الدليل النهائي المكون من 14 خطوة لعملية قرض الرهن العقاري

قد يكون التنقل في عملية قرض الرهن العقاري أمرًا شاقًا، ولكن تقسيمها إلى خطوات يمكن التحكم فيها يمكن أن يساعد. سيرشدك هذا الدليل خلال كل مرحلة من مراحل عملية الحصول على قرض الرهن العقاري، بدءًا من الموافقة المسبقة وحتى ما بعد الإغلاق، مع أمثلة لتوضيح النقاط الرئيسية.

سواء كنت تبحث عن أ المنزل في سياتل أو أ تاون هاوس في سان فرانسيسكوإن فهم كل خطوة يمكن أن يجعل رحلتك أكثر سلاسة وثقة.

الخطوة 1: تقييم الصحة المالية وتحديد الميزانية وجمع المستندات

• تحقق من درجة الائتمان الخاصة بك: أعلى مستوى الرصيد في كثير من الأحيان يعني أفضل معدلات الرهن العقاري– على سبيل المثال، 750 مقابل 650. احصل على تقرير مفصل من المكاتب الكبرى (Equifax، Experian، TransUnion)، وقم بتصحيح أي أخطاء أو ديون مستحقة لتعزيز درجاتك قبل التقديم.
• احسب ميزانيتك: استخدم عبر الإنترنت حاسبات الرهن العقاري لتقدير الدفعات الشهرية وتحديد كم منزل يمكنك تحمله. ضع في الاعتبار التكاليف الإضافية مثل الضرائب العقارية والتأمين والصيانة لضمان ميزانية واقعية.
• جمع المستندات المالية:
  • قسائم الدفع الأخيرة
  • آخر عامين من الإقرارات الضريبية
  • البيانات المصرفية
  • إثبات الأصول (مثل حسابات الاستثمار والمدخرات)
  • بيانات الديون (على سبيل المثال، قروض الطلاب، قروض السيارات)

هل تقرر بين استئجار أو شراء منزلك القادم؟ استكشف خياراتك.

قارن بين تكاليف الإيجار والشراء وابحث عن مقرض لتأمين الرهن العقاري الخاص بك.

هل تقرر بين استئجار أو شراء منزلك القادم؟

قارن بين تكاليف الإيجار والشراء وابحث عن مقرض لتأمين الرهن العقاري الخاص بك.

الخطوة 2: التسوق للمقرضين

• بحث ومقارنة المقرضين: ابحث عن أفضل الأسعار والشروط من مختلف مقرضي الرهن العقاري، مثل خليج الأسهم, البنوك التقليدية والاتحادات الائتمانية والمقرضين عبر الإنترنت وسماسرة الرهن العقاري. اقرأ المراجعات عبر الإنترنت، واطلب التوصيات، وقارن بين الخدمات للعثور على أفضل ما يناسب احتياجاتك.

الخطوة 3: فهم خيارات القرض الخاص بك

• الرهون العقارية ذات السعر الثابت مقابل الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل (ARMS): الرهن العقاري ذو السعر الثابت له سعر فائدة ثابت وأقساط شهرية لا تتغير أبدًا. لدى ARMs أسعار فائدة قد تبدأ أقل من القروض ذات السعر الثابت ولكنها يمكن أن تتغير بمرور الوقت.
  • سعر الصرف الثابت: الاستقرار والقدرة على التنبؤ في المدفوعات.
  • ذراع: من المحتمل أن تكون المعدلات الأولية أقل، ولكن هناك خطر مدفوعات أعلى إذا ارتفعت المعدلات.
• شروط القرض المختلفة (على سبيل المثال، قروض مدتها 15 عامًا مقابل قروض مدتها 30 عامًا):
  • قروض لمدة 15 سنة: دفعات شهرية أعلى مع دفع فوائد أقل على مدى فترة القرض وتراكم أسرع للأسهم.
  • قروض لمدة 30 سنة: دفعات شهرية أقل، ولكن يتم دفع المزيد من الفوائد بمرور الوقت وتراكم أبطأ للأسهم.
• القروض المدعومة من الحكومة: خيارات مثل قروض إدارة الإسكان الفدرالية (FHA) وقروض فيرجينيا (VA) وقروض وزارة الزراعة الأمريكية (USDA)، والتي قد تقدم فوائد مثل دفعات مقدمة أقل أو شروط مواتية للمقترضين المؤهلين.

