نمو المخزون يتباطأ. هل يتراجع البائعون؟
نما المخزون بنحو 14000 منزل هذا الأسبوع. وهذا رقم قوي جدًا، ولكنه في الواقع أقل مما توقعه نموذجنا لهذا الأسبوع.
يستمر المخزون المتاح من المنازل غير المباعة في النمو ولكن هذا النمو في العرض يبدو أقل كثافة قليلاً مما يمكن أن يكون عليه. معدل المبيعات – جانب الطلب – أبطأ مما توقعت. يبدو أننا نعود إلى ظروف النصف الثاني من عام 2022 حيث نما المخزون بسرعة، ولكن تم تخفيف أي تصحيح هبوطي حقيقي من خلال سحب العرض. يمكن للبائعين فقط الانتظار، ويبدو أن سوق الإسكان الأمريكي يشهد ذلك الآن.
أعتقد أن الأمر يستحق التحقق مما إذا كان البائعون سينتظرون بالفعل الآن. لقد مرت عامين من الانتظار بالفعل. جلين كيلمان ريدفين ونقل عنه قوله إنه لا يعتقد أن أصحاب المنازل يمكنهم الانتظار لفترة أطول. ويتوقع أن يشهد النصف الثاني من العام المزيد من نمو المخزون. أعتقد أن هذه فرضية معقولة، على الرغم من أن المفتاح هو أننا لم نراها بعد في البيانات.
زيادة المخزون بنسبة 2.2%
هناك 634.000 منزل لأسرة واحدة غير مباعة في السوق الآن. وهذه زيادة بنسبة 2.2% خلال الأسبوع، ونمو قدره 14000 منزل غير مباع. وهذا مكسب كبير جدًا لمدة أسبوع واحد. إنها نهاية شهر يونيو، وتحدث الآن الذروة الموسمية للإدراج والتسعير. من المحتمل أن يكون لدينا أسبوع آخر من مكاسب المخزون الأكبر، ثم يتضمن الأسبوع الأول من شهر يوليو العطلة، وبالتالي ينخفض النشاط كثيرًا.
والوجهة الرئيسية هي أنه سيكون لدينا مخزون أكثر من عام 2020 بدءًا من شهر يوليو. وإذا قفزت معدلات الرهن العقاري في أواخر الصيف، فسنشهد زيادة أخرى في المخزون غير المباع. وبافتراض عدم وجود ارتفاع كبير في معدلات الرهن العقاري، يبدو أن المخزون المتاح من منازل الأسرة الواحدة غير المبيعة سيبلغ ذروته في أكتوبر مع ما يقل قليلاً عن 700 ألف منزل في السوق.
لدينا نموذج بسيط لتقدير مقدار نمو المخزون الذي قد يحدث في أسبوع معين بناءً على تغييرات الأسبوع نفسه في السنوات السابقة. على سبيل المثال، توقع النموذج أن ينمو المخزون بمقدار 16000 وحدة هذا الأسبوع، وقد نما بمقدار 13000 وحدة.
ويخبرنا هذا أن المخزون أثناء نموه يتم بوتيرة أخف نسبيًا عما كان عليه في وقت سابق من العام. هذا لا يدل على نمو العرض الجامح.
قوائم جديدة دون تغيير
يمكنك رؤية استمرار هذا الموضوع مع حجم القوائم الجديد كل أسبوع. كان هناك 72.000 قائمة جديدة للعائلة الواحدة غير مباعة هذا الأسبوع. هذا لم يتغير بشكل أساسي عن الأسبوع السابق. وهذا يمثل زيادة بنسبة 13% عن العام الماضي في هذا الوقت، لكنه لن يتوسع أكثر هذا الصيف. استقرت وتيرة البائعين لهذا العام.
كما كنت أقول، بالنسبة لأولئك الذين يتوقعون استمرار نمو أكبر بكثير في المخزون في النصف الثاني من العام، حيث يساعد نمو المخزون في خروج العرض والطلب من الوضع السيئ، وهو سيناريو هبوطي حقًا، سيكون هناك شيء واحد مطلوب: المزيد من البائعين . ستحتاج إلى رؤية نمو البائع أسبوعيًا. لدينا عدد أكبر من البائعين مقارنة بالعام الماضي، ولكنك تتوقع أيضًا أن يستمر ذلك كل أسبوع، وهو ليس كذلك.
