الانتهاء القوي لسوق الإسكان العقاري لعام 2023: Altos
الأسبوع الأخير من البيانات للعام الذي يدخل فيه سوق العقارات في الولايات المتحدة قد يفاجئك، ولكن جميع الإشارات الخاصة بالإسكان في عام 2024 تقريبًا تشير إلى النمو الآن.
يتزايد المخزون ببطء ولكن بثبات خلال العام الماضي، مما يعني المزيد من الخيارات قليلاً للمشترين هذا الربيع. معدلات المبيعات آخذة في الارتفاع. لدينا الآن عدد أكبر من المنازل التي يتم التعاقد عليها كل أسبوع عما كان عليه الحال قبل عام – حيث يتزايد العرض والطلب معًا.
أسعار المنازل ترتفع أيضا. الأسعار لا ترتفع بشكل لا يمكن السيطرة عليه كما كانت أثناء الوباء، فهي أكثر استقرارًا الآن. وهذا يعني أن هناك ما يكفي من المشترين بهذه الأسعار ومعدلات الرهن العقاري هذه للحفاظ على النشاط في قطاع الإسكان.
في حين أن سوق الإسكان القوي يعد أمرًا إيجابيًا بشكل عام، إلا أن هذه ليست كلها أخبارًا جيدة لكل شخص. تتزايد أحجام مبيعات المنازل وأسعارها، ومع ذلك لا نزال نواجه أزمة حادة في القدرة على تحمل التكاليف في هذا البلد. هناك الملايين من مشتري المنازل المحتملين الذين تم تسعيرهم ببساطة خارج السوق.
تشير البيانات الحالية للعرض والطلب على الإسكان، وجميع المؤشرات الرئيسية لعام 2024، إلى أنه من غير المرجح أن تتحسن أزمة القدرة على تحمل التكاليف هذا العام. ربما نحصل على أسعار فائدة أقل على الرهن العقاري وهذا من شأنه أن يساعد في القدرة على تحمل تكاليف الدفع، ولكن تذكر أن الأسعار الأرخص تعني المزيد من المنافسة بين المشترين. وبما أن الطلب على المنازل يدفع الأسعار إلى الارتفاع بالفعل، فإن المزيد من الطلب يعني المزيد من الضغط التصاعدي على أسعار المنازل.
المخزون ينتهي أعلى
وانتهى العام بطرح 513 ألف منزل لأسرة واحدة في السوق. وهذا أقل من الأسبوع الماضي بالطبع، وهو وقت العطلات، لكنه يزيد بنسبة 5٪ تقريبًا عما أنهينا عام 2022. وفي كل أسبوع، يعود البائعون إلى السوق أكثر قليلاً من العام الماضي. السمة المميزة لعام 2023 هي قلة عدد البائعين لدينا. في كل عام ترتفع فيه معدلات الرهن العقاري، يعني ذلك عددًا أقل من الأشخاص الذين يلتزمون بمعدلات منخفضة، وبالتالي ينمو مخزون إعادة البيع لدينا.
منازل جديدة بموجب العقد
عندما ننظر إلى جميع المنازل في مرحلة العقد المعلق، فقد تجاوزنا عتبة النمو هناك أيضًا، أخيرًا. يوجد الآن 258000 منزل لعائلة واحدة متعاقد عليها. وهذا يعني زيادة بنسبة 2.4% في عدد المنازل المتعاقد عليها الآن مقارنة بالعام الماضي. تنمو المبيعات في عام 2024. كان لدينا 51 أسبوعًا في عام 2023 مع مبيعات أقل في طور التنفيذ مقارنة بعام 2022. لكن هذه الفجوة بدأت تضيق، وفي الأسبوع الأخير من العام، لدينا الآن عدد قليل من المبيعات الإضافية.
إذا تباطأ الاقتصاد هذا العام وبدأت البطالة في الزحف مرة أخرى إلى الواقع، فإن المكان الوحيد الذي سنكون قادرين فيه على تتبع التأثير على الإسكان بسرعة كبيرة هو هنا في بيانات المبيعات المعلقة. اعتبارا من الآن سوق الإسكان ينمو.
تخفيضات الأسعار في النطاق “العادي”.
لقد بدأنا العام مع حصول 34.8% من المنازل المعروضة في السوق على تخفيض في الأسعار من قائمة الأسعار الأصلية. وهذا أقل بمقدار 150 نقطة أساس عن الأسبوع الماضي. يحدث المنحنى خلال العطلات وفي العام الجديد حيث نحصل على مخزون جديد. وأصبحت تخفيضات الأسعار الآن ضمن ما نسميه “النطاق الطبيعي”. عادة ما يحصل ما بين 30 و35% من المنازل المعروضة في السوق على تخفيض في الأسعار قبل بيعها. في هذا الرسم البياني قمنا بتسليط الضوء على النطاق الرمادي للمنطقة العادية. كل سطر هو سنة. 2024 على الجانب الأيسر من الرسم البياني بدءًا من العام أقل بقليل من 35%. سيستمر هذا في الانخفاض خلال الشهرين المقبلين مع وجود مخزون جديد. السؤال هو إلى أي مدى.
اتجاهات أسعار المنازل تبلغ 2024
إن اتجاهات أسعار المنازل في الربع الأول توضح وجهة النظر للعام بأكمله. ويبلغ متوسط سعر منازل الأسرة الواحدة في الولايات المتحدة الآن 415 ألف دولار. وهذا يعني أننا ننهي العام مع ارتفاع أسعار المنازل بنسبة 3٪ تقريبًا مقارنة بالعام الماضي. هذا ليس سوقًا صاخبًا بأي حال من الأحوال. ولكن دعونا نسميها استقرار الأسعار. وهذا يعني أن أصحاب المساكن الأميركيين حصلوا على حقوق ملكية بفضل وضعهم المالي القوي بالفعل. وتبدو المؤشرات الرئيسية لعام 2024 متشابهة. ولا يشير أي من المؤشرات إلى انخفاض أسعار المساكن. لقد ناقشنا بالفعل كيفية ارتفاع المخزون وكيفية ارتفاع معدل المبيعات أيضًا.
مايك سيمونسن هو رئيس ومؤسس أبحاث ألتوس.
قم بتنزيل كتاب Altos الإلكتروني المجاني: “كيفية استخدام بيانات السوق لبناء أعمالك العقارية”
