ماذا يحدث لسوق الإسكان عندما تنخفض أسعار الرهن العقاري أخيرا؟
هل هو أحلك قبل الفجر؟ إذا نظرنا إلى سوق الإسكان في الوقت الحالي، فستجد المبيعات منخفضة، والقوائم الجديدة منخفضة، والأسعار تتباطأ. ولكن إذا نظرنا إلى البيانات الآن، فسنجد أن الأمور تبدو أكثر سلبية على الإطلاق طوال العام. صدرت بيانات التضخم الجيدة الأسبوع الماضي، وارتفعت سوق السندات وانخفضت أسعار الفائدة على الرهن العقاري بشكل ملحوظ إلى ما دون 7٪ للمرة الأولى منذ أشهر. ربما تجاوزنا أخيرًا ذروة معدلات الرهن العقاري؟ إذا كان الأمر كذلك، فكيف نتوقع رد فعل سوق الإسكان؟ سوف نتعمق في هذه الأسئلة عندما ننظر إلى أحدث الأرقام لهذا الأسبوع.
انخفض المخزون خلال الأسبوع الذي شمل عطلة نهاية الأسبوع الطويلة في الرابع من يوليو. وانخفضت أسعار المنازل والقوائم الجديدة أيضًا. وهذا أمر طبيعي تمامًا خلال عطلة نهاية الأسبوع الطويلة. السوق بطيء ولكن لا يبدو أنه سيتوقف. قارن هذا الأسبوع بعام 2022، عندما ارتفع المخزون بنسبة 3% في أسبوع العطلات. وكان ذلك تغييرا ملحوظا.
ومن ناحية الأسعار، شهد الأسبوع الماضي أول طباعة سلبية على أسعار القوائم الجديدة على أساس سنوي. تم تسعير المنازل المعروضة للبيع المدرجة حديثًا بنسبة 1٪ أقل من العام الماضي في هذا الوقت.
دعونا نلقي نظرة على تفاصيل سوق العقارات الأمريكية ونحن الآن في النصف الثاني من عام 2024:
المخزون انخفض قليلا
يوجد حاليًا 651000 منزل لأسرة واحدة غير مباعة في السوق في جميع أنحاء البلاد. وهذا في الواقع أقل بجزء من المئة مما كان عليه قبل أسبوع. المخزون هو 38.5٪ أكثر من العام الماضي. ومع ذلك، هناك عدد أقل من المنازل غير المباعة في السوق الآن بنسبة 32٪ مقارنة بعام 2019. ويتزايد المخزون في كل ولاية في جميع أنحاء البلاد. ومع ذلك، لا يزال عدد المنازل المعروضة للبيع في معظم الولايات المتحدة الآن أقل مما كان عليه قبل الوباء. هناك أماكن قليلة فقط، مثل فلوريدا وتكساس وأوكلاهوما وأركنساس وأيداهو، لديها الآن عدد أكبر من المنازل في السوق مقارنة بمستويات ما قبل الوباء في عام 2019.
النمط الذي يجب مراقبته في النصف الثاني من العام هو ما إذا كان المخزون سيستمر في الارتفاع كما حدث في أواخر العام الماضي أو ما إذا كان سيستقر كما هو معتاد في الصيف.
قوائم جديدة انخفضت أيضا
شهد الأسبوع الماضي عطلة نهاية أسبوع طويلة، لذا من الواضح أن القوائم الجديدة قد انخفضت. فقط 57000 قائمة جديدة غير مباعة لمنازل الأسرة الواحدة هذا الأسبوع مع 11000 عملية بيع فورية أخرى. وهذا عدد صغير جدًا من القوائم الجديدة التي تلقت العروض ووقعت عقودًا على الفور. يعجبني رقم “المبيعات الفورية” كمقياس لمستويات الطلب العضوية. كلما زاد عدد الأشخاص الذين ينتظرون شراء المكان المناسب؛ كلما زاد عدد الذين يقفزون على الصفقة عندما يرونها. 16% فقط من القوائم كانت مبيعات فورية هذا الأسبوع. هذا منخفض للغاية وقد بدأ في الانخفاض منذ شهر مايو. إجمالي القوائم الجديدة البالغ عددها 68000 هو في الواقع عدد أقل من البائعين بنسبة 6٪ مقارنة بالعام الماضي.
وسوف تنتعش هذه الأرقام هذا الأسبوع المقبل. يبدو الأمر وكأن البائعين يتراجعون الآن وسيؤدي ذلك إلى الحد من نمو المخزون لبقية العام.
المعلقات الجديدة انخفضت بسبب العطلة
انخفضت المبيعات في عطلة نهاية الأسبوع أيضًا. كان هناك 58 ألف عقد جديد هذا الأسبوع – وهو نفس المستوى تقريبًا خلال العامين الماضيين خلال العطلة.
هناك إجمالي 382000 منزل لأسرة واحدة متعاقد عليها الآن. لم يتغير هذا عن الأسبوع الماضي وبزيادة 1٪ فقط عن العام الماضي. لا نرى أي نمو في المبيعات.
