ألتوس: هل معدلات الرهن العقاري المرتفعة بالفعل تمنع مشتري المنازل؟
ارتفعت معدلات الرهن العقاري بما يزيد عن 7% هذا الصباح على خلفية بيانات النمو الاقتصادي القوية. عندما يكون الاقتصاد ونمو الوظائف أقوى من المتوقع، تفترض سوق السندات أن تخفيضات أقل في أسعار الفائدة قادمة.
وقفز العائد على السندات لأجل 10 سنوات إلى ما يزيد عن 4%، مما دفع معدلات الرهن العقاري إلى الارتفاع أيضًا. وارتفعت معدلات الرهن العقاري بمقدار 40 نقطة أساس عما كانت عليه قبل شهر، وأعلى بمقدار 100 نقطة أساس عما كانت عليه قبل عام. وهذه ليست وصفة للحفاظ على زخم مشتري المنازل الذي شهدناه في ديسمبر.
وبما أن معدلات الرهن العقاري لا تزال أعلى من العام الماضي، فإن المخزون أعلى من العام الماضي أيضًا. تذكر أن الطريق لمزيد من الاختيار لمشتري المنازل هو ارتفاع معدلات الرهن العقاري. ارتفاع معدلات يساوي ارتفاع المخزون. انخفاض الأسعار يساوي انخفاض المخزون.
سوق المشترين الربيع
إنه سوق المشترين الربيعي والمخزون ينخفض كل أسبوع. هذا ليس بالأمر غير المألوف في شهر فبراير، وخاصة في السنوات القليلة الماضية، حيث سينخفض المخزون في شهر مارس أو أبريل. يبدو أن الموسم قد تغير في وقت لاحق من العام.
انخفاض المخزون، ولكن لا يزال أعلى من العام الماضي
لذلك المخزون ينخفض كل أسبوع. هناك عدد أكبر من المشترين من البائعين. ومع ذلك، يستمر المخزون في التزايد كل أسبوع لعدة أشهر مقارنة بالعام الماضي. لدينا الآن عدد أكبر قليلاً من البائعين مقارنة بالعام الماضي والمخزون الآن أكثر بنسبة 8.8٪ عن العام الماضي في هذا الوقت. هناك 497000 منزل عائلي غير مباع في السوق في جميع أنحاء الولايات المتحدة – أي أقل بمقدار 5800 منزل في السوق مقارنة بالأسبوع الماضي.
في العامين الماضيين، كنا في بيئة أسعار فائدة مرتفعة بشكل عام. ونتيجة لذلك، ارتفع المخزون خلال العامين الأخيرين. هناك 8.8٪ المزيد من المنازل في السوق الآن مقارنة بالعام الماضي. وأسعار الفائدة على الرهن العقاري أعلى بمقدار 100 نقطة أساس.
متى سيعود المخزون إلى مستوياته الطبيعية؟
إذا كنت مهتمًا بموعد عودة المخزون إلى تلك المستويات الطبيعية القديمة، فسوف يستغرق الأمر بضع سنوات في ظل هذه الظروف الخاصة بمعدلات الرهن العقاري المرتفعة للوصول إلى هناك. سنوات قليلة. ومن ناحية أخرى، إذا انخفضت الأسعار مرة أخرى، فسوف يلتهم المشترون المزيد من المنازل، وسوف يتقلص العرض المتاح غير المباع مرة أخرى. هذه بعض التفاصيل التي سنغطيها بمزيد من التعمق في الندوة عبر الويب.
المزيد من البائعين هذا الأسبوع من الأسبوع الماضي
كل أسبوع، يقوم عدد قليل من بائعي المنازل باختبار هذا السوق. كان هناك بائعون جدد هذا الأسبوع أكثر بنسبة 7٪ مقارنة بالأسبوع نفسه من العام الماضي. كانت هناك 44.000 قائمة جديدة لمنازل الأسرة الواحدة هذا الأسبوع، بالإضافة إلى 11.000 عملية بيع فورية أخرى تم إدراجها وتم التعاقد عليها بالفعل.
لا تزال وتيرة البائعين الجدد كل أسبوع مقيدة بشكل لا يصدق، ولكنها تظهر علامات التراجع. زيادة عدد البائعين بنسبة 7% عن العام الماضي أمر مشجع. ولكن هذا ليس كثيرا. هناك عدد أقل من البائعين الجدد بنسبة 28٪ مقارنة بعام 2019.
لدينا عدد قليل من البائعين ليس لأن الأسعار مرتفعة الآن، ولكن لأنها كانت منخفضة للغاية خلال العقد الماضي. كل عام مع ارتفاع المعدلات يعني أن 5 ملايين شخص إضافي لديهم أساس تكلفة أعلى في منازلهم ومن المرجح أن يعيدوا بيعها. لذلك يمكنك أن ترى لماذا سيستغرق الأمر عدة سنوات من المعدلات المرتفعة حتى يعود البائعون إلى السوق. وإذا انخفضت الأسعار مرة أخرى، فإن ذلك سيخلق المزيد من أصحاب المنازل الذين لا يرغبون في البيع.