الخطوة 4: الحصول على موافقة مسبقة

• تقديم طلبات الموافقة المسبقة: تنطبق على العديد من المقرضين للحصول على موافقة مسبقة. سوف تحتاج إلى تقديم المستندات المالية الخاصة بك.
• مراجعة خطابات الموافقة المسبقة: تشير هذه الرسائل إلى المبلغ الذي يمكنك اقتراضه وسعر الفائدة المقدر. على سبيل المثال، قد يشير خطاب الموافقة المسبقة إلى أنك مؤهل للحصول على مبلغ 500000 دولار القرض العقاري بمعدل فائدة 6%.

الخطوة 5: قم بوضع اللمسات النهائية على ميزانيتك وقم بإعداد قائمة بالأشياء الضرورية

• وضع اللمسات النهائية على ميزانيتك: اعتمد في بحثك عن منزلك على مبلغ القرض المعتمد مسبقًا و كم منزل يمكنك تحمله، مع الأخذ في الاعتبار التكاليف الإضافية مثل الضرائب العقارية والتأمين والصيانة.
• قم بإعداد قائمة بالأشياء الضرورية: حدد الميزات الأساسية مثل عدد غرف النوم والحمامات والفناء الخلفي. ضع في اعتبارك احتياجات نمط حياتك، مثل القرب من المتنزهات والتسوق ووسائل النقل العام.

الخطوة 6: ابحث عن وكيل عقاري وابدأ في البحث عن منزل

• اختر وكيلا: اختر من ذوي الخبرة سمسار الذي يعرف السوق المحلية ولديه تقييمات جيدة. قم بإجراء مقابلة مع العديد من الوكلاء للعثور على الشخص المناسب.
• منازل الجولة: حضور المنازل المفتوحة والجدول الزمني للمشاهدة. ضع في اعتبارك عوامل مثل الموقع والحجم ووسائل الراحة.
• الأحياء البحثية: تقييم جودة المدارس المحلية وقربها من مكان عملك. النظر في خطط التطوير المستقبلية التي قد تؤثر على قيم العقارات.
• اتخذ قرارك: بمجرد قيامك بجولة في المنازل والبحث في الأحياء، حدد المنزل الذي يلبي احتياجاتك وميزانيتك على أفضل وجه. تأكد من أنها تتوافق مع أولوياتك ومتطلبات نمط حياتك.

الخطوة 7: قم بصياغة العرض الخاص بك وتقديمه

• اكتب عرضًا: سوف يساعدك وكيلك في صياغة أ عرض تنافسيبما في ذلك سعر الشراء، الطوارئ (على سبيل المثال، التفتيش والتمويل)، وتاريخ الإغلاق المقترح.
• تقديم العرض: يقوم وكيلك بإرسال العرض إلى البائع. كن مستعدا للمفاوضات. سيتواصل وكيلك مع وكيل البائع لوضع اللمسات الأخيرة على الشروط.
• الرد على العروض المضادة: إذا قام البائع بالرفض، قرر ما إذا كان بإمكانك تعديل الشروط أو السعر. فكر في التفاوض بشأن الإصلاحات أو تكاليف الإغلاق أو أي تنازلات أخرى.