البيانات المعلقة الجديدة ضعيفة
هذا هو جانب العرض من معادلة العرض والطلب. العرض ليس رائعًا، ولا يخرج عن نطاق السيطرة حقًا. أما من ناحية الطلب، فالبيانات ضعيفة جدًا. لم يكن هناك سوى 67000 عقد جديد بدأ لمنازل الأسرة الواحدة هذا الأسبوع. وهذا أقل بنسبة 2.7٪ عن الأسبوع الماضي وأقل بنسبة 3.3٪ عن نفس الأسبوع من العام الماضي.
إن الوجبات الجاهزة من بيانات المبيعات المعلقة هي أن أي نمو في حجم المبيعات قد نشهده في وقت مبكر من العام قد انتهى. هذه هي وظيفة معدلات الرهن العقاري التي تبقى في السبعة. ليس هناك أي حافز للمشترين للقفز الآن. وما لم تنخفض معدلات الرهن العقاري، فإننا نظل في نمط الانتظار هذا.
أسعار المنازل أقل قليلا
متوسط سعر جميع المنازل المعروضة للبيع في الولايات المتحدة في الوقت الحالي هو 455 ألف دولار. هذا مجرد شعر أقل من الأسبوع الماضي. ولم يتغير عما كان عليه قبل عام. أسعار المنازل بهذا المقياس ثابتة مقارنة بالعام الماضي. وهذا ليس مفاجئاً نظراً لوتيرة المبيعات التي ذكرتها أعلاه، فلا يوجد ضغط تصاعدي على أسعار المنازل.
متوسط سعر المنازل التي تم التعاقد عليها حديثا هذا الأسبوع هو 395000 دولار. وهذا يمثل انخفاضًا بنسبة 1٪ خلال الأسبوع وهو 2.6٪ فقط مقارنة بالعام الماضي في هذا الوقت.
تخفيضات الأسعار آخذة في الارتفاع
المزيد من المخزون قليلاً وضعف الطلب يعني ارتفاع تخفيضات الأسعار، كما أن تخفيضات الأسعار آخذة في الارتفاع. هناك المزيد من البائعين كل أسبوع يتعين عليهم خفض أسعارهم المطلوبة. على المستوى الوطني، قامت 36.9% من الأسواق النشطة بتخفيض الأسعار عن أسعار القائمة الأصلية. هذا ناعم بشكل ملحوظ.
عندما ننظر إلى البيانات الإقليمية، في معظم أيام العام، كانت أسواق فلوريدا تقود الطريق. تُظهر أسواق ساراسوتا وبونتا جوردا وجميع أسواق ساحل خليج فلوريدا أن العرض مرتفع للغاية والطلب منخفض جدًا في تلك المناطق. لديك عناصر مثل الضرائب العقارية وتكاليف التأمين التي ترتفع، لذلك لديك الكثير من البائعين.
بدأت أسواق الولايات المتحدة الغربية في التسلل مرة أخرى بمزيد من التخفيضات في الأسعار – على وجه الخصوص في أوستن وفينيكس ودنفر. تذكروا قبل عامين، قادت هذه المدن التي شهدت طفرة وبائية التباطؤ الاقتصادي. إبقاء عينيك على تلك الأجزاء من البلاد. لقد كان عام 2023 قويًا بشكل مدهش، ولكن إذا تمكنا من استخدام تخفيضات الأسعار كمؤشر رئيسي، فإن تلك الأسواق ستتباطأ مرة أخرى.
من الواضح أن مشتري المنازل حساسون لتكلفة المال. وظلت معدلات الرهن العقاري أعلى لفترة أطول مما توقعه أي شخص هذا العام. لم ينزلوا بعد. ماذا لو فعلوا؟ إذا كنت لا تشاهد البيانات كل أسبوع، فمن المحتمل أنك متخلف عن المنحنى. لديك المشترين والبائعين الذين ليس لديهم أي فكرة عن كيفية تغير هذا السوق في الوقت الحالي.
مايك سيمونسن هو مؤسس أبحاث ألتوس.