ترتفع العقود الجديدة ولكنها تكافح من أجل الخروج
وفي الوقت نفسه، فإن العقود الجديدة كل أسبوع أكبر من العام الماضي ولكنها تكافح من أجل تحقيق النمو. شهد هذا الأسبوع 56.000 عقدًا جديدًا لبيع منازل الأسرة الواحدة، بما في ذلك 11.000 عقدًا للبيع الفوري. وهذا يزيد بنسبة 2٪ عن العام الماضي. وأي نمو يعد أمرا جيدا، لكنه بالكاد ينمو الآن.
في انتظار نمو المبيعات قويا
كان معدل النمو السنوي في المبيعات المعلقة أقوى بكثير في ديسمبر مما كان عليه في يناير. نحن نظهر القليل من نمو المبيعات خلال العام الماضي. ومع ذلك، كان هناك عدد أكبر من المشترين مقارنة بالبائعين هذا الأسبوع، والمخزون آخذ في الانخفاض. سيكون من الرائع حقًا رؤية نمو معدل المبيعات بنسبة 10-15٪ الذي شهدناه في ديسمبر. يبدو لي أن الإمكانية موجودة، خاصة وأن لدينا الكثير من البائعين الذين أحجموا عن البيع خلال الأشهر الـ 18 الماضية. ولكن بعد شهر من ارتفاع أسعار الفائدة على الرهن العقاري، تباطأ زخم السوق.
أسعار المساكن لا تظهر أي علامة على التراجع
وفي الوقت نفسه، تستمر أسعار المساكن في إظهار عدم وجود أي علامات على التراجع حتى في مواجهة معدلات الفائدة المرتفعة على القروض العقارية. ويبلغ متوسط سعر منازل الأسرة الواحدة في الولايات المتحدة أقل بقليل من 425 ألف دولار. ترتفع أسعار المنازل في فصل الربيع بطبيعة الحال، وهذا العام ليس استثناءً. لا تزال أسعار المنازل أعلى بنسبة قليلة من العام الماضي في هذا الوقت. وحتى الآن هذا العام لم تكن هناك أي علامات على تراجع أسعار المساكن. ولا توجد زيادات قوية في الأسعار في البيانات أيضًا. ومع ارتفاع أسعار الرهن العقاري، أصبح هذا السيناريو أقل احتمالا.
وصلت القوائم الجديدة هذا الأسبوع إلى 399000 دولار وهو ما لم يتغير تقريبًا عن الأسبوع الماضي وأكبر بنسبة 5٪ عن العام الماضي في هذا الوقت. تستمر أسعار القوائم الجديدة في عكس السوق مع طلب المشتري الكافي على العرض المتاح. في فبراير من العام الماضي، شهدنا انخفاضًا سنويًا في أسعار القوائم الجديدة مما أدى إلى انخفاض أسعار المنازل في أبريل ومايو ويونيو. وكانت ضغوط الأسعار قبل عام سلبية، والآن أصبحت إيجابية.
الأسعار في بعض النواحي هي أبطأ المؤشرات في جميع بيانات Altos. لدينا كل هذه الطرق لقياس التحولات الطفيفة في العرض والطلب، لكن بائعي المنازل لديهم بعض الجمود بشأن السعر المطلوب بمجرد إدراج المنزل. ويستغرق الأمر وقتًا أطول حتى تظهر تحولات الطلب هذه في بيانات الأسعار، وحتى وقتًا أطول لتظهر في أسعار المبيعات المغلقة. تحصل المنازل الموجودة في السوق الآن على عروض في فبراير ومارس، وتغلق المبيعات أخيرًا في أبريل.
تخفيضات الأسعار في المعدل الطبيعي
ومن ناحية أخرى، فإن بيانات تخفيضات الأسعار حساسة للغاية للتغيرات في الطلب على مشتري المنازل. عندما تقفز معدلات الرهن العقاري، يتم تقديم عدد أقل من العروض، لذلك يخفض بعض البائعين أسعارهم. يحدث هذا على الفور مع ارتفاع تكاليف الرهن العقاري. حاليًا، شعر 30.6% من البائعين النشطين بالحاجة إلى خفض أسعار الطلب عن قائمة الأسعار الأصلية. وهذا ضمن المعدل الطبيعي لهذا الوقت من العام ويعني حتى الآن هذا العام أن الناس يشترون المنازل بهذه الأسعار.
قد يكون من الصعب توصيل كل هذا مع المشترين والبائعين. هناك أشخاص على الهامش ينتظرون انخفاض أسعار الفائدة حتى يتمكنوا من الانقضاض على الصفقات المفاجئة. ربما لا يدركون حجم المنافسة التي تنتظرهم. وفي الوقت نفسه، فإن معدلات الرهن العقاري آخذة في الارتفاع في الواقع.
مايك سيمونسن هو رئيس ومؤسس أبحاث ألتوس.
قم بتنزيل كتاب Altos الإلكتروني المجاني: “كيفية استخدام بيانات السوق لبناء أعمالك العقارية”
