ألتوس: مخزون المساكن قد ينمو بنسبة 40% هذا العام

في الخريف الماضي، عندما كان الناس لا يزالون يتوقعون انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري هذا العام، كان من الشائع افتراض أن أسعار الفائدة ستكون عند مستوى 6 أو 5 جنيهات هذا العام، وسألني الناس عما إذا كانت أسعار الفائدة المنخفضة ستؤدي إلى طوفان من المخزون.

https://www.youtube.com/watch?v=xFest-oAV3g

كان الشك هو أن هناك مجموعة من البائعين الذين كانوا ينتظرون البيع: بمجرد انخفاض الأسعار، سيعود هؤلاء البائعون مسرعين إلى سوق العقارات وسنرى أخيرًا نمو المخزون. كان الخوف الضمني هو أننا قد نرى مخزونًا كبيرًا جدًا وأن انخفاض معدلات الرهن العقاري سيؤدي بالتالي إلى انخفاض أسعار المساكن.

وكان ردي في ذلك الوقت عكس ذلك في الواقع. الطريقة الوحيدة لنمو المخزون في عام 2024 هي إذا ارتفعت معدلات الرهن العقاري. وفي الخريف الماضي، كان ذلك تصريحاً صادماً. أولاً، لأن الجميع افترضوا أن أسعار الفائدة ستنخفض الآن. ثانياً، لأن الناس يعتقدون أن بائعي المنازل مقيدون بأسعار الفائدة المرتفعة. من هو صاحب المنزل الذي سيتخلى عن رهن عقاري بنسبة 3٪ للحصول على منزل جديد برهن عقاري بنسبة 7٪؟

لذا، فإن الفكرة تقول أنه إذا كانت أسعار الفائدة المرتفعة تمنع البائعين وتقييد المخزون المتاح، فإن انخفاض الأسعار يجب أن يؤدي إلى المزيد من البائعين والمزيد من المخزون من المنازل في السوق.

لكن الأدلة عكس ذلك.

وقد ارتفع المخزون لمدة عامين تماما كما ارتفعت معدلات الرهن العقاري لمدة عامين. المعدلات أعلى من العام الماضي والمخزون الآن أعلى بنسبة 21٪ عن العام الماضي. المخزون المتاح من المنازل في السوق آخذ في الارتفاع وسيستمر في الصعود حتى نصبح أخيرًا في بيئة تنخفض فيها أسعار الفائدة.

ويرتبط هذا ببدء بنك الاحتياطي الفيدرالي في خفض أسعار الفائدة قصيرة الأجل، واستمرار التضخم في التراجع، وربما البطالة التي بدأت في الارتفاع أخيرًا. لقد ظل الاقتصاد قويا بشكل مدهش، وقد استغرق هذا التحول وقتا أطول بكثير مما توقعه أي شخص.

إحصائيات المخزون

بالنظر إلى أرقام الأسبوع الماضي:

• يوجد الآن ما يزيد قليلاً عن 500000 منزل لعائلة واحدة في السوق في الولايات المتحدة
• وهذا يزيد بنسبة نصف بالمائة عن الأسبوع الماضي وهو الآن أكثر بنسبة 21٪ عما كان عليه قبل عام.
• هناك 100.000 منزل عائلي واحد في السوق أكثر مما كان عليه في مارس من العام الماضي.
• وما لم تنخفض معدلات الرهن العقاري من هنا، فبحلول شهر يوليو/تموز، قد يكون لدينا عدد أكبر من المنازل في السوق بنسبة 40% مقارنة بالعام الماضي.

القيم المتطرفة في السوق

تتمتع أسواق الخليج من جنوب غرب فلوريدا إلى لويزيانا الآن بمستويات مخزون عادت في الغالب إلى أعلى من مستويات ما قبل الوباء لعام 2019 أو أعلى. وهذا يتناقض بشكل صارخ مع الشمال الشرقي وأجزاء من الغرب الأوسط، حيث بدأ المخزون للتو في النمو بعيدًا عن أدنى مستويات الوباء.

