يراقب خبراء الصناعة عن كثب عمليات إعادة تعيين ARM وسط بيئة ذات معدل أعلى
بي تي آي جي قال المحللان إريك هاجن وجيك كاتسيكاس في تقرير صدر يوم الاثنين إن هناك حوالي 550 مليار دولار من الرصيد الرئيسي غير المدفوع (UPB) المرتبط بـ ARMs، أو 5٪ من سوق الرهن العقاري لعائلة واحدة. حوالي 200 مليار دولار من هذا المجموع عبارة عن ARMs المعاد ضبطها حاليًا.
وكتب المحللون: “إننا نرى ارتفاعًا في مخاطر التخلف عن السداد لدى المقترضين الذين يتعرضون للضغط من إعادة ضبط أسعار الفائدة العائمة على مستويات أعلى – خاصة أولئك الذين أغلقوا أسعار الفائدة الثابتة أقل من 4٪، ويشهدون الآن صدمات أسعار تزيد عن 300 نقطة أساس”. “لكن الخطر الواسع النطاق ليس بالحجم الذي رأيناه في أزمة عام 2008، حيث كان أكثر من 20٪ من السوق عبارة عن أسلحة نارية”.
أحدث تقرير لمراقبة الرهن العقاري من التبادل بين القارات (ICE) أن قروض ARM النشطة زادت إلى 2.9 مليون في مارس 2024، ارتفاعًا من أدنى مستوى لها مؤخرًا عند 2.25 مليون في مايو 2022. وتشكل ARMs حاليًا 5.4٪ من جميع الرهون العقارية ذات الامتياز الأول. للمقارنة، كان هناك 13.8 مليون قرض من ARM في الفترة التي سبقت الأزمة المالية الكبرى.
تقدر شركة ICE أن معظم القروض العقارية ARM النشطة – 54٪ على وجه الدقة – تكون في “فترة السعر الثابت التمهيدية”، وهي من خمس إلى عشر سنوات تظل خلالها الرهون العقارية محصنة ضد تحركات الأسعار الأوسع.
ولكن تم إعادة ضبط العديد منها أو سيتم إعادة ضبطها قريبًا بمعدل أعلى، حيث من المتوقع أن الاحتياطي الفيدرالي لن يخفض أسعار الفائدة قريبًا وسط التضخم المستمر.
وفقًا لتقرير ICE، وصلت المعدلات المرتفعة بالفعل إلى 831000 قرض من قروض ARM تمت إعادة ضبطها بين مارس 2023 ومارس 2024. وتمثل هذه القروض حوالي ثلث جميع القروض التي تمت إعادة ضبطها في هذه الفترة.
ويظهر التقرير أيضًا أن أكثر من 70٪ من المقترضين شهدوا ارتفاع أسعار الفائدة بنسبة 1.5 نقطة مئوية أو أكثر عند إعادة تعيين قروض ARM الخاصة بهم. في المتوسط، ارتفعت المعدلات من 5.64% إلى 7.55%، وهو ما يعادل زيادة نموذجية قدرها 174 دولارًا في الدفعات الشهرية.
معظم القروض التي تمت إعادة ضبطها بمعدلات أعلى على مدار الاثني عشر شهرًا الماضية (71٪) نشأت قبل عام 2009. وقد ارتفع سعر الفائدة، لكن متوسط الأرصدة (حوالي 170 ألف دولار) في عمليات إعادة التعيين الأخيرة هذه كان منخفضًا نسبيًا مقارنة بمعايير اليوم.
وفيما يتعلق بقروض ARM القديمة في الفترة من 2003 إلى 2008، قالت شركة ICE إن أداءها “يظل مرناً”، مع زيادة معدلات التأخر في السداد بشكل متواضع مقارنة بنظيراتها ذات السعر الثابت.
وذكر تقرير ICE: “ومع ذلك، فإن هذه القروض تستحق المراقبة بينما نشق طريقنا حتى عام 2024 مع مراعاة أي ضغوط مرتبطة بالأداء بسبب إعادة ضبط الدفع”.
بالإضافة إلى ذلك، تم إعادة تعيين حصة صغيرة فقط (2٪) من قروض ARM التي نشأت من عام 2019 إلى عام 2023 بمعدلات أعلى على مدار الـ 12 شهرًا الماضية.
ولكن هناك المزيد في المستقبل. من بين القروض النشطة التي نشأت منذ عام 2019، هناك 328000 في مرحلتها القابلة للتعديل، ومن المتوقع أن يشهد 102000 إعادة ضبطها لأول مرة خلال الأشهر الـ 12 المقبلة.
