ماذا سيحدث لأسعار المنازل مع المزيد من المخزون؟

المبيعات تتزايد لأن العرض يتزايد. نحن نخرج ببطء من سوق محدودة العرض. تم تأجيل المبيعات في عام 2023 بسبب عدم وجود منازل كافية للشراء. مع عودة البائعين إلى السوق بلطف، يمكن أن يحدث المزيد من مبيعات المنازل.

ويعني هذا الطلب الثابت مع المزيد من العرض أن الضغوط الصعودية على ارتفاع أسعار المساكن أقل هذا العام مقارنة بالعام الماضي. لقد أنهينا عام 2023 بارتفاع في أسعار المنازل بنسبة 3-5%، ويبدو أن عام 2024 سيكون ثابتًا بالنسبة لمكاسب أسعار المنازل.

جرد

يوجد الآن 513.000 منزل عائلي معروض للبيع في السوق. وهذا أقل بنسبة 1% تقريبًا عن الأسبوع السابق، ويرجع الانخفاض إلى عطلة عيد الفصح. وسوف يرتفع المخزون مرة أخرى مع بيانات هذا الأسبوع.

لا يزال هناك حوالي 25٪ المزيد من المنازل في السوق الآن مقارنة بالعام الماضي. هذا يعني أن هناك 100.000 منزل عائلي معروض للبيع الآن أكثر من العام الماضي. تتمتع بعض الأسواق مثل جنوب غرب فلوريدا بمكاسب كبيرة في المخزون، بينما لا تزال أسواق أخرى مثل بوسطن بالكاد تتسلق من أدنى مستوياتها الوبائية. لكنهم جميعًا يكتسبون مكاسب مقارنة بالعام الماضي.

بعد هذا الأسبوع، سيكون من المثير للاهتمام معرفة ما إذا كانت التغييرات السنوية تتباطأ على الإطلاق. في عام 2023، بدأ المخزون أخيرًا في الارتفاع في منتصف أبريل، وأتوقع أن يستمر مسار نمو المخزون الحالي لدينا لبضعة أشهر أخرى. في العام الماضي كان هناك عدد قليل جدًا من البائعين كل أسبوع، ونلاحظ الآن زيادة في عدد البائعين بنسبة 10-15% كل أسبوع. ويبدو أن هذا النمو مهيأ للاستمرار.

أحد الأسباب التي تجعلنا نعلم أن المخزون سيستمر في النمو هو أنه يمكننا قياس القوائم المسبقة. يتم تسويقها على أنها “قريبًا” – وهي ليست مدرجة للبيع فعليًا بعد. وقفزت القوائم القادمة بنسبة 26% هذا الأسبوع وهي أكبر بنسبة 34% عما كانت عليه قبل عام. يخبرني ذلك أننا سنعود إلى وتيرة نمو مخزوننا مع انخفاض لمدة أسبوع واحد فقط.

قوائم جديدة

في بيانات القوائم الجديدة، يمكنك أن ترى بوضوح تأثير عطلة عيد الفصح. لم يكن هناك سوى 55000 قائمة جديدة الأسبوع الماضي لمنازل الأسرة الواحدة. وهذا يمثل انخفاضًا بنسبة 8.5٪ خلال الأسبوع وفي الواقع أقل بنسبة 1.5٪ عما كان عليه قبل عام. كانت عطلة عيد الفصح في وقت لاحق من شهر أبريل من العام الماضي، لذلك ستظهر مقارنة البيانات الأسبوع المقبل قفزة كبيرة أسبوعيًا وسنويًا مع مقارنتين أساسيتين سهلتين. ونظرًا لأسابيع العطلات غير المتطابقة، كان هذا هو الأسبوع الأول من الانخفاض السنوي في حجم القوائم الجديدة منذ العودة إلى عيد الشكر.

وبعبارة أخرى، يستمر نمو البائع. إنها ليست ضخمة، ولكنها نمو حقيقي. وباستثناء مقارنات العطلات غير المتطابقة، كان من الممكن أن يرتفع الأسبوع الماضي أيضًا.

لقد كان لدينا باستمرار المزيد من البائعين الذين يتراجعون إلى السوق. لم أر أي شيء في البيانات يشير إلى أن هذا سيتغير. وحتى مع زيادة المخزون في بعض أجزاء البلاد، لا توجد زيادة عامة. لا توجد علامة على وجود خلل في التوازن مع وجود عدد كبير جدًا من البائعين بالنسبة لمستويات الطلب الحالية.

معلقات جديدة

أدت عطلة نهاية الأسبوع إلى تأجيل بعض العقود في وقت لاحق أيضًا. لذا، انخفضت الطلبات المعلقة الجديدة الأسبوع الماضي أيضًا إلى 65000 فقط. هذا يعني أن 65000 منزل لأسرة واحدة تلقت العروض وبدأت عملية البيع. كان هناك 15000 شقة أخرى حصلت على عروض الأسبوع الماضي.

وهذا يمثل انخفاضًا بنسبة 6.5٪ عن الأسبوع السابق وأقل قليلاً من نفس الوقت من العام الماضي.

تمامًا مثل حجم القوائم، فإن حجم المبيعات يتزايد بالتأكيد. لا أرى أي إشارة في البيانات إلى تغير هذا الاتجاه. كما قلت، إذا كان لدينا قفزة كبيرة في معدلات الرهن العقاري، فإن ذلك من شأنه أن يبطئ عملية البيع.

