه، قد تؤدي زيادة المعدلات إلى انخفاض عمليات الإنشاء وإعادة التمويل الجديدة، وهي مصادر مهمة لدخل المقرض”.
وأشار التقرير إلى أنه حتى قبل حدث RMF، كانت مشاركة المصدرين في برنامج HMBS صغيرة جدًا بحيث لا يمكن دعمها بشكل كامل.
وقال التقرير: “في السنوات الأخيرة، انخفض العدد الإجمالي للمشاركين في برنامج HMBS بشكل مطرد”. “في عام 2019، خرجت مؤسستا الإيداع المتبقيتان من الصناعة، مما أدى إلى أن برنامج HMBS الخاص بـ Ginnie Mae يتألف فقط من مؤسسات غير إيداعية.”
شكلت أكبر أربعة جهات إصدار لـ HMBS 86% من إجمالي السوق في وقت نشر التقرير، وكانت خطوة جيني ماي للاستيلاء على محفظة RMF غير مسبوقة لأنها كانت المرة الأولى في تاريخ الشركة المملوكة للحكومة التي أطفأت فيها إفلاسًا على الإطلاق. مُصدر مع محفظة HMBS.
وأضاف التقرير أن “افتراض وجود محفظة أخرى متعثرة في بنك HMBS يمكن أن يمثل تحديًا كبيرًا لقدرة جيني ماي”.
