يُظهر تحليل البيانات في سان دييغو أن السوق انقلب رأساً على عقب بسبب قلة العرض
تعد كاليفورنيا موطنًا لحوالي 39 مليون شخص، مما يجعلها الولاية الأكثر اكتظاظًا بالسكان في البلاد. ومع ذلك، في عام 2022، كان 55.3% فقط من المنازل المأهولة يشغلها مالكوها، وهي ثالث أدنى نسبة في الولايات المتحدة بعد نيويورك (53.9%) وواشنطن العاصمة (42.3%)، وفقًا لمكتب الإحصاء.
إن الحصول على منزل في كاليفورنيا أمر صعب ومكلف – خاصة في سان دييغو. وهذا يجعل عمل بيع وشراء المنازل في غولدن ستايت مربحًا وتنافسيًا.
لقد تغير هذا المشهد التنافسي في عصر الوباء، حسبما كشفت مراجعة موقع HousingWire لبيانات CoreLogic.
تمثل البيانات الموضحة أدناه بيانات خدمة الإدراج المتعددة وتحليلات سوق الرهن العقاري لمقاطعة سان دييغو، وكذلك ولاية كاليفورنيا والدولة ككل من عام 2019 إلى عام 2023. هذه البيانات من CoreLogicتمت مشاركة منصة Discovery الخاصة بـ HousingWire حصريًا مع HousingWire.
التنافس على شرائح الفطيرة المتقلصة
بشكل عام، اتبعت سان دييغو نفس مسار عصر الوباء مثل بقية ولاية كاليفورنيا وبقية البلاد. أدى طفرة المبيعات في عامي 2020 و2021 إلى خفض أيام قوائم المنازل في السوق ورفع سعر مبيعات المنازل للقدم المربع ونسب أسعار البيع إلى القائمة.
ومع ذلك، في عام 2023، في حين تم تصحيح نسب أسعار البيع إلى القائمة وسعر القدم المربع على المستوى الوطني في السنوات الأخيرة – مع وصول سعر القدم المربع إلى مستويات ما قبل الوباء – تظل هذه المقاييس مرتفعة في كاليفورنيا وسان دييغو.
ليس من الصعب معرفة السبب وراء استمرار انخفاض أيام العرض في السوق وارتفاع سعر القدم المربع في سان دييجو: فقد تم تفريغ عدد المنازل المعروضة للبيع ولا يزال ضعيفًا. انخفض عدد القوائم في سان دييغو بنسبة 50.5٪ من عام 2019 إلى عام 2023، أي ما يقرب من ضعف الانخفاض البالغ 26.4٪ الذي شهدته بقية أنحاء البلاد.
مع وجود عدد أقل من القوائم، اضطرت شركات الوساطة منخفضة الإنتاج إلى الخروج. انخفضت حصة القوائم التي نشرتها المكاتب التي تحتل المرتبة 501 أو أعلى في سان دييغو حسب عدد القوائم من 41.6% في عام 2019 إلى 35% في عام 2023، وانخفض إجمالي عدد المكاتب التي تنشر قوائم بنحو 36% على مدار الفترة – أي ما يقرب من 3600 مكتبًا أقل.
وكانت خسارتهم مكسبًا للاعبين الأكبر. اكتسبت المكاتب العشرة الأولى من حيث عدد الإدراج 2.7 نقطة مئوية من حصة السوق، وإن كان ذلك مع انتكاسة في عام 2023. وكانت المكاتب التي احتلت المرتبة 11 إلى 100 هي أكبر الفائزين، حيث زادت حصتها في السوق في كل سنة من السنوات الخمس الماضية وحققت ما يقرب من 5 في المائة – زيادة النقاط خلال فترة الخمس سنوات.
على الرغم من أنها كانت بمثابة نعمة للمكاتب المتوسطة إلى العالية الإنتاج، إلا أن الفترة من 2019 إلى 2023 لم تكن لطيفة بالنسبة للشركات الكبرى. وبعد تجميع المكاتب حسب الشركة الأم أو صاحب الامتياز، فمن الواضح أن المزايا السوقية التي يتمتع بها القادة قد تبخرت، مما ترك مجالاً أكثر تنافسية.
في عام 2019، كولدويل بانكر تمتعت المكاتب بفارق 4400 قائمة تقريبًا عن المنافس الأكبر التالي، كيلر ويليامز. وفي المقابل، حققت مكاتب كيلر ويليامز تقدمًا بأكثر من 2000 قائمة إدراج على المركز الثالث، بوصلة.
على النقيض من ذلك، في عام 2023، كانت شركة كولدويل بانكر تتقدم بنحو 400 شركة مدرجة على شركة كومباس، التي كانت تتقدم بحوالي 400 شركة مدرجة على كومباس. eXp.
حققت eXp أكبر زيادة في حصتها السوقية خلال هذه الفترة، حيث انتقلت من المركز الحادي عشر في عام 2019 إلى المركز الثالث في عام 2023، في حين شركة باسيفيك سوثبي الدولية للعقارات شهدت أكبر انخفاض، حيث انزلقت من المركز الرابع إلى المركز العاشر.
كان لدى أكبر 10 شركات في عام 2023 من حيث عدد الإدراج نطاق واسع من متوسط السعر للقدم المربع، ولكن جميعها تفاخرت ببضعة أيام في السوق ونسب أسعار بيع عالية إلى القائمة، مما يدل بشكل أكبر على ضيق سوق البيع في سان دييغو.
ترسم بيانات الرهن العقاري صورة مماثلة للقدرة التنافسية المتزايدة لسوق سان دييغو.
القرض العقاري
مع عدد أقل من القوائم تأتي مبيعات المنازل أقل. مع انخفاض مبيعات المنازل، يأتي عدد أقل من القروض العقارية للشراء.
كما هو الحال مع القوائم، كان التراجع في شراء الرهن العقاري من عام 2019 إلى عام 2023 أكثر وضوحًا في سان دييغو وبقية كاليفورنيا مقارنة ببقية الولايات المتحدة.
أنتجت سان دييغو قروضًا أقل بنسبة 42٪ تقريبًا من قروض الرهن العقاري المطابقة (القروض التي تستوفي مؤهلات الشراء الفيدرالية) وقروضًا أقل بنسبة 31٪ تقريبًا (غير المطابقة) لشراء المنازل في عام 2023 مقارنة بعام 2019.
طوال الفترة، احتفظت سان دييغو بتفضيلها المميز لقروض فرجينيا، مقارنة ببقية كاليفورنيا وبقية مناطق فرجينيا الأمريكية، وكانت ثاني أكثر أنواع قروض الرهن العقاري شراءًا شيوعًا طوال الفترة في سان دييغو، بينما كانت قروض إدارة الإسكان الفدرالية ثاني أكثر أنواع قروض الرهن العقاري شيوعًا طوال الفترة. شعبية في المناطق الجغرافية الأخرى.
وفي حين ظلت تفضيلات أنواع القروض لدى المقترضين ثابتة، فقد تقلص عدد المقترضين بشكل كبير خلال هذه الفترة. ويشير ذلك إلى أن المقرضين ومقدمي خدمات الرهن العقاري، اضطروا أيضا إلى الكفاح من أجل الحصول على شريحة من الكعكة التي تقلصت بشكل كبير في العامين الماضيين.