وفي الواقع، ارتفع العائد على السندات لأجل 10 سنوات استجابة للقوة المستمرة في الاقتصاد. يبدو أن كل نقطة بيانات اقتصادية كلية نحصل عليها تجعل من غير المرجح أن يحدث ذلك الاحتياطي الفيدرالي سوف يخفض أسعار الفائدة قريبا. تؤدي نقاط البيانات هذه إلى الارتفاع لمدة 10 سنوات، مما يضغط على معدل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا. والخبر السار هو أن الفارق بين معدلات الرهن العقاري لمدة 10 سنوات و 30 عاما قد تم ضغطه قليلا. لذلك، على الرغم من ارتفاع فترة العشر سنوات كثيرًا، إلا أن معدلات الرهن العقاري ارتفعت قليلاً فقط.

يعد هذا الفارق الضاغط أحد الأسباب التي تجعل المتنبئين بمعدلات الرهن العقاري يتوقعون انخفاض أسعار الفائدة هذا العام. هل سيحدث ذلك؟ لا أعرف. لم نشهد انخفاض معدلات الرهن العقاري بعد. والخبر السار هو أن سوق الإسكان هذا سوف يستمر في التوسع حتى لو كانت الأسعار مستقرة. ليس عليهم أن يسقطوا.

وفي الوقت نفسه، تقضي المنازل ما يقل قليلاً عن 40 يومًا في العقد الآن. وهذا أقل من العام الماضي في هذا الوقت عندما كان أقرب إلى 50 يومًا. إن الأيام الأقل في العقد تعني وجود سوق أكثر مرونة، وأكثر عرضة للإغلاق وأقل احتمالا للفشل. من المحتمل أيضًا أن يكون مرتبطًا بالزيادة في المشترين النقديين الذين رأيناهم هذا العام. إذا كنت تبحث عن إشارات هبوطية في بيانات الإسكان، فإن أيام العقد هي الأيام التي قد تنتبه إليها. أصبحت أيام العقد أقل الآن مما كانت عليه قبل عام وهي تنخفض كما تتوقع لهذا الموسم. لا توجد حاليًا إشارة هبوطية ملحوظة في نقطة البيانات هذه.

أسعار المنازل

عند 395.000 دولار، ارتفعت أسعار أحدث المبيعات (المنازل التي سيتم التعاقد عليها) بنسبة 5.7% مقارنة بالعام الماضي. أسعار المنازل أعلى بنسبة 2٪ فقط عما كانت عليه قبل عامين. في ذلك الوقت، كانت الطفرة الوبائية على وشك الانتهاء وكانت معدلات الرهن العقاري ترتفع بسرعة كبيرة. كان المشترون يحصلون على آخر الدفعات المعقولة والأسعار المدفوعة للمنازل تعكس ذلك.

أريد أن أشير إلى أنني أشارك بيانات المبيعات المعلقة هنا. يتغير السوق النشط بشكل مختلف قليلاً. إن السعر المتوسط ​​لجميع المنازل في السوق، وهو بيانات الأسعار التي أشاركها عادة، قد انخفض بالفعل منذ بداية العام. ويبلغ متوسط ​​السعر لجميع منازل الأسرة الواحدة في السوق الآن في جميع أنحاء الولايات المتحدة 440 ألف دولار. وهذا لم يتغير منذ العام الماضي.

وبهذا المقياس، فإن أسعار المنازل لم ترتفع على الإطلاق منذ عام واحد. ارتفاع أسعار المنازل بنسبة صفر بالمائة. وفي العام الماضي، أدى انخفاض العرض إلى مزيد من الضغط الصعودي كل أسبوع في السوق. وبهذا المقياس، بدأنا عام 2024 بمكاسب في أسعار المنازل بنسبة 3٪، والآن لدينا مكاسب بنسبة 0٪ في أسعار المنازل. عندما أقول إن أسعار المنازل تبدو أقل تفاؤلاً من أرقام حجم المبيعات، فهذا ما أتحدث عنه.

أسعار الطلب ضعيفة ولا تظهر الآن أي ارتفاع مقارنة بالعام الماضي. لا تزال أسعار المبيعات تظهر مكاسبها السنوية بنسبة 5-6٪ والتي ستسمعها في العناوين الرئيسية.

تخفيضات الأسعار

دعونا نغلق اليوم مع المؤشر الرئيسي للمنازل في السوق مع تخفيضات الأسعار. حاليًا، تم تخفيض أسعار 32% من منازل الأسرة الواحدة الموجودة في السوق عن قائمة الأسعار الأصلية. وهذا يمثل ارتفاعًا طفيفًا فقط عن الأسبوع السابق ولكنه أعلى بشكل ملحوظ من العام الماضي في هذا الوقت. هناك الآن المزيد من البائعين الذين شعروا بالحاجة إلى خفض أسعار الطلب مقارنة بالعام الماضي. يمكننا أن نرى ضعفًا طفيفًا في الأسعار التي تطلبها الآن.

الآن، لا يوجد الكثير من التخفيضات في الأسعار ولا يرتفع بسرعة كبيرة. إنها لا تتدهور من هنا. ولهذا السبب نقوم بهذه البيانات كل أسبوع. يحاول هذا السوق النمو، لكن من الواضح أن مشتري المنازل حساسون لتكلفة المال.