الخطوة 8: قبول العرض

• وضع اللمسات النهائية على الاتفاقية: بمجرد القبول، يقوم الطرفان بالتوقيع على اتفاقية الشراء. تأكد من أن جميع الشروط موضحة بوضوح في العقد.
• الحصول على تفتيش المنزل: بمجرد قبول العرض الخاص بك وتوقيع العقد، يمكنك الترتيب لإجراء فحص للمنزل. ويجب أن يتم ذلك خلال الإطار الزمني المحدد في العقد، والذي يشار إليه غالبًا بفترة الفحص.
• تقديم إيداع الأموال الجادة: توفير العربون الإيداع كما هو موضح في اتفاقية الشراء. يظهر هذا الإيداع التزامك بشراء العقار.

الخطوة 9: اتخاذ قرار بشأن المقرض

• تقدم بطلب رسمي إلى العديد من المقرضين: بعد قبول العرض الخاص بك، يمكنك تقديم طلبات الرهن العقاري الرسمية لمختلف المقرضين. تقديم المستندات المالية اللازمة لكل مُقرض للحصول على تقدير مفصل للقرض.
• الحصول على تقديرات القروض: قارن تقديرات القروض من المقرضين المختلفين. ستشمل هذه التقديرات أسعار الفائدة وشروط القرض وتكاليف الإغلاق والرسوم الأخرى.
• شروط التفاوض: استخدم التقديرات للتفاوض على شروط أفضل مع المُقرض المفضل لديك. قد يعرض بعض المقرضين مطابقة أسعار وشروط المنافسين أو التغلب عليها.
• اختر المقرض: اختر المُقرض الذي يقدم أفضل مزيج من أسعار الفائدة وشروط القرض والرسوم.

الخطوة 10: إنهاء القرض الخاص بك

• قفل سعر الفائدة: بمجرد اختيار المُقرض، قم بتثبيت سعر الفائدة الخاص بك للحماية من أي تغييرات قبل الإغلاق.
• قم بمراجعة تقدير القرض النهائي الخاص بك: توضح هذه الوثيقة قرض المنزل الشروط وسعر الفائدة المقدر والدفع الشهري وتكاليف الإغلاق. قارنه بخطاب الموافقة المسبقة الخاص بك للتأكد من الاتساق.

الخطوة 11: معالجة القرض

• تَحَقّق: يتحقق فريق المُقرض من معلوماتك المالية ويطلب إجراء تقييم. سوف يقومون بالتحقق من حالة التوظيف والدخل والتاريخ الائتماني.
• توصية: يقوم مثمن مستقل بتقييم قيمة المنزل. على سبيل المثال، إذا كان لديك يعرض هو 490،000 دولار، يجب أن يدعم التقييم هذه القيمة. تأكد من أن تقرير التقييم يعكس بدقة حالة المنزل واتجاهات السوق.

الخطوة 12: الاكتتاب والموافقة النهائية

• تقييم المخاطر: يقوم الضامن بتقييم طلبك وفقًا لإرشادات الإقراض. وقد يطلبون مستندات إضافية، مثل توضيحات للاستفسارات الائتمانية أو الودائع الكبيرة.
• تلبية الشروط: تقديم المعلومات الإضافية المطلوبة لتلبية شروط المكتتب. تشمل الشروط الشائعة إثبات التأمين، أو توثيق الأصول بشكل إضافي، أو توضيح مشكلات الائتمان.
• مسح للإغلاق: سوف تحصل على الموافقة النهائية بمجرد استيفاء جميع الشروط. تأكد من أن شروط القرض ظلت كما هي منذ الاتفاقية الأولية.