قوائم جديدة

ولمراقبة ما إذا كان العرض والطلب قد يخرجان عن التوازن مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري، راقب حجم القوائم الجديدة هذا الربيع، وليس فقط إجمالي المخزون. كانت هناك 59000 قوائم جديدة غير مباعة هذا الأسبوع. يمثل هذا نموًا بنسبة 15٪ عن وتيرة عام 2023. وكانت هناك 16000 عملية بيع فورية إضافية، أي زيادة بنسبة 4٪ في البائعين هذا العام عندما تقوم بتضمين أولئك المتعاقدين بالفعل ولا يضيفون إلى المخزون النشط. ليس فيضانًا، بل مجرد زيادة مطردة لطيفة. سيسمح المزيد من البائعين عمومًا بمزيد من المبيعات في عام 2024.

تخفيضات الأسعار

أحد المؤشرات الرائدة المفضلة لدي لأسعار مبيعات المنازل المستقبلية هي بيانات تخفيضات الأسعار. في الأسبوع الماضي، حصلت 30.5% من المنازل في السوق على تخفيض في الأسعار – وهو مستوى طبيعي لهذا الوقت من العام ولم يتغير بشكل أساسي عن الأسبوع الماضي. في العام الماضي، كان لا يزال هناك زخم للمشتري أكبر بكثير من زخم البائعين. أدى زخم المشتري هذا في ذلك الوقت إلى ارتفاع أسعار المنازل بنسبة 5٪ في عام 2023. ويمكننا أن نرى ذلك بالفعل في مارس من العام الماضي.

ومع ارتفاع المخزون وانخفاض الطلب، أصبح الضغط التصاعدي على أسعار المساكن الآن أقل بكثير مما كان عليه قبل عام. وبذلك أنهى عام 2023 العام بمكاسب في أسعار المنازل بنسبة 5٪. ويبدو أن ارتفاع أسعار المنازل في عام 2024 أصبح أكثر ثباتا – أقرب إلى تغير بنسبة 0٪ في أسعار المساكن لهذا العام ما لم تنخفض معدلات الرهن العقاري قريبا.

أسعار المنازل

ويبلغ متوسط ​​سعر منازل الأسرة الواحدة في الولايات المتحدة الآن 432 ألف دولار. وهذا يمثل ارتفاعًا بنسبة نصف بالمائة عن الأسبوع الماضي وأعلى بنسبة 1٪ فقط عن العام الماضي. هذا هو السعر المطلوب لجميع المنازل في السوق في الولايات المتحدة

لقد ارتفعت الأسعار، ولكن ليس هناك ما يكفي من الطلب من المشترين لدفع أسعار المنازل إلى الارتفاع – وهذه هي أعلى نقطة طلب في العام. وكما ذكرت في بيانات تخفيضات الأسعار، فإن الإشارة ضعيفة إلى حد ما لارتفاع أسعار مبيعات المنازل في عام 2024.

الأسعار لا تنخفض على الرغم من أن القدرة على تحمل التكاليف في أدنى مستوياتها بين الأجيال. السعر المتوسط ​​للمجموعة المدرجة حديثًا هذا الأسبوع هو 420 ألف دولار. وهذا يمثل ارتفاعًا بنسبة 4٪ مقارنة بالأسبوع الماضي و 5٪ مقارنة بالعام الماضي. وهذا يخبرنا أن بائعي المنازل يدركون ما يكفي من الطلب من المشترين لتسعير القوائم الجديدة دون الحصول على خصومات. إنها إشارة مشجعة للثقة في أسعار المساكن لموسم الذروة الذي حل علينا الآن.

مايك سيمونسن هو رئيس ومؤسس أبحاث ألتوس, أيّ يتتبع كل منزل للبيع في الدولة كل أسبوع. ويبحث في أسعار المنازل والعرض والطلب والمبيعات وما إذا كان المنزل قد تم تخفيض سعره قبل البيع.

قم بتنزيل كتاب Altos الإلكتروني المجاني: “كيفية استخدام بيانات السوق لبناء أعمالك العقارية”

متعلق ب