ما أبحث عنه في البيانات المعلقة، إذا انخفضت المعدلات في بقية شهري يوليو وأغسطس على سبيل المثال – فيجب أن نرى ارتفاع المعدلات المعلقة الجديدة من 65.000 كل أسبوع إلى حوالي 70.000 كل أسبوع. سيكون ذلك بمثابة زيادة طفيفة في المبيعات، ربما بنسبة 8٪، إذا انخفضت معدلات الرهن العقاري إلى أقل من 6.75 وبقيت هناك.
الأسعار منخفضة قليلاً
السعر المتوسط لجميع القوائم هو 450.000 دولار الآن. وهذا يمثل انخفاضًا بنسبة 1٪ عن الأسبوع الماضي ولم يتغير عن العام الماضي.
السعر المتوسط للقوائم الجديدة هو 404.900 دولار هذا الأسبوع. هذا انخفاض كبير لهذا الأسبوع، ولكن مرة أخرى، إنها العطلة. من خلال هذا المقياس، وبتتبع جميع القوائم الجديدة في أسبوع معين، جاءت الأسعار أقل من نفس الأسبوع من العام الماضي – أقل بنسبة 1٪.
هذه هي أول طباعة سلبية على أسعار القوائم الجديدة منذ أكثر من عام. الآن، هذا أسبوع واحد، وهو أسبوع عطلة، لذا من المحتمل أن ترتفع الأسعار الأسبوع المقبل. ومن الجدير بالذكر أن الضجيج لم يدفع الاتجاه الآخر. وقد بلغ سعر القوائم الجديدة حوالي 3٪ أكثر من العام الماضي. وهذا أمر ضاغط مع مرور العام وتضاءل الطلب مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري. وجود طباعة سلبية واحدة هو جزء من هذا الضغط.
ويبلغ متوسط سعر العقود المعلقة حديثًا 393000 دولار في جميع أنحاء البلاد هذا الأسبوع. هذا بانخفاض 1.5٪ لهذا الأسبوع. الأسعار تنخفض دائمًا بعد العطلة. هذه العقود المعلقة هي الوكيل لما يتم بيعه. هذه هي المنازل التي لم يتم بيعها بعد، لكنها هي التي بدأت عملية البيع هذا الأسبوع. أصبحت هذه الأسعار أعلى بنسبة 3.1% عما كانت عليه قبل عام. تمامًا كما هو الحال في جانب القائمة، فإن هذا الانتشار يتم ضغطه. لقد كان في نطاق 4-5٪ على أساس سنوي لمعظم العام. في الأشهر المقبلة، ستنخفض أسعار المنازل عمومًا نظرًا لأننا تجاوزنا ذروة موسم الشراء. سنستمر في مراقبة هذا الضغط أيضًا. وأتوقع أن يستمر هذا الضغط حتى ننهي العام في نطاق 0-3%.
إذا تجاوزنا ذروة معدلات الرهن العقاري، وارتفع الطلب، فليس من الواضح بالنسبة لي مدى السرعة التي سنشهد بها زيادة الفارق مرة أخرى. لكننا سنراقب ذلك، لأن هذه نتيجة محتملة.
تخفيضات الأسعار تتباطأ
أحد الأسباب التي تجعلني أتوقع تباطؤ ارتفاع أسعار المنازل هو هذا المؤشر الرئيسي لتخفيض الأسعار. وقد قامت حوالي 38.3% من القوائم في البلاد بتخفيض الأسعار عن سعر القائمة الأصلي. وهذا يمثل تخفيضات في الأسعار أكثر من أي شهر يوليو الماضي.
ومرة أخرى، فإن الكثير من التحركات الدقيقة تعكس تفاعل المستهلكين مع التغيرات في أسعار الرهن العقاري. إذا حالفنا الحظ وتراجعت معدلات الرهن العقاري من الآن فصاعدًا لبقية العام، فسيكون أحد الأماكن التي سنقيس فيها انتعاش الطلب هو تخفيضات أقل في الأسعار. عندما تقوم بإدراج منزلك، إذا لم تحصل على العروض، فإنك تخفض السعر. ولكن عندما يتم تقديم عدد قليل من العروض من خلال قروض عقارية ميسورة التكلفة للمشترين، فإن هذا القانون سوف يستقر بل ويتراجع.
في سبتمبر/أيلول الماضيين 2022 و2023، شهدنا قفزات كبيرة في معدلات الرهن العقاري أدت إلى تراجع مشتري المنازل، ويمكننا أن نشهد قفزات في تخفيضات الأسعار في ذلك الوقت. حدثت هاتان القفزتان في تخفيضات الأسعار إلى حد كبير في يوم ارتفاع الرهن العقاري.
ظلت معدلات الرهن العقاري أعلى لفترة أطول مما توقعه أي شخص هذا العام. ليس من الواضح أننا قد تجاوزنا المنعطف بعد. لكن ربما؟
مايك سيمونسن هو مؤسس أبحاث ألتوس.
