أسعار المنازل تتراجع في فلوريدا وأريزونا وتكساس

قررت معدلات الرهن العقاري أن ترتد مرة أخرى إلى مستوى السبعة هذا الأسبوع. يمكننا أن نرى تأثير ذلك على الفور مع تباطؤ مبيعات المنازل. هذه هي المنازل التي يتم التعاقد عليها مباشرة بعد الإدراج. نرى أيضًا تباطؤًا في المبيعات المعلقة الجديدة وزيادة في تخفيضات الأسعار.

الشيء الأكثر بروزًا في بيانات هذا الأسبوع هو أنه في حين أن أسعار المنازل على المستوى الوطني لا تزال أعلى ببضع نقاط مئوية عن العام الماضي، فقد بدأت أسعار المنازل في الانخفاض في عدد قليل من الولايات – فلوريدا وأريزونا وتكساس.

يستمر المخزون في البناء

يوجد الآن 605.000 منزل لأسرة واحدة في السوق. يستمر المخزون في البناء كل أسبوع حيث تظل معدلات الرهن العقاري أعلى من 7٪. ارتفع المخزون بنسبة 1.7% هذا الأسبوع، ويوجد الآن عدد أكبر من المنازل (170.000) في السوق بنسبة 39% مقارنة بالعام الماضي في هذا الوقت. هذه زيادة كبيرة جدًا.

بعض الحقائق الأساسية حول زيادة المخزون:

• المخزون يتصاعد في كل مكان، كل ولاية لديها المزيد من المنازل للبيع الآن مما كانت عليه قبل عام. يوجد في معظم أنحاء البلاد ما يزيد عن 30% من المنازل المعروضة في السوق الآن.
• تقود بعض الولايات – تكساس، وكاليفورنيا، وفلوريدا، وجورجيا، وأريزونا – الجزء الأكبر من زيادة المخزون في البلاد.

ارتفاع أسعار الفائدة يؤدي إلى زيادة المخزون. في الخريف الماضي، افترضنا جميعاً أن أسعار الفائدة على الرهن العقاري سوف تنخفض بحلول هذا الوقت. ولو حدث ذلك، لكان المخزون قد انخفض مرة أخرى. أنا لا أتوقع معدلات الرهن العقاري، ولكن هذا الاتجاه من ارتفاع المخزون سيستمر طالما بقيت المعدلات مرتفعة. وهذا يعني أنه بحلول الصيف المقبل، إذا ظلت معدلات الرهن العقاري عند مستوى 7 أو أعلى، فمن الممكن أن نعود أخيراً إلى المستويات الطبيعية القديمة للمساكن غير المباعة في السوق.

قوائم جديدة تجف

من ناحية أخرى، لا يمكن أن يتراكم المخزون كثيرًا إذا لم يبيع البائعون. هناك بعض الإشارات على جفاف حجم البائع. لم يكن هناك سوى 63000 قائمة جديدة هذا الأسبوع. وهذا يمثل انخفاضًا بنسبة 12% خلال الأسبوع، الذي شمل عطلة يوم الذكرى. كل عام، هناك تراجع في النشاط بمناسبة العطلة. لكنني أعتقد أنه من الملحوظ أن أسبوع العطلات انخفض أقل من أي عام باستثناء العام الماضي. كان حجم البائع في عام 2024 ينمو ببطء، واعتبرت ذلك بمثابة اتجاه متفائل. ولكن يبدو أن وتيرة البائع قد فقدت زخمها.

تم التعاقد على الفور مع 17% فقط من القوائم الجديدة هذا الأسبوع. ومن بين 76 ألف قائمة جديدة، هناك 13 ألف قائمة متعاقد عليها بالفعل. وقد انخفض هذا المعدل طوال الشهر. 17% أقل بكثير من العام الماضي في هذا الوقت أو حتى 2022 عندما كان السوق يتغير بشكل كبير. بشكل عام، زاد إجمالي عدد البائعين بنسبة 10٪ عما كان عليه في عام 2023 في هذا الوقت.

سيكون لدينا مكاسب كبيرة في المخزون خلال الأسابيع الأربعة المقبلة، ثم استراحة لعيد الاستقلال، ثم ارتفاع آخر في يوليو قبل أن يتضاءل في أواخر الصيف. نقوم حاليًا بإعداد نموذج للمخزون ليصل إلى الذروة في شهر أكتوبر، وهذا النموذج حساس للغاية لسعر الفائدة. وإذا ارتفعت الأسعار في أواخر العام، فسوف يرتفع المخزون أيضًا. إذا انخفضت الأسعار قبل ذلك، فسوف ينخفض ​​المخزون في وقت مبكر من الصيف أيضًا.

نتوقع حاليًا إنهاء العام بحوالي 625000 منزلًا لأسرة واحدة في السوق وهو ما يزيد بنسبة 19٪ عن العام الماضي.