الخطوة 13: الإغلاق

• تأمين تأمين أصحاب المنازل: يطلب معظم المقرضين إثباتًا للتأمين لإنهاء الرهن العقاري. وهذا يضمن حماية منزلك الجديد من اليوم الأول.
• التحضير للإغلاق: تأكد من أن جميع شروط القرض تتوافق مع الاتفاقية الأولية. يجب أن تتلقى نموذج الإفصاح الختامي قبل ثلاثة أيام على الأقل من الإغلاق.
• فحص العقار: التأكد من أن العقار في الحالة المتفق عليها قبل إغلاقه. تحقق من اكتمال أي إصلاحات متفق عليها.
• التوقيع على وثائق: قم بالتوقيع على جميع المستندات المطلوبة، بما في ذلك اتفاقية الرهن العقاري والسند. إحضار بطاقة هوية صالحة وأموال معتمدة لتغطية تكاليف الإغلاق وأي دفعة مقدمة متبقية.
• نقل ملكية: تقوم شركة الملكية بتسجيل سند الملكية الجديد، مما يجعلك المالك الرسمي. تأكد من أنك تفهم جميع المستندات التي تقوم بالتوقيع عليها.
• خذ موقف: مرة واحدة في إغلاق اكتملت، وتتسلم مفاتيح منزلك الجديد. تأكد من أن لديك جميع المفاتيح الضرورية وفاتحات المرآب ورموز الأمان.

الخطوة 14: ما بعد الإغلاق

• إعداد الدفع: قم بترتيب أقساط الرهن العقاري الخاص بك من خلال نظام المُقرض الخاص بك عبر الإنترنت أو عبر البريد. قم بإعداد الدفعات التلقائية إن أمكن لتجنب الرسوم المتأخرة.
• تنظيم المستندات: احتفظ بنسخ من جميع المستندات الختامية للرجوع إليها في المستقبل. قم بتخزينها في مكان آمن.
• مراجعة البيانات: تتبع رصيد الرهن العقاري الخاص بك وفكر في إعادة التمويل إذا انخفضت أسعار الفائدة بشكل ملحوظ. ابق على اطلاع بأي تغييرات في الضرائب العقارية أو التأمين التي قد تؤثر على دفعاتك الشهرية.

الأسئلة الشائعة حول عملية الحصول على قرض عقاري

ماذا تعني “معالجة القروض العقارية”؟

تتضمن معالجة القروض العقارية جمع معلوماتك المالية والتحقق منها. يقوم معالج القرض بتنظيم مستنداتك للتأكد من أن جميع الأوراق المطلوبة موجودة قبل إرسال ملف القرض الخاص بك إلى الاكتتاب.

كم من الوقت يستغرق عادة لتأمين الرهن العقاري؟

تستغرق عملية الرهن العقاري عادةً من شهر إلى شهرين، اعتمادًا على عوامل مثل نوع القرض والمقرض والوقت من السنة واكتمال طلبك.

ما الذي تنطوي عليه عملية الاكتتاب؟

يتضمن الاكتتاب مراجعة شاملة لمعلوماتك المالية لتقييم المخاطر. يجوز للمكتتب أن يطلب وثائق أو توضيحات إضافية قبل الموافقة على القرض.

متى يمكنني إغلاق قرضي بعد الاكتتاب؟

يمكن أن يستغرق الاكتتاب بضعة أيام إلى بضعة أسابيع. بمجرد اكتمال الاكتتاب وتمت تطهيرك، عادة ما يتم الإغلاق بعد بضعة أيام.

لماذا قد يرفض المكتتب قرض الرهن العقاري؟

يجب على شركات التأمين حماية المصالح المالية للمقرض. إذا كان ملفك المالي يشير إلى وجود مخاطر عالية، مثل التاريخ الائتماني السيئ أو عدم كفاية الدخل، فقد يتم رفض القرض. إن تقديم مستندات مالية دقيقة وكاملة يساعد الضامن على تقييم وضعك بشكل صحيح.

كم تستغرق عملية الإغلاق؟

وعموما عملية الإغلاق يستغرق عادةً من 30 إلى 45 يومًا. عادة ما يستمر الاجتماع الختامي الفعلي بضع ساعات.

هل يمكنني إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بي في المستقبل؟

نعم، يمكنك إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك للاستفادة من أسعار الفائدة المنخفضة، أو تقليل الدفعة الشهرية، أو تغيير مدة القرض الخاص بك. تتبع ظروف السوق ورصيد الرهن العقاري الخاص بك لتحديد ما إذا كانت إعادة التمويل منطقية.