المبيعات المعلقة

هناك 406.000 منزل لأسرة واحدة متعاقد عليها، أي بزيادة 1٪ فقط عن العام الماضي. ولم يكن هناك سوى 63 ألف عقد جديد معلق لأسبوع العطلة. ويبدو أن أي نمو في مبيعات المنازل قد تبخر. أيضًا، سيبدأ عدد المبيعات المعلقة عادةً في الانخفاض في منتصف يونيو، حيث يتحول السوق من موسم الربيع إلى الصيف. لذلك، ربما نكون في ذروة المبيعات الآن.

فقدت المبيعات المعلقة أي زخم كانت تتمتع به هذا الربيع. سوف ترتفع وتيرة المبيعات إذا انخفضت الأسعار بشكل ملحوظ في هذا الربع. على الرغم من أنه من المستحيل معرفة ما إذا كانت الأسعار سترتفع أو تنخفض في الأشهر القليلة المقبلة. لذلك سنبقي أعيننا على بيانات المبيعات المعلقة لمشاهدة التأثير.

الأسعار تتراجع عن الأسبوع الماضي

ويبلغ متوسط ​​السعر لجميع منازل الأسرة الواحدة المتاحة في الولايات المتحدة الآن 453.500 دولار. انخفض هذا الرقم عن الأسبوع الماضي ولا يزيد حتى بنسبة 1٪ عن العام الماضي أو حتى قبل عامين. انخفضت مكاسب أسعار المنازل السنوية من حيث انتهى عام 2023.

تميل العناوين الرئيسية إلى التركيز على أسعار المبيعات، ويحدث أقرب وكيل للمبيعات مع العقود المعلقة. لنكن واضحين، لا يزال مقياس الأسعار الأسبوعي للعقارات المعلقة حديثًا في جميع أنحاء البلاد أعلى بنسبة 5٪ تقريبًا عن العام الماضي. يبلغ مقياس السعر هذا حاليًا 399000 دولار، وقد ارتفع بنسبة 3-5٪ عن العام الماضي. وبما أن المؤشرات الرئيسية لأسعار المنازل قد تراجعت منذ فترة، فإننا نتوقع أن نرى هذا الوكيل لأسعار المبيعات يتراجع قريبًا.

في الواقع، عندما ننظر إلى مستوى الولاية، نجد أن أسعار المبيعات المعلقة في فلوريدا وأريزونا قد انخفضت عن شهر أبريل. هاتان هما أول ولايتين تتجهان نحو الانخفاض هذا العام. ومن المحتمل أن تكون تكساس في هذه المرحلة أيضًا، ولا تزال أسعار المنازل في أجزاء من الولاية، مثل أوستن، أقل بكثير من ذروة عام 2022.

في Altos، لا نقوم بتعديل البيانات موسميًا. ومن الجدير بالذكر أن هذه الأسواق قد تراجعت في الربع الثاني، عندما ترتفع أسعار المنازل عادة.

عند النظر إلى الأسعار الوطنية، نظرًا لأن العرض أكبر في كل مكان وبما أن المؤشرات الرئيسية الأخرى لأسعار المبيعات أكثر ليونة، فإننا نتوقع أن تنخفض مؤشرات الأسعار الوطنية أيضًا في الأشهر المقبلة.

ارتفاع تخفيضات الأسعار

هذا الأسبوع، قامت 35.1% من المنازل المعروضة في السوق بتخفيض أسعارها المطلوبة. هذا يعني 30 نقطة أساس أكثر من أسبوع مضت وقفزة كبيرة جدًا منذ أكثر من عام. كقاعدة عامة، من “الطبيعي” أن يحصل حوالي ثلث المنازل على تخفيض في الأسعار قبل بيعها. في بعض الأحيان يكون الأمر مقصودًا، وفي بعض الأحيان لا يكون ذلك، ولكن حوالي الثلث يكون سعره مبالغًا فيه عند الإدراج ثم يخفض السعر قبل البيع. نظرًا لأن بائعي المنازل يواجهون طلبًا أقل مما توقعوا، يتعين على المزيد منهم خفض أسعارهم.

تصل تخفيضات الأسعار الآن إلى الثلاثينيات العليا على المستوى الوطني. وهذا مؤشر هبوطي لأسعار المبيعات المستقبلية.

هناك بعض أجزاء البلاد، ولا سيما نيو إنجلاند، التي لا يزال مخزونها محدودًا جدًا ولا تزال تخفيضات الأسعار قليلة نسبيًا. ويتوازن العرض مع مستويات الطلب الحالية في بعض المناطق. لذلك قد يحجب ذلك هذه الإحصائيات عندما ننظر إلى المستويات الوطنية.

من الواضح أن مشتري المساكن حساسون لتكلفة المال، وظلت معدلات الرهن العقاري أعلى لفترة أطول مما توقعه أي شخص هذا العام. لم ينزلوا بعد. ماذا لو فعلوا؟ إذا كنت لا تشاهد البيانات كل أسبوع، فمن المحتمل أنك متخلف عن المنحنى. لديك المشترين والبائعين الذين ليس لديهم أي فكرة عن كيفية تغير هذا السوق في الوقت الحالي.

مايك سيمونسن هو مؤسس شركة Altos Research.

متعلق ب